（2017）苏1283民初4705号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-28
案件名称
陆勇庆与吴坤展房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰兴市人民法院
所属地区
泰兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆勇庆,吴坤展
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款
全文
江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1283民初4705号原告：陆勇庆，男，1976年1月19日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：赵武功，江苏济恒律师事务所律师。被告：吴坤展，男，1993年2月4日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：吴江（系被告之父），男，1965年5月28日出生，汉族，住泰兴市。原告陆勇庆与被告吴坤展房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆勇庆及其委托诉讼代理人赵武功，被告吴坤展的委托诉讼代理人吴江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆勇庆向本院提出诉讼请求：1、判令吴坤展立即返还房屋租金29000元，水电押金1000元，已垫付的水电费64元，赔偿技术加盟费60000元，民企会费500元，房租利息损失2475元（按房租30000元自2015年9月20日起至2017年3月20日按银行同期活期存款利率计算），间接损失30000元；2、本案诉讼费用由吴坤展承担。事实和理由：陆勇庆、吴坤展于2015年9月20日签订租房协议一份，约定由吴坤展将位于泰兴市济川街道襟江小学南校区综合楼东侧9号楼两间上下两层门面房出租给陆勇庆营业使用，租期三年（自2015年9月25日至2018年9月24日止），第一年租金58000元，半年一付。协议签订后，陆勇庆给付了半年租金29000元，此后陆勇庆对该房屋进行装潢，期间受第三人张梅的阻止，使原告一直未能实际使用该房，导致原告与杭州丰德启慧教育咨询有限公司签订的技术转让咨询协议无法履行，损失缴纳给咨询公司的技术加盟费60000元。陆勇庆认为双方租赁协议未能履行的责任由吴坤展承担。因吴坤展与其签订协议前将同一房屋租给了他人严小华，且有效期至2018年。吴坤展一房两租的行为，属于明显欺诈，依法应当承担全部的过错责任，除应返还原告租金29000元和水电押金1000元外，还应赔偿原告因此造成的一切经济损失。原告为维护自身权益，特具诉状，诉至法院。吴坤展辩称，诉争房屋自2015年9月25日交给原告使用后，原告一直纠缠被告，并让被告与租房协议外不相干的人协调，提出很多无理要求。被告让原告好好经营，有什么问题被告帮着解决，原告就是不听。2015年10月，被告要求原告解除协议，将房租退给原告，原告不同意，还提出无理要求欺诈被告，直至2016年9月，被告发出书面通知给原告，要求解除协议，原告任然不理睬，2017年2月20日通过法院判决后强制执行，被告才拿回诉争房屋。原告只交了半年房租，造成被告一年的房租损失，原告纯粹是恶人先告状，故请求法院驳回原告诉求，并要求原告给付房屋租赁协议解除后，原告实际使用租赁房屋的租金。本院经审理认定事实如下：2015年9月20日，原被告签订租房协议一份，协议约定：被告将泰兴市济川街道襟江小学南校区综合楼东侧9号楼两间上下两层门面房出租给陆勇庆使用，租赁时间自2015年9月25日至2018年9月24日止，第一年租金58000元，半年一付。协议还约定，被告将诉争房屋清空，诉争房屋过去的一切纠纷与原告无关，如有纠纷，甲方有义务协商解决。协议签订后，原告交付了半年房租29000元，给付了水电押金1000元，并缴纳了租房前拖欠的水电费64元。另本院（2016）苏1283民初7212号民事判决书，判决解除原被告之间的租赁协议，并限令原告于判决书生效后十日内将此房交给被告，因原告未能自觉履行义务，本院2017年2月20日强制执行将诉争房屋交予被告。本案争议焦点之一，在租赁过程中，被告是否违约。原告认为2015年9月25日，被告将租赁房屋交给原告，2015年9月26日，原告在对诉争房屋进行装潢过程中，案外人张梅阻止原告使用该房，致使原告一直未能使用诉争房屋，此后，原告要求被告退回所缴纳的房租，被告未同意。