（2017）京01民终4764号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-09-04

案件名称

赵桂宣、李军法房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李军法,赵桂宣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终4764号上诉人（原审原告、反诉被告）：李军法，男，1974年4月7日出生。委托诉讼代理人：苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳，北京市闻泽律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵桂宣，女，1942年10月2日出生。委托诉讼代理人：蒋运宁，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林立成，北京大成律师事务所律师。上诉人李军法因与上诉人赵桂宣房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李军法上诉请求：撤销一审法院判决第一项，支持我全部诉讼请求。事实和理由:一、李军法拆除旧房建新房是赵桂宣默许的，不存在故意违约行为。1、李军法自承租房屋之后一直和赵桂宣的二女儿沟通租赁事宜，赵桂宣同意重建三层楼房；2、未经赵桂宣同意，邻里关系很难协调，李军法不可能顺利拆除房屋并重建；3、赵桂宣对李军法拆除房屋及新建两层的意思表示应视为法律上的默示；4、建筑工人出具了证人证言，足以证明赵桂宣同意建两层。二、李军法翻建房屋花了100多万，一审法院只支持不到二十万，明显违背公平原则。赵桂宣上诉请求：撤销一审法院判决，驳回对方的全部诉讼请求，支持赵桂宣的全部反诉请求。事实和理由：一、赵桂宣的上诉请求与前次诉讼并不矛盾。李军法违法加建之后，赵桂宣为停止李军法的侵害行为，多次要求政府部门处理。二、一审中的鉴定报告存在瑕疵。1、鉴定报告未明确四至及准确面积，也没有进行现场测绘；2、鉴定报告中涉及的场地硬化、给排水井、锅炉房等不属于赵桂宣宅基地范围之内。三、一审法院认定的占有使用费的标准过低。四、一审法院判决第一项并无法律依据。李军法、赵桂宣均不同意对方的上诉请求。李军法向一审法院起诉请求：1、赵桂宣支付建房款787222.24元；2、本案诉讼费由赵桂宣承担。赵桂宣向一审法院反诉请求：1、李军法拆除未经赵桂宣许可所建设的主楼西房三间、主楼二层、主楼三层、主楼屋顶的建筑部分；2、李军法向赵桂宣支付房屋占用费（自2015年11月起至实际返还房屋之日止，按照1000元/套/月标准，计算10套房屋）；3、李军法赔偿树木折价款20000元。一审法院认定事实：2014年7月20日，李军法与赵桂宣签订《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）。该合同约定赵桂宣将自有宅基地上的北房5间出租给李军法，建筑面积75.36平方米。该合同还约定李军法擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，赵桂宣有权单方解除合同，收回房屋。该合同签订后，赵桂宣将诉争房屋交付给李军法使用。李军法在同年将诉争房屋拆除。李军法称他拆除房屋是经过赵桂宣许可的。赵桂宣称从未同意李军法拆除房屋。李军法、赵桂宣双方针对各自说法皆未提交证据证明。2015年3月1日，赵桂宣的大女儿曹加晨到宅基地处发现原房屋被拆除，遂报警。同日，曹加晨与李军法签订一份《协议书》，内容为：“现有赵桂宣宅基地及院落内房屋物品被承租人李军法拆毁。现房主赵桂宣委托其大女儿曹加晨与承租人李军法协调如下：1、承租人李军法由房主赵桂宣办妥房屋审批手续之日起三个月之内，在原宅基地基础上恢复原貌。（北房坐北朝南房屋五间，院墙）。所需费用全部由承租人李军法负责。2、自动工之日起一切安全法律责任由承租人李军法全部承担。3、房屋恢复原貌后，承租人李军法继续按房主赵桂宣，承租人李军法之前所签订《北京市房屋租赁合同》承租。