（2017）粤0606民初8550号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-03
案件名称
邓启和与丁香房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓启和,丁香
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初8550号原告：邓启和，男，1983年10月7日出生，汉族，住四川省屏山县，委托诉讼代理人：周健，广东正大联合律师事务所律师。被告：丁香，女，1981年2月13日出生，汉族，户籍地河南省郸城县，现住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎金钰，广东中大圣律师事务所律师。原告邓启和诉被告丁香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告邓启和的委托诉讼代理人周健，被告丁香及其委托诉讼代理人周华、黎金钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓启和向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告邓启和与被告丁香所签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》；2.判令原告邓启和收取的订金20000元不予退还；3.判令被告丁香赔偿原告邓启和经济损失20000元；4.判令被告丁香支付房屋占用期间使用费23400元，暂计至2017年6月23日（按1300元/月计算）；5.判令被告丁香立即搬出使用房屋，办理房屋及家私交接手续；6.判令被告丁香协助原告邓启和办理抵押权涂销手续并返还原告邓启和房产证；7.本案诉讼费用由被告丁香承担。事实及理由：2015年12月23日，经中介龙少春介绍，双方同意由原告邓启和将位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园中北三路房屋（下简称案涉房屋）出售给被告丁香，双方签订了《房屋买卖合同》及《附加协议》。约定该房屋成交价为490000元，于签订合同当天支付订金20000元，于公证当天支付100000元，于2016年4月30日前支付90000元。根据《房屋买卖合同》约定，其中任何一条没有按时履行则视为违约。被告丁香除20000元订金未逾期支付外，之后两笔款项均是逾期支付。《房屋买卖合同》第十一条“三方约定的其他事项”项下第4款约定，买方须按时为卖方的此物业供银行贷款，直到过户后为止，若买方不按时供款且有3次以上，则视为违约。被告丁香2016年2月28日至2016年11月28日期间，逾期供楼达9次，其违约行为严重损害了原告邓启和在银行的信誉，致使原告邓启和无法办理信用卡及银行贷款等事宜，在银行留下了不良记录。根据合同约定，剩余银行贷款280000元，于过户前被告丁香自行赎契。现被告丁香每月偿还银行贷款2086.97元都多次违约，更不用讲其能在2017年12月31日过户前自行赎契。2017年5月24日，原告邓启和委托律师发函给被告丁香要求解除合同，被告丁香置之不理。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定“给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。”被告丁香的上述行为已构成违约，严重损害了原告邓启和的合法权益，原告邓启和有权解除合同，要求被告丁香办理相关手续，并要求被告丁香赔偿经济损失及支付占用房屋期间的使用费，请求法院支持原告邓启和的诉讼请求。被告丁香的答辩意见：一、不同意原告邓启和第一、二、四、五、六、七项诉讼请求。原告邓启和要求解除双方《房屋买卖合同》的真实目的是由于案涉房屋房价从去年到今年已经上涨了一倍，原告邓启和借被告丁香存在逾期供楼行为，主张解除《房屋买卖合同》，是想另行高价出售，谋取更高利益。被告丁香自2016年10月开始就催促原告邓启和协助办理过户，原告邓启和表示愿意配合，但因案涉房屋的真正权利人是其舅舅陈义全，他无法决定给原告邓启和过户。后来原告邓启和电话回复称其舅舅在中介处得知房价上涨了2000000元，要被告丁香再给他80000元才肯配合过户。因过户时被告丁香需支付20多万元用于赎契，被告丁香没有多余资金再支付给原告邓启和。原告邓启和提出写《欠条》，被告丁香不同意。2017年3月，中介打电话称房价上涨了一倍，想让被告丁香放盘出售案涉房屋。被告丁香回复案涉房屋是用于自己居住，且案涉房屋尚未过户。中介提出由其来进行协调。后原告邓启和要求被告丁香配合涂销抵押，将案涉房屋出售后价款上涨部分对半分，被告丁香予以拒绝。二、关于逾期供楼及付款问题。1.关于原告邓启和所称的被告丁香逾期供楼问题。案涉房屋的按揭款还贷人为原告邓启和，原告邓启和不曾将其与银行所签订的贷款合同提供一份给被告丁香，也未将每月还贷的截止日期告诉被告丁香。被告丁香并不知道逾期供楼之事实。原告邓启和在被告丁香第一次逾期供楼后也未告知。如原告邓启和告知被告丁香有逾期或逾期后果，被告丁香也不会逾期多次。后来银行打电话给被告丁香告知逾期情况。被告丁香立即存入6000元，后又存入10000元，防止再次出现逾期供楼情况。自银行告知以来，还贷一直正常。之前的几次逾期还贷并不是被告丁香故意造成的。