（2017）内22民终906号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-11
案件名称
乌兰浩特市家得乐超市与宫天龙租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乌兰浩特市家得乐超市,宫天龙
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内22民终906号上诉人（一审被告）:乌兰浩特市家得乐超市，住所地内蒙古自治区乌兰浩特市和平街财富时代广场负*层。经营者：胡小尉，男，1972年10月21日出生，汉族，乌兰浩特市家得乐超市业主，现住浙江省永嘉县沙头镇胡头村小学路*号。委托诉讼代理人：孔祥玲，内蒙古松柏律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:宫天龙，男，1987年9月27日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：金美荣，内蒙古矩成律师事务所律师。上诉人乌兰浩特市家得乐超市（以下简称家得乐超市）因与被上诉人宫天龙租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院(2017)内2201民初770号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。家得乐超市上诉请求：请求撤销一审法院判决，改判驳回宫天龙的诉讼请求，双方继续履行房屋租赁合同。事实和理由：双方签订的合同有效，宫天龙搬离房屋的行为不符合合同约定的解除条件，双方应继续履行合同。合同约定被上诉人擅自解除合同，不能取走设备，一审法院判决返还，明显违反双方约定。宫天龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。宫天龙向一审法院起诉请求：一、请求法院判决解除原、被告之间签订的家得乐商业租赁合同；二、判决被告退还租金50000元，给付原告经营期间（自2017年1月16日至2017年2月12日）的营业款80000元，并赔偿经济损失66300元。诉讼中，宫天龙变更部分诉讼请求，要求：一、请求法院判决解除原、被告之间签订的家得乐商业租赁合同；二、判决被告退还租金50000元，给付原告经营期间（自2017年1月16日至2017年2月12日）的营业款64129.80元；三、将机器设备返还给原告（明细详见生产设备设施一览表）。一审法院认定事实如下：2017年1月8日，宫天龙与家得乐超市签订家得乐商业租赁合同一份，约定由宫天龙承租家得乐超市的60平米房屋用于经营烘焙面点，租赁期间为2017年1月8日至2018年1月7日，年租金180000元，宫天龙先行向家得乐超市支付租金50000元，双方同时约定实际起租时间以超市开业时间为准，剩余130000元房租按月平均从宫天龙的营业款中由家得乐超市扣除。双方合同签订后，家得乐超市于2017年1月16日开业，宫天龙进场经营，因家得乐超市室内布有供热主管道，但没有安装散热暖气片，因取暖温度问题双方发生争议，宫天龙于2017年2月11日搬离承租房屋，此期间宫天龙出售商品发生营业额64129.08元，该款由家得乐超市收取。2017年2月28日，家得乐超市为减少商品缺项给超市经营带来的影响，在宫天龙承租空间以外的超市公共空间的原告所有的货架上摆放同类产品出售。宫天龙撤场后，部分设备、原材料由家得乐超市扣留在宫天龙承租的房屋中。诉讼中，宫天龙为取回设备及原材料与家得乐超市员工发生打架纠纷，经公安机关出警后，对双方人员做出了行政处罚。该院于诉讼中对家得乐超市现场进行了勘验，对家得乐超市扣留宫天龙的设备进行了核对（详见主要生产设备设施一览表及现场视频资料）。上述事实有宫天龙提供的租赁合同1份、公证书1份、主要生产设备设施一览表1份；家得乐超市提供的租赁合同1份以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，该院予以确认。一审法院认为，宫天龙与家得乐超市签订的商业租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合同依法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。一、关于双方合同是否应当解除的问题。宫天龙与家得乐超市签订合同时并未就供暖事项作出约定。虽承租房屋所在的北方地区，冬季室内供暖系正常使用房屋的必要保障，但宫天龙作为承租人在签订合同并实际接收使用承租房屋时，对承租房屋只有主供暖管道，没有安装散热器的状况应当知晓，对没有散热片有可能导致的承租房屋室内温度低的情况应当有合理的预见。故承租房屋因冬季室内温度低给承租人带来的使用不便，双方均有过错。宫天龙以出租人交付的房屋不能正常使用为由搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。经该院向家得乐超市释明可由其主张租赁合同解除权后，家得乐超市坚持要求宫天龙履行合同。考虑到租赁合同的性质，承租人不愿继续履行租赁合同，并已搬离承租房屋，且双方因此多次发生纠纷，租赁合同目的已无法实现，不宜强制履行。故对宫天龙要求解除双方租赁合同的主张，该院予以支持。二、关于家得乐超市是否应当返还原告50000元房屋租金、64129.80元营业款及机器设备的问题。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。宫天龙作为承租人拒绝履行租赁合同如给出租人造成了相应损失，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额应根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定。但家得乐超市经该院向其释明享有合同解除权后，仍坚持继续履行合同，亦未就其损失提起反诉，故该院对其损失部分不作判断，家得乐超市如确有损失发生，可另行主张权利。宫天龙于2017年1月16日开始使用承租房屋，于2017年2月11日搬离承租房屋，共计使用承租房屋26天，此间房屋租金为12821.90元（180000元÷365天×26天），该租金应在原告已付租金50000元中予以扣除。扣除后，家得乐超市应返还给宫天龙租金37178.10元。宫天龙出售商品所发生的64129.80元营业收入及机器设备为宫天龙所有，该款及设备家得乐超市应返还给宫天龙。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除原告宫天龙与被告乌兰浩特市家得乐超市签订的家得乐商业租赁合同；二、被告乌兰浩特市家得乐超市于本判决生效后立即返还原告宫天龙租金37178.10元、营业款64129.80元，两项合计101307.90元；三、被告乌兰浩特市家得乐超市于本判决生效后立即将《主要生产设备设施一览表》中所载明的设备返还给原告宫天龙；四、驳回原告宫天龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元，由原告宫天龙负担1110元；被告乌兰浩特市家得乐超市负担1080元。二审查明事实除上述事实与一审不一致外，其他事实一致，本院予以确认。本院认为，双方对签订租赁合同，且已实际履行的事实均无异议，本院予以确认。现本案争议焦点为，双方所签合同是否应继续履行。家得乐超市上诉主张双方所签合同不存在约定或法定解除条件，故双方所签合同应继续履行。而宫天龙反驳主张其所经营的是面点，所租赁的商铺没有供暖设施，冬季影响面粉发酵，无法继续租赁使用，所以该租赁合同应予解除。经本院审理后认为，涉案商铺没有供暖设施，家得乐超市对此无异议。宫天龙认为无法在家得乐超市继续经营，在实际经营26天时就撤出家得乐超市商铺，租赁合同至此未再履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的规定，家得乐超市要求宫天龙继续履行合同，但该履行不适于强制履行，故对其该项主张，不予支持。如家得乐超市确有损失发生，可另行主张权利。综上所述，上诉人乌兰浩特市家得乐超市的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2326.20元，由上诉人乌兰浩特市家得乐超市负担。本判决为终审判决。审判长 周紹凯审判员 曲 威审判员 李英革二〇一七年八月二十五日书记员 倪作鹏 更多数据：