（2017）琼0106民初3548号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-16
案件名称
陶静与浙江开元物业管理股份有限公司物业服务合同纠纷民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江开元物业管理股份有限公司,陶静
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0106民初3548号原告：浙江开元物业管理股份有限公司。法定代表人：陈灿荣，总经理。委托诉讼代理人：程磊，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晗，海南东方国信律师事务所律师。被告：陶静。原告浙江开元物业管理股份有限公司与被告陶静物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程磊、被告委托诉讼代理人余海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江开元物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的自2014年11月1日至2015年3月31日的物业服务费556元、代收水费72.6元、电梯费75元、代收停车费924元。二、判令被告支付逾期物业服务费的违约金1097.95元（暂计至2016年12月31日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告陶静系亚洲豪苑南区状元楼X幢XXX房业主，建筑面积61.77平方米。根据原告与亚洲豪苑南区业委会于2013年7月7日签订的《住宅物业服务合同》，约定：合同周期为2013年7月1日至2014年6月30日，合同受益主体为全体业主。按合同第十条约定“物业服务费用按月交纳，业主应在每月初5日前交纳上个月物业服务费。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起每天按应缴费用的1‰收取违约金”。即被告需在每个月5日前向原告交纳含物业服务费、停车场管理费、水电费（代收）、电梯费等各项物业服务费用，逾期将每天按应缴费用的1‰收取违约金。该《物业服务合同》期满后，根据原告与亚豪南区业委会于2014年8月13日续签的亚洲豪苑南区《物业服务合同》，约定：合同周期为2014年7月1日至2015年6月30日，合同受益主体为全体业主。按合同第十条约定“物业服务费用按月交纳，业主应在每月30日前交纳本月物业服务费。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起每天按应缴费用的1‰收取违约金。”即被告需在每个月30日前向原告交纳含物业服务费、停车场管理费、水电费（代收）、电梯费等各项物业服务费用，逾期将每天按应缴费用的1‰收取违约金。合同期满后，亚洲豪苑南区业委会以现任业委会即将卸任为由，一直未与原告续签《物业服务合同》，也未选聘新的物业服务企业实施物业管理服务。根据合同第四章第七条第七款约定：“本合同到期后，如业主大会未重新选聘物业服务企业也未与乙方续签物业服务合同，乙方仍在提供服务的，视为本合同自动续期”。合同期间及自动续期后，原告按约提供了各项物业服务，被告依约应支付合同约定各项费用。自2014年11月1日至2015年3月31日，被告无故拖欠物业服务费556元、代收水费72.6元、电梯费75元、代收停车费924元。经原告多次催讨，被告均未予以交纳，故起诉至法院，被告陶静辩称，1、原告未在诉讼时效内向本人催缴物业费，部分物业费已经超过诉讼时效。2、物业费的计算方式有误。滞纳金计算方式错误，本人在2014年10月出租之前不欠任何物业费，不应当产生滞纳金，原告在实际物业管理中不能做到当月30日前核算好水费及缴费明细，因此不能做到30日前缴纳物业费用。并且滞纳金计算标准过高，应当调低。3、本人在2014年11月1日至2015年3月31日期间没有居住该房屋，没有停车，原告应该有监控记录，原告没有证据证明本人在该期间停车，因此不存在停车费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有两份《住宅物业服务合同》、《关于“亚洲豪苑南区”物业服务收费备案的通知》、《催缴证明》，被告对原告提交的两份《住宅物业服务合同》、《关于“亚洲豪苑南区”物业服务收费备案的通知》的真实性没有异议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与亚洲豪苑南区业委会于2013年7月7日和2014年8月13日分别签订了两份《住宅物业服务合同》，约定：原告自2013年7月1日至2015年6月30日为亚洲豪苑南区的全体业主提供物业管理服务，合同约定：“物业服务费、停车场管理费、水电费（代收）、电梯费等各项物业服务费用按月交纳，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应缴费用的1‰收取违约金”。该合同期满后，亚洲豪苑南区业委会一直未与原告续签合同，也未选聘新的物业服务企业实施物业管理服务。根据《住宅物业服务合同》第四章第七条第七款约定：“本合同到期后，如业主大会未重新选聘物业服务企业也未与乙方续签物业服务合同，乙方仍在提供服务的，视为本合同自动续期”。在合同期满后，原告一直按照合同的约定为被告服务至2016年3月31日。被告陶静系亚洲豪苑南区状元阁X幢XXX房业主，其房屋建筑面积61.77平方米。自2014年11月1日至2015年3月31日，被告无故拖欠物业服务费556元、代收水费72.6元、电梯费75元、代收停车费924元。经原告多次催讨，被告均未予以交纳。本院认为，原告与亚洲豪苑南区业委会签订的《住宅物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，受法律保护。原告依照《住宅物业服务合同》的约定为被告提供了物业服务，但被告却没有依约交纳物业服务费等费用，被告的行为已构成违约。原告请求判令被告支付物业服务费、代收水费、电梯费，有事实和法律依据，本院予以支持。1、对于被告提出的原告的起诉已超过诉讼时效的主张，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。就本案而言，原告每月交纳物业服务费仅是相同债务的分期履行，属于同一债务，故其诉讼时效应从原告停止服务时开始计算。原告一直按照合同的约定为被告服务至2016年3月31日，故诉讼时效期间应从此时开始计算，原告于2017年3月16日向本院提起诉讼，因此，本案不存在超过诉讼时效期间的问题。2、对于原告主张的代收停车费，由于原告没有针对该请求提交证据予以证明，原告应承担举证不能的责任，本院对请求不予支持。3、对于被告提出的违约金过高的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、限被告陶静在本判决生效后十日内向原告浙江开元物业管理股份有限公司支付物业服务费556元、代收水费72.6元、电梯费75元、违约金1097.95元；二、驳回原告浙江开元物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告浙江开元物业管理股份有限公司负担15元，被告陶静负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 蔡红胜人民陪审员 林春妙人民陪审员 何少锋二〇一七年八月二十五日书 记 员 冯 丹 微信公众号“”