（2017）云29民终366号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-08
案件名称
上诉人大理西南医院有限责任公司房屋租赁合同民事判决书
法院
云南省大理白族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大理西南医院有限责任公司,中国石化集团西南石油局云南石油基地服务中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云29民终366号上诉人（原审被告）：大理西南医院有限责任公司。法定代表人：黄晓辉。委托诉讼代理人：林富泉。被上诉人（原审原告）：中国石化集团西南石油局云南石油基地服务中心。负责人：谢荣。委托诉讼代理人：田阳。委托诉讼代理人：代伟明。上诉人大理西南医院有限责任公司（以下简称“西南医院”）因与被上诉人中国石化集团西南石油局云南石油基地服务中心（以下简称“中石化”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2016）云2901民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。西南医院上诉请求：一、撤销一审判决，判令双方继续履行合同；二、判决上诉人不承担年24%的违约金。事实和理由：一、一审判令双方解除合同无事实依据。2015年，上诉人与大理州人民医院共建联合体投入资金700万余元导致资金紧张，因而拖欠应交付上诉人的2016年度租金。对此，上诉人已主动与被上诉人说明情况，一审庭审期间，上诉人也表示愿意及时付清拖欠的全部租赁费，以期双方继续履行合同。但一审法院仍以欠租金为由判令双方解除合同。一审判决不切合实际，会造成重大隐患,且对上诉人极不公允。上诉人在2015年下半年投入的700余万元升级改造资金已大部分附着于租赁房内，客观上无法拆除，涉案房屋的租赁合同已正常履行八年，一审判决无疑会造成上诉人的极大损失，且涉案合同将在一年零几个月后届满，一审法院以欠租为由判令解除合同不合情理。加之，上诉人只是暂时困难，且己表示愿意付清所欠的租金。一审法院应当从维护交易安全的角度出发，给上诉人补救的机会。二、一审判令上诉人承担年24%的违约金不当。上诉人与被上诉人并非借贷关系，且上诉人作为承担着一定社会责任的医疗机构，对大理市及社区的公益医疗服务事务做出了重要贡献，若因建立大理州医院联合体投入资金导致的暂时拖欠租金而被判令承担年24%违约金，确属不当。中石化答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人提出的投入升级改造不是拖欠租金的理由，也没有法律依据；24%的违约金是在合同约定调整后确认违约金。上诉人拖欠租金一年多，给被上诉人造成经济损失，本案的合同应当解除,一审判决应当维持。西南医院向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的《房地产租赁合同》于2016年11月10日解除，由被告将租赁房屋腾还给原告；二、判令被告支付原告房屋租金人民币1,099,180.33元，以及自2016年11月25日起至实际腾还房屋之日止的双倍租金（一审庭审中原告确定为：按照2016年租金标准1,060,000元计算）；三、判令被告支付自应付租金之日起至实际付清租金之日止按每日3%计算的逾期违约金。一审法院认定事实：2009年9月1日，原、被告签订《房地产租赁合同》约定：原告将其位于大理市沧浪路中段房屋出租给被告用于兴办医院，租赁期限为九年，自2009年9月1日起至2018年8月31日止，......，租金按季支付，每季度10日前缴纳下一季度租金。同时，被告还需向原告交纳50,000元保证金。租赁期满被告不再续租，则应于15日内将租赁房屋及附属设施、设备完整、完好地交回给原告，被告在租赁房屋基础上新增的不动产无偿归原告所有，不得撤除、破坏；若被告不能按合同约定的时间撤出并将租赁物交回给原告，原告有权按终止合同当年租金标准的两倍收取违约金。如被告拖欠租金超过三个月或违法经营，原告有权单方解除合同且不承担经济及法律责任，并以拖欠租金数额按日加收3%的滞纳金。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告向原告交纳保证金50,000元（现仍在原告处）。2016年11月9日，原告向被告送达了解除合同的通知，因被告欠付租金，故原告决定于2016年11月10日解除合同，并要求被告于2016年11月24日前将租赁房屋腾还原告。此后至今，被告未腾还原告房屋，亦未支付租金。审理中，原、被告均认可，现被告欠付原告的2015年8月1日至2016年11月24日之间的租金总额为1,099,180.33元。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告拖欠原告租金超过三个月，依合同约定，原告有权解除合同，故原告于2016年11月9日通知被告，要求于2016年11月10日解除合同，此系原告依法行使合同约定的解除权。现原告起诉请求确认双方的租赁合同于2016年11月10日解除，予以支持。租赁合同解除后，被告应当将租赁物腾还原告，并支付所欠租金。关于欠付租金的数额，原、被告均认可，现被告欠付原告截止至2016年11月24日的租金为1,099,180.33元，予以确认；原告主张被告应支付按每日3%计算的逾期支付租金的违约金，被告认为该违约金过高,并表示愿按银行同期贷款利率计算。