（2017）鄂0606民初3669号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-19
案件名称
襄阳珀轩物业管理有限公司与付祯华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
襄阳市樊城区人民法院
所属地区
襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
襄阳珀轩物业管理有限公司,付祯华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0606民初3669号原告：襄阳珀轩物业管理有限公司。住所地：襄阳市樊城区红光路**号*栋。统一社会信用代码：914206006622594092。法定代表人：钱敬东，襄阳珀轩物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：肖其全，男，1964年10月18日出生，汉族，襄阳市人，襄阳珀轩物业管理有限公司职员，住襄阳市襄城区（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：乔方，湖北鸣天律师事务所律师（代理权限：一般代理）。被告：付祯华，女，1981年8月2日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。原告襄阳珀轩物业管理有限公司（以下简称珀轩公司）与被告付祯华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珀轩公司的委托诉讼代理人肖其全、乔方,被告付祯华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珀轩公司向本院提出诉讼请求：1、判令付祯华支付物业管理费8120元、生活垃圾处置费208元、水费814元；2、判令付祯华支付违约金25325元；3、本案诉讼费用由付祯华承担。事实和理由：珀轩公司自2013年度至2016年度与襄阳市樊城区长征路领秀花园小区业主委员会签订了《领秀花园小区物业服务合同》，珀轩公司按照该合同约定履行了义务，但付祯华未按时缴纳物业服务费等相关费用。2016年9月12日，珀轩公司将付祯华拖欠的各项费用及违约金等予以公示，并向付祯华书面发出《催交物业服务费律师函》，但付祯华既不提出书面异议，也不结算交费。为维护珀轩公司的合法权益，故提起本案诉讼，要求付祯华支付2013年1月1日起至2017年4月30日的物业费及其他相关费用。诉讼中，珀轩公司放弃要求付祯华支付水费814元的诉讼请求。被告付祯华辩称：1、付祯华只是2014年至2017年三年半的时间内未缴纳物业费，而珀轩公司计算的欠交物业费的时间为四年半，珀轩公司物业费计算错误；2、付祯华未交物业费的原因是珀轩公司未尽到物业服务职责，造成小区环境脏乱差，严重影响业主生活；3、2013年及2014年，付祯华家连续丢失了两辆电动车，但珀轩公司并未赔偿。综上，请求法院依法驳回珀轩公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院确认如下：付祯华系襄阳市樊城区长征路60号领秀花园小区业主，其房屋建筑面积为141.03㎡。2013年3月18日，珀轩公司与襄阳市樊城区长征路领秀花园小区业主委员会（以下简称领秀花园业委会）签订《领秀花园小区物业服务合同》（以下简称物业合同一），物业合同一主要约定：领秀花园业委会委托珀轩公司对领秀花园小区进行物业服务；小区业主应向珀轩公司缴纳物业费、停车服务费和其他各项费用；小区高层住宅物业费标准为1.2元/月/平方米；业主或物业使用人未能按时如数缴纳物业费的，应按每日千分之五的标准向珀轩公司支付违约金；合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。2014年1月16日，珀轩公司与领秀花园业委会再次签订《领秀花园小区物业服务合同》（以下简称物业合同二），物业合同二主要约定：领秀花园业委会委托珀轩公司对领秀花园小区进行物业服务；小区业主应向珀轩公司缴纳物业费、停车服务费和其他各项费用；小区高层住宅物业费标准为1.2元/月/平方米；业主或物业使用人未能按时如数缴纳物业费的，应按每日千分之五的标准向珀轩公司支付违约金；合同期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止。2016年1月5日，珀轩公司与领秀花园业委会再次签订《领秀花园小区物业服务合同》（以下简称物业合同三），物业合同三主要约定：领秀花园业委会委托珀轩公司对领秀花园小区进行物业服务；小区业主应向珀轩公司缴纳物业费、停车服务费和其他各项费用；小区高层住宅物业费标准为1.08元/月/平方米；业主或物业使用人未能按时如数缴纳物业费的，应按每日千分之五的标准向珀轩公司支付违约金；合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。