被告丁香是第一次购买房屋，第一次帮忙还贷，不清楚相关还贷的流程及会造成的后果，原告邓启和也没有明确告诉被告丁香还贷的具体日期，被告丁香以为月底还款就可以了。2.关于原告邓启和所称的第一笔100000元逾期支付问题。合同约定在房管部门做公证当日支付100000元。但因原告邓启和并非佛山本地人，需要前往户籍所在地开具《证明》才能办理公证。原告邓启和嫌麻烦，提出以抵押方式将房屋给被告丁香，因当天不能取得抵押权证，被告丁香建议该100000元在抵押权证出来后再一次性支付。但原告邓启和称急需用钱，故被告丁香当天支付了50000元现金，次日通过银行支付了50000元。该100000元是在原告邓启和同意下分两次支付的，且在抵押权证出来前已支付完毕，并非逾期支付。3.关于原告邓启和所称第二笔90000元逾期支付问题。双方约定于2016年4月30日转至原告邓启和指定账户。因是五一假期前一天，被告丁香提前下班去了银行，因为人多，轮到被告丁香时，柜台已经下班。被告丁香立即打电话给原告邓启和说明情况，并约定节后银行上班第一天早上就去转款。原告邓启和当时表示理解并同意。故被告丁香不存在逾期支付。三、被告丁香已对案涉房屋进行了重新装修，原告邓启和明知该房屋已由被告丁香实际占有、使用近两年，如若真的要追究被告丁香的责任，自逾期行为发生时原告邓启和就应该主张权利，但原告邓启和在被告丁香逾期行为消失7个月后，在房价上涨了一倍的情况下才找理由起诉解除合同，其目的是恶意收回房屋，再卖高价。四、涉案房屋实际权利人是原告邓启和的舅舅陈义全的，该房屋只是挂在原告邓启和名下，且原告邓启和并未在佛山居住，而是在老家工作生活，户口也在老家，被告丁香的逾期行为给原告邓启和带来的影响并不是很大，被告丁香愿意支付20000元以赔偿原告邓启和损失。五、双方对逾期还贷的违约责任没有进行约定，根据法律规定是赔偿损失。自逾期以来，原告邓启和不曾通知和催告过被告丁香，被告丁香从来没有说不想购买案涉房屋，一直在积极配合履行。自银行通知“逾期了”后，被告丁香立即存钱进账户，没有再逾期过。案涉房屋是被告丁香来广东后用所有积蓄买下的，是被告丁香和女儿唯一生存的基础，非常不容易，被告丁香愿意承担继续履行合同和赔偿原告邓启和损失的违约责任，但不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：案涉房屋产权证号为粤房地权证佛字第××号，登记权属人为邓启和，登记日期为2014年10月31日。该房屋已设定他项权，权利人为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行（下简称工商银行西华路支行）。被告邓启和以案涉房屋为抵押向工商银行西华路支行按揭贷款285000元，截止至2017年6月28日尚欠贷款余额263283.43元未归还。2015年12月23日，经中介介绍，邓启和与丁香签订一份《房屋买卖合同》，约定邓启和将案涉房屋以490000元出售给丁香，邓启和于2015年12月31日前将案涉房屋交付丁香使用。合同第五条“违约责任”项下约定：“1.本合同签订后，若买卖双方有下列情形之一的，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款；（5）其他不履约之情形。若任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应立即向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时向经纪方支付守约方的中介代理费及咨询费作为违约金。守约方已支付的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。2.若买卖双方共同或分别出现本条第1款违约行为，或其亲属、代理人私下成交该物业，或因其泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交该物业的，即均视为违约，买卖双方除应共同连带向经纪方支付应付未付的中介代理费及咨询费外，还应共同连带向经纪方支付买卖双方中介代理费及咨询费之和的一半作为违约金。”合同第十一条“三方约定的其他事项”（内容为手写）项下约定“1.买方以公证方式购买此物业，卖方允许买方以第三方名义过户，公证期限到2017年12月31日。2.买卖双方协议此物业抵押到丁香名下，抵押金额为壹拾伍万元（150000元）。3.公证期内，此物业发生任何的法律纠纷，由买方丁香全权负责。4.签约之日起，买方须按时为卖方的此物业供银行贷款，直到过户后为止。若买方不按时供款且有3次以上，则视为违约。5.付款方式：双方于签订合同当天，买方支付订定贰万元（20000元）整；公证当天付拾万元（100000）整；2016年4月30日前付玖万元（90000元）整；银行贷款按揭部分于过户前，买方自行赎契。若以上内容买方有其中一条没有按时履行则视为违约。”同日，双方还签订了一份《附加协议》，约定：“因政策原因，甲方（邓启和）无法以公证形式出售案涉房屋予乙方（丁香）；双方经协商同意由甲方将案涉房屋抵押给乙方，抵押年限为45年；乙方需于2017年12月31日前将此物业过户，并于过户当天取消抵押；过户时，甲方无条件予以配合，否则乙方有权起诉甲方。”之后，双方办理了案涉房屋的抵押登记【粤（2015）顺德区不动产证明第1315004343号】，权利人为丁香，义务人为邓启和。邓启和已将案涉房屋交付丁香使用，并将案涉房屋产权证、供楼银行卡交付丁香。