（2017）陕0402民初1450号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-19
案件名称
原告李某某、张某某诉被告陕西恒泰房地产发展有限责任公司（以下简称陕西恒泰房地产公司）、中信银行股份有限公司咸阳支行（以下简称中信银行咸阳支行）商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
咸阳市秦都区人民法院
所属地区
咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某某,张某某,陕西恒泰房地产发展有限责任公司,中信银行股份有限公司咸阳支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十五条第一款
全文
咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0402民初1450号原告李某某，男，陕西省咸阳市人。原告张某某，女，陕西省咸阳市人。共同委托代理人司晓诚，系陕西宇斌诚律师事务所律师。被告陕西恒泰房地产发展有限责任公司。住所地西安市莲湖区西大街***号恒泰商务中心***室。组织机构代码证号：62311454-9。法定代表人杨向明，系该公司董事长。委托代理人陈某，男。委托代理人刘某某，男。被告中信银行股份有限公司咸阳支行。住所地咸阳市秦都区秦皇中路***号。法定代表人田晓阳，系该行行长。原告李某某、张某某诉被告陕西恒泰房地产发展有限责任公司（以下简称陕西恒泰房地产公司）、中信银行股份有限公司咸阳支行（以下简称中信银行咸阳支行）商品房买卖合同纠纷一案中，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李某某、张某某共同委托代理人司晓诚，被告陕西恒泰房地产公司委托代理人陈某、刘某某到庭参加了诉讼，被告中信银行咸阳支行经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月17日，原告李某某和第一被告签订了商品房买卖合同，同日原告又和第二被告签订了个人购房借款合同，随后支付首付款139594元，办理完按揭手续后按时缴纳按揭款，目前已经支付48727元。合同第十条约定交房时间为2014年10月31日，但是第一被告未按期交付商品房。原告于2015年7月21日向第一被告发出退房通知，但被告既不向法院起诉也不退款。二原告系��妻，但2014年11月3日离婚，离婚时原告张某某取得夫妻共同购置的位于咸阳市高新区永昌路“八水清和坊”小区3幢2单元14层21402号房屋所有权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受购房贷款及购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告诉至法院，请求：1、解除原告与第一被告2013年10月17日签订的商品房买卖合同，被告退还首付款139594元和按揭款48727元；2、解除与第二被告2013年10月17日签订的个人购房借款合同；3、诉讼费由被告承担。被告陕西恒泰房地产公司辩称：请求法院驳回原告诉讼请求第一条，请求判令原告承担诉讼费。原告于2015年3月17日才付清房款。合同第十四条约定，（1）买受人在约定的交房日前未按约定付清房款及其他费用，出卖人有权拒绝交房且不承担违约责任；（2）对于已付清房款及其他费用的买受人，出卖人在该商品房具备交付条件后，无论出卖人的通知是否送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日期前来办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务。根据以上约定，被告已履行交付房屋义务，且未追究原告逾期付款的违约金25919元及利息6805元。原告至今未办理过交接房手续，且未交纳大修基本等费用。而且法院已有与本案相同诉讼的（2015）秦民初字第02282号民事裁定书和（2016）陕0402民初2114号民事裁定书，原告诉请同本次诉请一致。被告中信银行咸阳支行未到庭，未答辩。原告李某某、张某某向法庭提举证据如下：1、身份证、离婚证和离婚协议各一份。证明原告系房屋所有权人，主体适格。2、商品房买卖合同、个人购房借款合同各一份。证明原告与第一被告是商品房买卖合同关系，与第二被告是商品房担保贷款合同关系。3、退房通知、快递回执和庭审笔录各一份。证明原告发出退房通知解除合同，第一被告收到后没有异议，双方之间的商品房买卖合同已经解除。被告陕西恒泰房地产公司质证认为：对原告所举证据1，无异议。证据2，真实性、证明问题无异议。证据3，真实性认可，但是证明问题不认可，不是卢存志本人的签字，公司没有收到过快递，庭审笔录无异议。被告陕西恒泰房地产公司向法庭提举证据如下：1、借款合同，票据4份。证��原告2015年3月16日才付清款项，根据合同第四条原告没有付清全部款项公司有权拒绝交房，被告不承担责任。2、民事裁定书2份。证明原告多次诉讼，法院予以处理，原告重复起诉。二原告质证认为：对被告陕西恒泰房地产公司所举证据1，真实性认可，但是证明问题不认可，原告付清了首付款及国家主管部门规定的款项。证据2，真实性认可，第一次因为缺失原告，第二次自己撤诉。被告中信银行咸阳支行未到庭，未质证，未提供证据。经综合评议，对原告所举证据1、2，被告陕西恒泰房地产公司无异议，本院予以认定。证据3，退房通知及快递回单，因有快递送达的网络查询记录，本院对其予以认定；庭审笔录，本院予以认定。对被告陕西��泰房地产公司所举证据1、2，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。