4、今日发生之事不追究对方法律责任，不需要公安机关继续处理此事。”2015年3月2日，赵桂宣在该《协议书》上签字确认。2015年3月16日，北七家镇人民政府审批按照规划赵桂宣只准建设层高不超过3.6米的一层房屋。此后，李军法开始在赵桂宣宅基地内新建房屋。2015年4月底，李军法建设北房、西房二层及部分三层共10间房屋。李军法称他建设二层房屋时获得了曹加晨的许可。李军法雇佣的施工工人郭启和、郭合生出庭证明在建设二层时曹加晨去现场并未阻止施工。工人李丙付出庭证明一层建好后，曹加晨在现场同意李军法继续建设二层。赵桂宣称她和曹加晨都未同意过李军法建设二层。赵桂宣提交了曹加晨在李军法建设二层房屋期间在施工现场张贴要求停止施工通知的视频。2015年5月，赵桂宣起诉李军法要求解除双方签订的房屋租赁合同并要求李军法返还房屋。法院判决支持了赵桂宣的诉讼请求。但李军法并未交付房屋，一直自住和出租。本案审理过程中，李军法要求鉴定其建设房屋的工程造价。法院通过摇号随机委托北京永达信工程造价咨询有限公司鉴定。鉴定公司鉴定意见为造价787222.24元。各单项分别为：场地硬化28101.44元、院墙20822.05元、拆除清理13633.67元、室外给排水井2023.77元、锅炉房25258.52元、主楼基础109517.66元、主楼一层249001.38元、主楼二层247658.4元、主楼三层40670.31元、主楼屋顶50535.04元。另查一，李军法自述每间房屋对外出租租金约800元-900元/月。赵桂宣提交的与李军法通话录音中也显示李军法自称每月租金800元-900元。另查二，在宅基地院内原有两棵树，一棵为香椿树，另一棵为臭椿树。李军法在拆毁原有房屋时将两棵树砍伐。赵桂宣提交的视频证据中显示有两棵树砍伐后的直径测量数据。经李军法、赵桂宣同意，针对该两棵树的价格法院向北京中林资产评估有限公司口头询价。该公司工作人员答复香椿树市场价格约为2500元-3500元，臭椿树市场价格约为200元左右。李军法、赵桂宣经协商，均同意香椿树市场价格3000元，臭椿树市场价格200元。一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵桂宣在另案起诉要求解除房屋租赁合同时一并要求返还房屋。该案经过审理，终审判决李军法返还全部房屋。现赵桂宣提起反诉要求拆除除北房一层部分的其他房屋，该请求在事实上与上次诉讼赵桂宣的请求相矛盾，如裁判支持也将势必在实际上部分否定了上次生效判决内容。因此本着诉讼诚信原则，赵桂宣在本案中提出拆除房屋的反诉请求法院不予支持。李军法与赵桂宣新签订的《协议书》约定新建房屋必须在建房审批范围内恢复原貌。现李军法在新建房屋时没有遵照建房审批文件内容执行，反而加建房屋。现场施工工人虽然有人证明曹加晨同意加建，但该证人与李军法有利害关系。故在没有其他证据证明的情况下，该份证人证言不能单独证明赵桂宣同意李军法加建房屋。李军法擅自加建房屋的行为属于根本违约，是导致双方所签房屋租赁合同解除的直接原因。在李军法所建全部房屋交付赵桂宣的情况下，李军法要求赵桂宣赔偿全部建房款的请求没有事实依据，法院不予支持。虽然如此，李军法在建房过程中支付了大笔建设费。该房屋在交付赵桂宣后也会给赵桂宣带来经济利益。故本着公平原则，法院将判决赵桂宣给予李军法适当的补偿。补偿的范围和金额，法院依照鉴定公司的鉴定意见确定。主楼一层、院墙建设、主楼屋顶费用依据双方的协议应由李军法承担，故该三项不应计入补偿的范围。李军法未经许可拆除原有旧房，属于违约，故拆除清理费用应由李军法自行承担。主楼基础为建房所必要支出，但鉴于基础费用与建筑规模密切相关，法院将主楼基础一半费用列入补偿范围。综上，考虑李军法的过错程度，法院酌情判决赵桂宣补偿李军法补偿范围内工程造价金额的50%。在前述判决生效后，李军法并未将房屋交还赵桂宣。故李军法仍应向赵桂宣支付在此之后的占用费。赵桂宣起诉要求的占用费标准过高，法院依据李军法、赵桂宣签订的房屋租赁合同中约定的租金标准计算。李军法未经许可擅自砍伐院内属于赵桂宣的两棵树木。李军法应当承担损害赔偿责任。