（2017）鄂0103民初451号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-28
案件名称
武汉轻工大学与武汉民生耳鼻喉专科医院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉轻工大学,武汉民生耳鼻喉专科医院有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第五十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0103民初451号原告（反诉被告）：武汉轻工大学，住所地湖北省武汉市常青花园学府路**号。法定代表人：刘民钢，校长。委托诉讼代理人：马仁福、余晶，湖北民本律师事务所律师。代理权限特别授权。被告（反诉原告）：武汉民生耳鼻喉专科医院有限公司，住所地湖北省武汉市黄孝河路107号。法定代表人：俞熔，董事长。委托诉讼代理人：金素芳，公司职工，代理权限一般代理。委托诉讼代理人：刘桂，湖北今天律师事务所律师。代理权限一般代理。原告武汉轻工大学（下称轻工大学）与被告武汉民生耳鼻喉专科医院有限公司（下称民生医院）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2017年1月10日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告轻工大学的委托诉讼代理人马仁福、余晶、被告民生医院的委托诉讼代理人金素芳、刘桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的房租225180元及滞纳金（截止于2016年10月31日的滞纳金2122321.5元，此后的滞纳金以欠付的房租为基数按日1%计算至实际清偿之日止）；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：武汉民生医院投资有限公司（下称民生投资公司）为了设立民生医院于2004年8月23日与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定，将原告所有的位于武汉市江汉区三眼桥路69号的房屋出租给武汉民生医院投资有限公司，该房屋面积为3753平方米，租期为10年，自2004年8月26日起至2014年8月25日止。房屋租金分段计算，其中2004年8月26日至2007年8月25日8元/平方米，第四、五年租金均在上一年基础上递增3%，还约定了民生投资公司应于每季度之前10天一次性缴纳该季度租金，若不及时缴纳租金，逾期一日按所欠租金1%向原告缴纳滞纳金。2009年10月28日，原告与被告民生医院总经理万某南就上述《房屋租赁合同》达成补充协议约定：2009年8月26日至2011年8月25日的租金调整为9元/平方米，2011年8月26日至2014年8月25日的租金调整为10元/平方米，原房屋租赁合同其他条款仍然有效。被告民生医院按协议约定将租金交至2014年2月，此后未交租金。为了维护原告合法权益，请求人民法院判如所请。被告民生医院辩称并反诉称，原告所述租赁事实无异，但是，本案超过诉讼时效，滞纳金属于行政范围，滞纳金数额较高，不能超过30%。被告民生医院反诉请求，判令原告赔偿被告财产损失572115元，包括固定设施设备折价款500000元及逾期付款利息72115元（暂计算至2017年2月27日），承担诉讼费用。被告租赁讼争房屋后，依合同约定，多次投入巨资装修及改扩建，按行政机关的规定装备了全套开办医院的固定设施、设备。合同到期后，被告再次竞标未果，双方对被告投资购建，原告决定留用的部分可移动不可移动财产进行交接，一致同意将属于被告的财产折价由原告以现金的方式支付给被告。但价格一直协商未果。2014年10月24日，原告未与被告商量，擅自将该楼及属于被告所有的全部设施设备等财产出租给第三方从事医院经营，收取租金。原告对被告的反诉请求不予认可，其认为，原告没有承诺留用可移动资产，也没有同意折价补偿。根据规定，合同到期后，形成附合的装饰装修不予赔偿。不同意被告反诉意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：湖北省人民政府鄂政发【2000】42号文件、省教育厅划转有关学校的《调整意见》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《房屋交接文本》、《房屋产权证明》、《房屋租赁合同》、企业名称变更证据、有关律师函、装修施工合同及发票、《三眼桥固定财产交接》书面证明及占用财产清单、第三方租赁合同、被告律师函及原告复函、有关光盘、原、被告陈述等，本院组织了有关当事人进行质证，有关证据在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市江汉区三眼桥路69号（原101号）房屋产权属长江船务管理局所有，2000年8月3日，湖北省人民政府“鄂政发【2000】42号”文件将上述房屋单位划转给原告，该房屋使用权属原告所有。2004年8月23日，原告（前身武汉工业学院）与民生投资公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告同意将武汉市江汉区三眼桥路69号（原武汉工业学院医学院实习大楼），主楼6层、建筑面积3653平方米、附楼建筑面积100平方米、后院空地约300平方米租给民生投资公司筹建专科医院。租赁期限10年，2004年8月26日至2014年8月25日，租金按大楼实际建筑面积3753平方米、8元/月/平方米计算，全年租金360288元，从第四年起租金增加3%，第六年起根据市场变化情况，由双方协商适当调整。后院空地不另计租金。每季度提前10天一次性缴纳季度租金，每拖欠1日按所拖欠金额1%交滞纳金。2004年8月26日至11月25日为装修期，装修期免收租金。