另查明：2006年5月23日，原襄樊市城市管理局制定了市区城市生活垃圾处理费收费标准，其中城市居民生活垃圾运输、处置费为4元/户/月。本院对当事人双方有争议的证据和事实认定如下：1、珀轩公司为证明该公司已向付祯华履行了书面催交物业费的义务，向本院提交了该公司出具的催款通知单、催交物业服务费律师函及向138××××4289手机号发送催交物业服务费律师函的手机截屏图。付祯华虽然认可138××××4289是其本人手机号码，但辩称既未从手机上收到过该律师函，也未从其他途径收到催款通知单及催交物业服务费律师函。经审查，催交物业服务费律师函上载明了付祯华欠缴物业费及其他费用的明细，以及要求付祯华在限期内交清费用的告知，珀轩公司向付祯华的手机发送催交物业服务费律师函的行为可以认定珀轩公司已向付祯华履行了书面催交物业费的义务。2、珀轩公司要求付祯华支付2013年1月1日至2017年4月30日内的物业费及其他相关费用。付祯华辩称其2013年的费用已经缴纳，现仅欠2014年至2017年三年半的费用未缴。因付祯华未提交其已缴纳2013年度物业费及其他相关费用的证据，付祯华的该项辩称理由本院不予采信，本院对付祯华尚欠珀轩公司2013年1月1日至2017年4月30日的物业费及其他相关费用未付的事实予以确认。本院认为：珀轩公司与领秀花园业委会签订的物业合同一、二、三均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，付祯华作为领秀花园的业主，应当受物业合同条款的约束。付祯华称珀轩公司在提供物业服务时存在瑕疵，业主有权拒缴物业费，并提供了照片11张予以佐证。因付祯华提供的照片不能证明珀轩公司的服务瑕疵已达到减缴或者不缴物业服务费的程度，故付祯华拒缴物业费的主张不能成立，本院不予支持。付祯华辩称珀轩公司未赔偿其电动车丢失造成的损失，因珀轩公司是否赔偿付祯华电动车损失与本案并非同一法律关系，该辩称理由不属本案审查范围，付祯华可依法另行主张权利。珀轩公司为领秀花园小区业主提供了物业管理服务，付祯华作为业主也获得了相应服务并受益，付祯华应当按照物业合同的约定交纳物业费及其他费用。物业合同一及合同二约定2013年1月1日至2015年12月31日的物业费为1.2元/月/平方米，物业合同三约定2016年1月1日至2017年12月31日的物业费为1.08元/月/平方米。付祯华自2013年1月1日起至2017年4月30日止，共计52个月未付物业费，经计算，物业费应为8529元（1.2元/月/平方米×141.03㎡×36个月+1.08元/月/平方米×141.03㎡×16个月=8529元），但珀轩公司要求付祯华支付物业费的数额为8120元，该数额低于付祯华实际应付数额。因珀轩公司有权在法律规定的范围内自主处分自己的民事权利和诉讼权利，故珀轩公司要求付祯华支付物业费8120元的诉讼请求本院予以支持。根据相关管理部门的规定，城市居民生活垃圾处置费为4元/户/月，付祯华自2013年1月1日起未再支付生活垃圾处置费，该费用由珀轩公司一直垫付，故珀轩公司要求付祯华向其支付2013年1月1日起至2017年4月30日止的生活垃圾处置费208元（4元/户/月×52个月=208元）的诉讼请求本院予以支持。付祯华未及时缴纳物业费，物业合同一、二、三均约定“业主或物业使用人未能按时如数缴纳物业费的，应按每日千分之五的标准向珀轩公司支付违约金”，该条款仅约定了每日千分之五的计算标准，而未约定计算基数，属于约定不明。本院综合衡量合同履行程度、当事人过错、违约造成的损失等多项因素，酌情以付祯华拖欠的费用总额8328元（物业服务费8120元+生活垃圾处置费208元=8328元）为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准自起诉之日（2017年6月21日）起计算违约金至欠款全部付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告付祯华于本判决生效之日起十五日内向原告襄阳珀轩物业管理有限公司支付物业服务费8120元、生活垃圾处置费208元等共计8328元及违约金（违约金以8328元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准自2017年6月21日起计算违约金至欠款全部付清之日止）。二、驳回原告襄阳珀轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662元减半收取计331元，由原告襄阳珀轩物业管理有限公司负担231元，被告付祯华负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 石海燕二〇一七年八月二十五日书记员 鲁 锐 关注微信公众号“”