（2017）湘0524民初1294号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-09-14

案件名称

刘平与唐圣育、罗莎房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

隆回县人民法院

所属地区

隆回县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘平,唐圣育,罗莎,刘星

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条

全文

湖南省隆回县人民法院民事判决书（2017）湘0524民初1294号原告刘平，女，1984年5月5日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。委托代理人(特别授权)伍晓衡，湖南远达律师事务所律师。被告唐圣育，男，1980年11月15日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市，现住。被告罗莎，女，1988年3月13日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县，系被告唐圣育之妻。委托代理人陈立阳，湖南远达律师事务所律师。第三人刘星，女，1983年1月15日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县，系原告刘平之姐。原告刘平诉被告唐圣育、罗莎及第三人刘星房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年6月5日立案受理后，依法由审判员李芝彬担任审判长，与人民陪审员周涟源、吴萍组成合议庭，并于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告刘平的特别授权委托代理人伍晓衡，被告唐圣育、罗莎及其委托代理人陈立阳，第三人刘星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘平向本院提出诉讼请求：1、判决被告唐圣育、罗莎返回原告刘平购房首付款14.6万元，支付利息3.15万元；2、判决被告唐圣育、罗莎支付原告刘平违约金3万元；3、本案诉讼费由被告唐圣育、罗莎承担。事实和理由：2016年6月24日，原、被告在中介公司陈经理见证下，签订房地产买卖合同，被告自愿将隆回县桃洪镇永胜社区辖区内一套商品房，建筑面积120.09平方米，作价44.6万元卖给原告，合同约定2016年7月12日被告将房交付原告。但被告至今没有交房，同时被告亦无法提供房产过户登记资料。被告违约，应承担违约责任，即返回原告首付款及支付原告利息、违约金共计20.75万元。请求依法判如原告所请。被告唐圣育、罗莎辩称：原告刘平不是本案的适格主体，被告没有收过原告刘平的首付款。事实是原告刘平的姐姐刘星需要购买被告的房屋，被告与刘星签订了房屋买卖合同，2016年5月20日，刘星交了14.6万元钱给中介公司，中介公司扣除了1万元保证金后，由被告打了14.6万元的收条。因刘星的诚信度经银行审查没有过关，不能办理按揭手续，刘星便喊来其妹妹原告刘平，要求被告配合，重新就同一标的物与刘平签订合同。到2016年7月后，因政策变化，需要办不动产权证才能办理按揭贷款手续，而办不动产权证需要提供规划许可证，这被告确实无法提供，同时也不是合同约定的条款。刘星造成被告既得利益无法实现，给被告造成巨大损失，并且聚众殴打被告唐圣育，致被告唐圣育受伤。原告指控被告违约的理由不能成立。第三人刘星辩称：当初是第三人刘星决定买被告的房屋的。但第三人刘平因诚信度审查没有过关，在银行办不了按揭手续，第三人刘平便要求被告唐圣育退还首付款。而被告的房屋先前作了抵押，被告拿第三人的首付款偿还了借款才解除了抵押。因被告不能退回第三人的首付款，经中介建议，第三人喊来了自己的妹妹刘平来买被告的房屋。经中介、原被告及第三人协商一致，原被告签订了购房合同，第三人的首付款转给原告作首付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告唐圣育与被告罗莎系夫妻关系，第三人刘星与原告刘平系姐妹关系。被告唐圣育、罗莎在隆回县桃洪镇××（××隆回县大米厂）有商品房一套，建筑面积120.09平方米，房产证号隆房权证私字第××号。2016年春，被告决定出售该房屋，并委托中介公司隆回县世纪广厦房地产有限公司办理。同年4月，第三人刘星通过中介公司隆回县世纪广厦房地产有限公司介绍并看了被告的房屋。2016年5月1日，第三人刘星与被告签订了房地产买卖合同。2016年5月20日，第三人刘星支付了首付款14.6万元。其中13.6万元由被告唐圣育领走，1万元留在中介公司作为保证金。隆回县世纪广厦房地产有限公司的经办人陈凯林开了收据。收据内容“今收到唐圣育（刘星）定房订金1万元整，佣金付清，定金如数退还”。由于第三人刘星的诚信度经审查没有过关，银行不能办理按揭手续，第三人刘星要求退还首付款。当时被告唐圣育已将首付款花费，无法退回首付款。第三人与被告协商后，由第三人另外找人购买被告的房屋。2016年6月24日，被告唐圣育、罗莎与原告刘平签订房地产买卖合同。2016年5月1日第三人刘星与被告唐圣育、罗莎签订的房地产合同废止。2016年6月25日被告唐圣育向原告出具了收据，收据内容为“今收到购房首付款146000元”。第三人刘星的首付款转为原告刘平的首付款。2016年6月24日的房地产买卖合同第二条约定被告所售房地产总金额为44.6万元，被告须协助乙方办理过户与按揭手续。第四条约定被告于2016年7月12日将该房地产交付原告。第五条约定如一方违约，则由违约方赔偿对方3万元违约金。2016年7月因房地产改革，单纯以房产证不能办理过户手续，同时要求卖方提供楼盘分摊表及土地使用权证等。而被告的房屋因历史原因只能提供房产证，导致原、被告的房地产过户手续不能办理。本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告签订《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原第三人与被告签订的《房地产买卖合同》因该合同的签订而废止，第三人交付的首付款转为原告的首付款，被告辩称原告主体不适格的理由不能成立。原、被告在履行合同过程中，因房地产改革，不能单纯以房产证办理过户手续，还须提交楼盘分摊表及土地使用权证。而被告不能提交，是因历史原因所造成，不是被告的主观过错，同时原、被告签订合同时均未预见，合同条款亦未规定，故不应作为被告的违约理由，原告要求被告支付违约金3万元的诉讼请求本院不予支持。现原、被告签订的《房地产买卖合同》已不能履行，应予解除。被告应退回收取的首付款。同时因合同的解除，给原告造成利息损失，被告应予赔偿。按照银行基准贷款月利率5‰计算，14.1万元从2016年6月25日至2017年8月25日利息为9870元。另外从中介公司的定金收据内容来看，应由原、被告各交付一半，原、被告可各以5000元的份额与中介公司隆回县世纪广厦房地产有限公司结清。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告唐圣青、罗莎在本判决生效后十日内返还原告刘平购房首付款14.1万元，并支付利息9870元；二、驳回原告刘平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4412.50元，由被告唐圣青、罗莎承担3800元，原告刘平承担612.50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审　判　长　　李芝彬人民陪审员　　吴　萍人民陪审员　　周涟源二〇一七年八月二十五日代理书记员　　刘姗姗附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。搜索“”