关于赔偿金额李军法、赵桂宣双方达成一致意见，法院予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、赵桂宣于本判决生效之日起15日内支付李军法加建建筑补偿款199235.64元；二、李军法按每年13000元的标准支付赵桂宣自2015年11月起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；三、李军法于本判决生效之日起15日内支付赵桂宣砍伐树木折价款3200元；四、驳回李军法的其他诉讼请求；五、驳回赵桂宣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，（2015）一中民终字第7901号判决认定，李军法在租赁期间将租赁标的物损毁，已经符合双方合同约定的解除条件，判决解除《北京市房屋租赁合同》。该判决已经发生法律效力。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。李军法虽主张其拆除旧房建新房系赵桂宣默许，但双方当事人对此并无约定，法律亦无明确规定此默许构成意思表示。故李军法该项理由于法无据，本院不予采信。2015年3月1日《协议书》中已经明确承租人李军法在原宅基地基础上恢复原貌，所需费用全部由承租人李军法负责。李军法主张的场地硬化、院墙、拆除清理、主楼基础、主楼一层、主楼屋顶之费用于法无据，应不予支持。一审法院认定赵桂宣承担一半的主楼基础费用，属适用法律错误，本院予以纠正。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。李军法虽主张其在赵桂宣同意后进行建设，但未能提供证据证明。加之，李军法主张之主张亦与2015年3月1日签署之《协议书》中的约定“承租人李军法由房主赵桂宣办妥房屋审批手续之日起三个月内在原宅基地基础上恢复原状”不符。李军法未能证明其在赵桂宣同意后进行建设，应由其承担相应的不利后果，承担扩建发生的费用。室外给排水井、锅炉房、主楼二层、主楼三层均属扩建部分，费用应当由李军法负担。本院对赵桂宣要求拆除主楼西房三间、主楼二层、主楼三层、主楼屋顶之请求不予支持。当事人应当诚信诉讼，不得主张互相矛盾之请求，否则将损害生效判决之确定力、断绝力。（2015）一中民终字第7901号案件中赵桂宣返还房屋之请求得到了法院的支持。该判决业已生效。赵桂宣在本案中要求拆除主楼西房三间、主楼二层、主楼三层、主楼屋顶，该请求与（2015）一中民终字第7901号判决的结果相互矛盾。赵桂宣在本案之诉讼请求不符合诉讼诚信，有损生效判决之确定力、断绝力，应不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以维持。李军法未经同意砍伐了赵桂宣院内的两棵树木，李军法应承担赔偿责任。一审法院依据李军法、赵桂宣对于赔偿金额达成的一致意见进行了处理。一审法院的处理是正确的，本院予以维持。（2015）一中民终字第7901号判决生效后，李军法并未将房屋交还赵桂宣，李军法应向赵桂宣支付在此之后的占用费。一审法院依据李军法、赵桂宣的房屋租赁合同中约定的租金标准计算占有使用费，不违反法律的规定，本院不再变更。综上所述，原判错误，应予纠正。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初120号民事判决第二项、第三项、第五项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初120号民事判决第一项、第四项；三、驳回李军法的全部诉讼请求。鉴定费12800元，由李军法负担（已交纳）。一审本诉案件受理费11673元，由李军法负担（已交纳）；一审反诉案件受理费150元，由李军法负担75元（于本判决生效后7日内交纳），由赵桂宣负担75元（已交纳）。二审案件受理费9950元，由李军法负担9800元（已交纳），由赵桂宣负担150元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　张　磊审判员　刘新泉审判员　范　磊二〇一七年八月二十五日书记员　赵梦芸关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