该违约金约定确实过高，予以适当减少，确定为按年利率24%计算。原告在解除合同的通知中要求被告于2016年11月24日前将租赁房屋腾还，但被告并未在该期限内腾还房屋，故被告应当支付自2016年11月25日起至实际腾还房屋之日止的房屋占有使用费及相应的违约金。原告主张该费用应以1,060,000元/年的双倍标准支付（依合同原意，实际包含房屋占有使用费及违约金），并应同时按每日3%计算未支付该房屋占有使用费的违约金。被告认为该标准仅适用于合同约定的租赁期满的情形，并不适用于合同解除的情形。原、被告关于被告逾期腾还房屋的房屋占有使用费及违约金的约定，系针对租赁期满，被告未在15日内腾还房屋时，其应承担的违约责任的约定，该“租赁期满”，既应包括因合同正常履行完毕而导致租赁期满，也应包括因合同解除而导致租赁期满，故该约定适用于本案。但以1,060,000元/年的双倍标准支付过高，支持以1,060,000元/年为标准支付房屋占有使用费，同时以年利率24%计收逾期腾房的违约金。因已就被告逾期腾房确定其应承担的房屋占有使用费及违约金，故原告还就此主张的按每日3%计算的违约金，属重复主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：一、确认原告中国石化集团西南石油局云南石油基地服务中心与被告大理西南医院有限责任公司于2009年9月1日签订的《房地产租赁合同》于2016年11月10日解除。被告大理西南医院有限责任公司于本判决生效之日起二十日内将租赁物（大理市沧浪路中段房屋）腾还给原告中国石化集团西南石油局云南石油基地服务中心。二、被告大理西南医院有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付原告中国石化集团西南石油局云南石油基地服务中心租金人民币1,099,180.33元以及逾期支付该租金的违约金（违约金自支付每期租金的履行期限届满之日起至实际支付之日止，以实际欠付的每期租金数额为基数，按年利率24%计算）。三、被告大理西南医院有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付原告中国石化集团西南石油局云南石油基地服务中心自2016年11月25日起至实际腾还租赁物之日止按1,060,000元/年为标准计算的房屋占有使用费以及相应的违约金（违约金以年利率24%计算）。四、驳回原告中国石化集团西南石油局云南石油基地服务中心的其它诉讼请求。案件受理费人民币14,692元，减半收取计7346元，以及保全费5000元，由被告大理西南医院有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审法院查明的一致。双方争议的焦点问题是：一、一审判令双方解除合同是否合法；二、一审判令上诉人承担年租金24%的违约金是否恰当。本院认为：关于一审判令双方解除合同是否合法的问题。双方当事人签订的合同约定：“如被告拖欠租金超过三个月或违法经营，原告有权单方解除合同且不承担经济及法律责任”。上诉人主张，其已将拖欠租金的缘由告知被上诉人，且自始承诺将付清所拖欠的租金，基于这一事实，一审法院不应判令被上诉人解除合同的意思表示生效。本院认为，上诉人西南医院未按照合同约定履行按时交付租金的义务，逾期已经超过三个月，被上诉人单方解除合同的条件已成就，被上诉人有权根据合同约定单方解除合同。在上诉人告知被上诉人拖欠租金的原因并就租金支付的具体事由向被上诉人请求延期支付后，双方并未就支付租金的时间、方式以及解除合同的条件达成一致意见，故上诉人的该项主张没有事实依据，本院不予以支持。关于违约金的问题。1.拖欠租金的违约金问题。上诉人主张，其拖欠租金是因将资金投入于医疗事业，由于医疗服务的特殊性，其行为虽然违约但有利于社会公共利益，上诉人的该项不能成为其逾期支付租金而不承担违约责任的合法抗辩理由，故上诉人应按合同的约定承担违约金。双方合同约定：如被告拖欠租金超过三个月.....以拖欠租金数额按日加收3%的滞纳金。现上诉人拖欠支付租金已经超过三个月，拖欠租金1,099,180.33元，一审法院已采纳上诉人认为加收3%的滞纳金过高，将违约金下调至拖欠租金1,099,180.33元的24%，一审判决有事实和法律依据，本院予以支持。2.合同解除后违约金问题。双方合同约定：若上诉人不能按合同约定的时间撤出并将租赁物交回给原告，原告有权按终止合同当年租金标准的两倍收取违约金。本案件中因上诉人拖延支付租金违约，导致被上诉人行使单方解除合同权利，合同解除后上诉人没有撤出并将租赁物交回给被上诉人，对此，上诉人应当承担违约责任，因上诉人认为双方约定的违约金过高，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定将违约金适当减少为1,060,000元/年利率24%，一审法院判决没有违反法律规定，本院予以确认。综上所述，上诉人西南医院的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应以维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7346元，由上诉人大理西南医院有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨剑丽审判员 马明纳审判员 马 娟二〇一七年八月二十五日书记员 杨晓丹 来源：百度搜索“”