丁香自2016年1月起以邓启和名义向工商银行西华路支行偿还案涉房屋贷款。其中2016年2月、3月、4月、5月、6月、8月、10月、11月，丁香逾期还贷。另，丁香于签订合同当天支付了邓启和20000元订金、于2015年12月23日支付邓启和50000元、于2015年12月24日支付邓启和50000元、于2016年5月3日支付邓启和90000元，合计已支付邓启和210000元。邓启和委托广东正大联合律师事务所于2017年5月21日向丁香发了一份《律师函》，通知：1.于收到《律师函》之日解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.收取的订金20000元不予退回；3.丁香需于收到函件后三日内搬出案涉房屋，办理家私移交并支付占用期间使用费；4.收到函件七日内办理案涉房屋抵押权涂销手续。邓启和于2017年6月8日向本院提起本案诉讼，请求本院：1.判令解除其与丁香所签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》；2.判令其收取的订金20000元不予退还；3.判令丁香赔偿其经济损失20000元；4.判令丁香支付房屋占用期间使用费23400元，暂计至2017年6月23日（按1300元/月计算）；5.判令丁香立即搬出使用房屋，办理房屋及家私交接手续；6.判令丁香协助其办理抵押权涂销手续并返还其房产证；7.本案诉讼费用由丁香承担。诉讼期间，陈义全向本院出具一份《声明书》，声明案涉房屋与其无关。另查，丁香于2017年6月28日向本院提起诉讼【案号（2017）粤0606民初9911号】，请求本院：1.确认邓启和单方解除与其于2015年12月23日签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》的行为无效；判令继续履行《房屋买卖合同》及《附加协议》；2.判令邓启和在本案生效之日起3日内协助其向第三人工商银行西华路支行提前偿还邓启和所欠第三人工商银行西华路支行的所有按揭款项及利息；3.判令第三人工商银行西华路支行和邓启和在其提前偿还邓启和所有贷款及利息的条件下，5日内协助其向佛山市顺德区国土城建和水利局将案涉房屋的他项抵押权予以涂销；4.判令邓启和在本案生效之日起3日内协助其向佛山市顺德区国土城建和水利局对案涉房屋的他项抵押权予以涂销；5.判令邓启和在完成上述诉请义务后3日内协助其办理案涉房屋过户登记手续，将案涉房屋登记在其名下；6.判令邓启和承担不配合过户违约金20000元；7.判令邓启和承担本案所有诉讼费、诉讼保全费用。第三人工商银行西华路支行未到庭参加诉讼，但其向本院提交了书面答辩状，称其已依《个人购房借款/担保合同》约定向邓启和发放了二手房住房贷款285000元，其债权、抵押权合法有效，对案涉房屋享有优先受偿权。基于合同的相对性及合同约定了“提前还贷须为合同的借款人”、“注销登记手续的前提为借款人、抵押人按照合同约定履行完毕各项义务后”、“未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让给其他方”，案涉房屋所涉及的合同义务尚未履行完毕，不同意丁香的诉讼请求。本院认为，《房屋买卖合同》及《附加协议》是原告邓启和与被告丁香在自愿、平等的基础上签订的，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。虽然被告丁香存在未按约支付购房款及逾期偿还供楼款之行为，但该行为并不符合《房屋买卖合同》第五条约定可解除合同之情形，且也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之情形，原告邓启和主张解除双方签订的《房屋买卖合同》及《附加协议》，理据不充分，本院不予支持。被告丁香依据合同约定占有、使用案涉房屋，原告邓启和请求判令被告丁香支付其房屋占用期间使用费，搬出案涉使用房屋，办理房屋及家私交接手续及判令被告丁香协助其办理抵押权涂销手续、返还其房产证，本院不予采纳。对于原告邓启和主张的经济损失20000元问题。购房款，被告丁香支付日期分别逾期一天与三天，对原告造成的损失显然有限。被告丁香未按时偿还贷款，确实直接影响到原告邓启和的个人诚信问题。庭审中，原告未提交证据证明被告丁香逾期偿还贷款的行为造成其不良信用记录导致其损失情况，被告丁香表示同意原告邓启和的该项诉请，同意赔偿原告20000元，故本院对原告的该项诉请予以采纳。对于原告邓启和主张的订金不退还问题。原告主张不退还该订金，其意思是予以没收。根据《房屋买卖合同》可知，被告丁香签订合同当日支付的20000元为“订金”而非“定金”，并无担保债权之性质，故该款原告邓启和无权予以没收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁香应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓启和支付赔偿款20000元；二、驳回原告邓启和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为692.50元（原告邓启和已预交），由原告邓启和负担442.5元，被告丁香负担250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李晓芹二〇一七年八月二十五日书记员 韩思韵 来源：