经审理查明：原告张某某与李某某原系夫妻，2013年10月17日李某某与被告陕西恒泰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李某某购买陕西恒泰房地产公司开发的位于咸阳市高新区永昌路“八水清和坊”小区3幢2单元14层21402号房屋一套。该房单价为每平方米3788元，总价款339594元。2013年10月17日张某某、李某某共同与中信银行咸阳支行签订《个人购房借款合同》一份，张某某、李某某向中信银行咸阳支行借款200000元，用张某某、李某某共有的上述房屋作为抵押担保。2013年10月19日李某某又与陕西恒泰房地产公司签订《借款合同》一份，约定李某某因购买咸阳市高新区永昌路“八水清和坊”小区3幢2单元14层21402号房屋资金不足，向陕西���泰房地产公司借款129594元，该借款仅用于支付上述房屋首付款。约定还款分两次付清：第一次2014年3月10日前付40000元，第二次2014年10月13日前付89594元。直至2015年3月16日张某某将上述借款偿还完毕。2014年11月3日张某某与李某某协议离婚，离婚时协议第二条约定双方婚后购买的咸阳市高新区永昌路“八水清和坊”小区3幢2单元14层21402号房屋归女方所有；协议第三条约定，婚后购房时借陕西恒泰房地产公司的借款139594元由张某某偿还，以李某某名字在中信银行贷款由张某某继续偿还。2014年10月21日陕西恒泰房地产公司在《今日咸阳》发布“交房通知”，通知定于2014年10月22日向八水清河坊商品房业主交房。截止2017年8月份，原告共偿还月供贷款合计140225.78元。2015年7月21日，原告向被告陕西恒泰房地产发展有限公司邮寄发出《退房通知》一份，声明因商品房未经验收的情况下向业主发出收房通知，距离合同约定的交房期限已超过60天，要求解除合同。2015年张某某向本院提起诉讼，本院作出（2015）咸秦民初字第02282号民事裁定书，因张某某主体不适格，驳回其起诉。2016年李某某、张某某再次提起诉讼，后又提出撤诉，本院作出（2016）陕0402民初2114号民事裁定书，准予李某某、张某某撤诉。本院认为：2013年10月17日李某某与陕西恒泰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李某某购买陕西恒泰房地产公司开发的永昌路“八水清和坊”小区3幢2单元14层21402号房屋。合同约定2014年10月17日交房，陕西恒泰房地产公司2014年10月21日在《今日咸阳》发布了“交房通知”，但仅刊登一份退房通知，不能构成法律意义上的交付，即未真正实现占有的转移，故该交付并���实现实际交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第一项第（2）款约定，逾期交房超过60日后，买受人有权退房。故原告李某某、张某某有权退房。且依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告陕西恒泰房地产公司在收到原告的解除合同通知后，未依照法律规定请求人民法院确认解除合同的效力，故原告李某某与被告陕西恒泰房地产公司2013年10月17日签订的《商品房买卖合同》已经因原告行使解除权而解除。故对原告第一项诉讼请求，因合同已经解除，故本案不再涉及。合同解除后，被告陕西恒泰房地产公司应返还原告已缴纳的房屋首���款及已付银行贷款，并返还中信银行咸阳支行剩余贷款本息。对被告陕西恒泰房地产公司辩称的，合同第十四条第（1）约定，买受人在约定的交房日前未按约定付清房款及其他费用，出卖人有权拒绝交房且不承担违约责任。该条仅指未按商品房买卖合同交付首付款及其他费用，而陕西恒泰房地产公司所举证据证明的是恒泰房地产公司与李某某签订的《借款合同》中，原告逾期还款。对陕西恒泰房地产公司辩称的要求原告承担逾期付款违约金即利息，因其未提出反诉，本案不予涉及。主合同解除后，作为从合同的2013年10月17日张某某、李某某共同与中信银行咸阳支行签订《个人购房借款合同》已经不能实现合同目的，故亦应予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人��法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条之规定，判决如下：一、被告陕西恒泰房地产发展有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告李某某、张某某首付款139594元及已付银行按揭款140225.78元（截止2017年8月份银行按揭还款）。二、解除2013年10月17日张某某、李某某与中信银行咸阳支行签订《个人购房借款合同》。张某某、李某某剩余银行贷款178309.79元由被告陕西恒泰房地产发展有限责任公司支付给中信银行股份有限公司咸阳支行。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4066元，由被告陕西恒泰房地产发展有限责任公司承担。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 杨少敏人民陪审员 魏明利人民陪审员 王线芬二〇一七年八月二十五日书 记 员 韩美艳附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当��理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同���纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 来自