（2017）沪0114民初3697号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-12-01

案件名称

付鹏、邬霓与李霓虹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

付鹏,邬霓,李霓虹,德佑房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初3697号原告：付鹏，男，汉族，户籍地江西省抚州市。原告：邬霓，女，汉族，户籍地江西省宜春市。两原告共同委托诉讼代理人：汤容滨，上海申蕴和律师事务所律师。被告：李霓虹，女，汉族，户籍地上海市徐汇区。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：刘雪辰。原告付鹏、邬霓与被告李霓虹、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付鹏、邬霓及其共同委托诉讼代理人汤容滨、第三人德佑房地产经纪有限公司委托诉讼代理人刘雪辰到庭参加诉讼。被告李霓虹经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年9月24日签订的编号为CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》解除；2、判令被告向原告支付违约金704,000元。事实和理由：2016年8月28日，原告有意将自己名下位于上海市嘉定区临泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售后置换位于上海市嘉定区金润路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“601室房屋”)，当日原告在中介公司与上家就601室房屋签订CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，约定总价款为450万元，定金20万元，原告须于2016年10月31日前支付首付款80万元(含定金)。同时，原告将系争房屋在中介公司挂牌出售。2016年9月24日，被告有意购买系争房屋，并表示无需贷款即可付清全款。原告与中介人员明确告知被告，由于原告需置换房屋，被告须在2016年10月31日前支付首付款，被告表示同意，并于当日同原告就系争房屋签订编号为CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，约定总价款为352万元，定金5万元，被告须于协议签订后25日内即2016年10月18日前向原告支付首付款(含定金)110万元。但被告并未按约支付首付款，且之后原告与中介均无法联系到被告。为避免损失扩大，2016年11月6日，原告与601室房屋的上家签订解约协议，原告向上家赔偿20万元定金。原告认为，被告的行为严重侵害原告合法权益，故提起诉讼。被告李霓虹未作答辩。第三人述称，对原告的诉请和事实没有异议，同意解除与原、被告签订的《房地产买卖居间协议》。原告为证明其主张，向法院提交以下证据：1、编号为CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，证明2016年8月28日同许秋琴(601室房屋产权人)就601室房屋签订该协议，协议第13条约定原告应于2016年10月31日前支付首付款80万元(含定金)；2、收款收据，证明原告分别于2016年8月28日、2016年9月2日、2016年9月14日向许秋琴就601室房屋支付定金20万元；3、编号为CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，证明2016年9月24日，原告与被告就系争房屋签订该协议，其中约定被告须于合同签订后的25日内支付首付款110万，交易过户和余款支付不能晚于2016年12月20日，第八条约定了违约责任；4、《解约协议》，证明因被告未按约支付首付款，2016年11月6日，原告与许秋琴签署该协议，原告向许秋琴赔偿20万元定金；5、《上海市不动产登记簿》，证明系争房屋产权归属于原告夫妻共同所有。第三人认可上述证据的真实性，并表示经与许秋琴核实，确认其不予返还20万元定金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，系争房屋于2012年9月24日登记于两原告名下，为共同共有。2016年8月28日，原告(乙方)与许秋琴(甲方)在第三人(丙方)的居间下签订《房地产买卖居间协议》(编号：CXXXXXXXXXXX)，约定：601室房屋面积117.33平方米，房屋总价款450万元；乙方已验看该房地产，应向丙方支付意向金1万元；若甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，且乙方应于签署后20日内自行或通过丙方补足定金20万元；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本，则已支付甲方的定金不予返还；乙方于2016年10月31日前向甲方支付定金80万元(含已交定金20万元)。同年8月28日、9月2日、9月14日，原告就601室房屋分别通过第三人向许秋琴支付定金1万元、9万元、10万元，共计定金20万元。2016年9月24日，原告(甲方)同被告(乙方)在第三人(丙方)居间下就买卖系争房屋签订《房地产买卖居间协议》(编号：CXXXXXXXXXXX)，约定：系争房屋建筑面积88.64平方米，房屋总价款352万元；乙方已验看该房地产，应向丙方支付意向金5万元，如甲方签署本协议，上述意向金转为定金；甲乙双方应于本协议签订后25日内于丙方处签订买卖合同示范文本，并于当日由乙方通过丙方或直接向甲方支付首付款110万元；乙方无需申请贷款，于产权过户当日向甲方支付房款237万元；甲方收到上述款项且交易中心出具以乙方为权利人的产证后5日内，经乙方对房屋验看无误后，甲方向乙方交付房屋，乙方自行或通过丙方向甲方支付5万元尾款；办理房屋产权过户不得晚于2016年12月20日；一方未按本协议约定履行则视为违约，守约方有权要求违约方按总房价款日万分之五承担逾期违约金，并继续履行合同，违约方逾期履行超过15日的，守约方有权单方解除协议，并要求违约方按总房价款20%支付违约金。上述协议签订后，被告支付了定金5万元，后被告未再继续履行。2016年11月6日，原告(乙方)就601室房屋与许秋琴(甲方)签订《解约协议》，约定：甲方已收受乙方支付的定金20万元，甲乙双方同意自本协议生效之日起解除房地产买卖居间协议，双方再无其他争议，互不追究其他法律责任等。庭审中，经原告申请，本院通知第三人工作人员赵平、张雪超、杨建丽到庭作证。三位证人陈述当时由他们负责原告出售系争房屋事宜，且均已向被告告知原告在置换房屋。赵平陈述签订合同当日被告亲自到场，并通过第三人向原告支付5万元定金，已告知如不及时付款原告需承担另行购房的违约金；张雪超陈述签订合同时被告同意于10月底之前支付110万首付款，但在合同签订之日起15天后失去联系；杨建丽陈述合同签订当日原、被告双方已约定于10月底签订买卖合同示范文本，被告应按合同约定支付房款。本院认为，原、被告及第三人间签订的房地产买卖居间协议系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。房地产买卖居间协议约定，被告应于协议签订后25日内于第三人处签订买卖合同示范文本且应支付房屋首付款110万元，但被告逾期未支付也不再履行房地产买卖居间协议，导致原告合同目的无法实现，属根本违约，原告有权行使法定解除权解除该协议，并要求被告承担相应违约责任。因此，原告主张解除原、被告及第三人间签订的房地产买卖居间协议，第三人也无异议，本院予以支持。根据房地产买卖居间协议约定，违约金为总房价款的20%，原告根据其损失情况自愿将违约金数额调整为20万元(含被告已付的定金5万元)，属自行处分权利的行为，本院予以照准。审理中，被告经本院传唤未到庭，其放弃答辩、举证和质证等诉讼权利的后果自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告付鹏、邬霓与被告李霓虹、第三人德佑房地产经纪有限公司于2016年9月24日签订的关于上海市嘉定区临泽路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》；二、被告李霓虹应于本判决生效之日起十日内支付原告付鹏、邬霓违约金20万元(含被告已支付的定金5万元)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,840元，由两原告负担5,420元，被告负担5,420元。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　徐熙春人民陪审员　　张方明人民陪审员　　徐祖荣二〇一七年八月二十五日书　记　员　　李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”