双方约定，合同到期，如不再续租房屋，承租人在交房前不得破坏房屋的装修装饰及主体结构和水电等基础设施，否则应恢复原状或赔偿损失。双方还约定了相应违约条款，不尽事宜协商补充规定等。上述合同签订后，2005年12月29日，在上述房屋地址上成立了武汉民生五官医院有限公司（下称民生五官医院），股东为民生投资公司（股份95%）、案外人万某南（股份5%）。2008年10月23日，民生五官医院登记变更为民生医院、股东为方某（10%）、万某南（3%）、谢某义（87%），谢某义执行董事、万某南经理。2009年10月28日，原告代表周某与民生投资公司代表万某南签订补充协议，该协议约定，只对上述租赁合同中的租金作调整，其他条款维持不变。2009年8月26日-2011年8月25日按建筑面积（3753平方米）每平方米租金9元计算，月租金为33777元。2011年8月26日-2014年8月25日按建筑面积（3753平方米）每平方米每月10元计算，月租金37530元。上述合同到期后，2014年9月9日，原、被告签订《三眼桥医院固定财产交接》清单，该清单载明：一、格力空调1.5P72台、3P6台、5P2台；二、电脑桌36张；三、热水器5台；四、电开水器15KW1台；五、液晶电视32寸2台；六、变压器50HZ10KV1台；七、发电机4102.36.3KW1台；八、污水机SX02-II1台；九、增压泵、水箱2套；十、联通机房4间1处；十一、巨人电梯1台（奥的斯）；十二、消防楼梯2-6层。庭审中，被告提交了《租赁合同》一份，证明原告2014年10月起使用被告的上述财产对外其他医院租赁。对此，原告不予认可。对上述纠纷，被告曾提起诉讼，后撤诉。被告提交了前次诉讼中法院委托湖北安永信资产评估咨询有限公司对讼争财产：变压器50HZ10KV1台、增压泵、水箱2套、巨人电梯1台、消防楼梯1套等财产价值评估报告（鄂安永信评字【2015】80478号），上述报告结论：机器设备价值155100元。本案诉讼中，被告曾申请对讼争财产进行鉴定，后因被告因素，鉴定机构退函不予鉴定。庭审中，原告提交了《律师催告函》及相关快递证明，证明其向被告催缴2014年2月至8月两个季度的租金计225180元。对此，被告予以否认，但没有提交相反证据证明。现原告认为，被告使用房屋应缴纳租金。被告认为，应按上述鉴定报告价值加上扩建房价值120000元、发电机80000余元进行补偿。为维护原、被告合法权益，请求人民法院判如所请。本院认为，原、被告间属房屋租赁合同纠纷，同一法律关系反诉符合法律规定。武汉市江汉区三眼桥路69号房屋的使用权属原告所有，2004年8月23日，原告与民生投资公司签订《房屋租赁合同》，合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规范，合同合法有效。合同约定将上述房屋租赁给民生投资公司设立专科医院。2005年12月29日，被告在上述房屋所在地依法成立并使用该房。根据法律规定，公司成立后实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任符合法律规定。因此，原告向被告主张权利是合法的。房屋租赁是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为。从本案查明的事实看出，被告使用讼争房屋属实，原告主张被告欠2014年2月后2个季度租金225180元，被告未提出相反证据证明，因此，被告欠上述租金属实，原告请求判决被告支付租金的请求符合事实法律规定，本院予以支持。滞纳金、违约金同属惩罚性约定，约定违约金过分高于造成的损失的，应予以适当减少。关于滞纳金问题，原告主张日1%的标准不符合法律规定，足以弥补损失最高不得超过年利率24%。法律规定，出租人同意装修的，合同到期后，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，由承租人拆除。本案双方合同到期后，2014年9月9日，原、被告签订《三眼桥医院固定财产交接》书面手续是双方当事人真实意思表示，该交接行为应认定为原告接受了被告财产并继续使用的意思表示，是协商一致的行为。“鄂安永信评字【2015】80478号”鉴定报告中价值155100元财产在上述交接财产中所列，原告使用财产应按价值支付费用。上述鉴定报告期限内鉴定结果可在本案中参考使用，支付标准按155100元计算适宜。因此，被告反诉原告支付上述财产损失费的请求，本院予以支持，该利息损失依法按年利率24%计算。被告其他反诉请求因无具体证据证明，其他反诉请求与事实法律相悖，本院不予支持。综上所述，原、被告间是房屋租赁合同纠纷，原告的请求符合事实和法律依据，本院依法予以支持。被告的部分反诉请求符合事实法律规定，本院依法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告（反诉原告）武汉民生耳鼻喉专科医院有限公司于本判决生效之日起10内向原告（反诉被告）武汉轻工大学支付租金225180元及滞纳金（以225180元为基数，按年利率24%计算，从2014年8月26日起至实际支付日止）；二、原告（反诉被告）武汉轻工大学于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）武汉民生耳鼻喉专科医院有限公司支付财产费155100元及利息损失（以155100元为基数，按年利率24%计算，从2014年9月10日起至实际支付日止）；三、驳回原告（反诉被告）武汉轻工大学、被告（反诉原告）武汉民生耳鼻喉专科医院有限公司的其他诉讼请求。案件受理费本诉25580元、反诉9521元，合计35101元，由原告负担24000元、被告武汉民生耳鼻喉专科医院有限公司负担11101元（原告已预付本诉费，被告已预付反诉费，原、被告应付部分应随同上述判决款项一并支付对方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 朱少柏二〇一七年八月二十五日书记员 安鸿铭