原告为证实其主张提供如下证据：1、2015年9月26日，接处警记录，记载“2015年9月26日14时许，民警出警至现场了解，系吴江将羊肉馆租给张梅……”，证明原告使用诉争房屋受到案外人张梅阻挠。2、2016年6月18日泰兴市人民法院（2016）苏1283民初145号民事判决书，判决主文“被告张梅立即停止对原告吴坤展出租泰兴市济川街道东元综合楼9号房屋的妨碍行为”，证明被告与案外人张梅之间的纠纷通过法院判决解决的。3、通话录音。证明原告要求退房租，被告不同意。被告吴坤展认为，双方的租赁行为与案外人张梅无关，被告可以帮助解决纠纷。被告于2015年10月要求原告解除合同，退还房租，原告不肯，直至被告诉争法院，法院判决后通过强制执行，被告才拿回诉争房屋。被告对于其辩称2015年10月要求原告解除合同，退还房租的辩论意见未能提供相应的证据予以证明。法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告将诉争房屋出租给原告使用，理应保证原告正常使用该房，原告在接受此房第二天即受到案外人张梅的阻止，致使原告一直未能使用该房屋，直至2016年6月18日法院判决才解决被告与案外人张梅的纠纷。由此看见，被告在2015年9月20日租赁协议签订后，未能保证原告正常使用诉争房屋，被告存在违约行为。本案焦点之二，原告的诉求是否合理。1、原告诉求被告返还房屋租金29000元，水电押金1000元，已垫付的水电费64元，并赔偿房租利息损失（按房租30000元自2015年9月20日起至2017年3月20日按银行同期活期存款利率计算）。因被告的原因，致使原告无法使用该房屋，故原告此项主张本院应予支持。但当妨碍租赁房屋使用的情形经法院判决排除后，原告应当选择继续租赁该房或者解除与被告的租赁协议，但原告未能作出选择，后经本院（2016）苏1283民初7212号民事判决书判决解除原被告之间的租赁协议，并限令原告于判决书生效后十日内将此房交给被告，原告未履行交房义务，后经法院强制执行，2017年2月20日将诉争房屋交予被告所有。法律规定，房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失，故原告应当给付自租赁协议解除后原告实际使用诉争房屋的租金（自2017年1月16日起至原告实际交付之日止按合同约定租金标准计算）。2、原告诉求被告赔偿技术加盟费60000元，民企会费500元，间接损失30000元。原告为证实其主张提供2015年7月26日与杭州丰德启慧教育咨询有限公司签订的技术转让协议一份，2015年7月25日，20000元现金收据一张，2015年8月4日，汇款40000元银行凭单一份，2015年9月24日，社会团体会费500元收据一份。从以上证据可以看出，原告在与被告签订租房协议之前已经与杭州丰德启慧教育咨询有限公司签订了相关协议，缴纳了技术转让费60000元，此时原告的经营行为与其后的租赁行为并无因果关系。另原告也未提供其如何因未能使用租赁房屋给其造成直接损失的相关证据。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约造成的损失，故对原告此项诉求，本院不予支持。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未按合同保证原告正常使用诉争房屋，应当返还原告交付的房屋租金，水电押金，垫付的水电费。合同解除后，原告未能将租赁房屋交付给被告，应当支付实际占用期间的租赁费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条规定，判决如下：一、被告吴坤展于本判决生效后十日内返还原告陆勇庆房屋租金29000元，水电费押金1000元，垫付的水电费64元，并以30000元为基准自2015年9月20日起至2017年3月20日按中国人民银行同期活期存款利率计算利息。二、原告陆勇庆于本判决生效后十日内向被告吴坤展支付房屋占用使用费（自2017年1月16日起至2017年2月20日按合同约定租金标准计算）。三、驳回原告陆勇庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，减半收取1380元，由原告陆勇庆负担690元，被告吴坤展负担690元。（此款原告已垫付，被告于给付上述款项时一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2760元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。审判员 万宁二〇一七年八月二十五日书记员 徐网 关注公众号“”