（2017）粤06民终5741号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-10-24

案件名称

刘庆华、张春容房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘庆华,张春容,丘振文,蔡素琴,佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终5741号上诉人（原审被告）：刘庆华，男，1971年7月25日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：宋歌，广东派力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张春容，女，1974年2月6日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：宋歌，广东派力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丘振文，男，1981年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘美珊，广东威格信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡素琴，女，1991年11月20日出生，汉族，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：刘美珊，广东威格信律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村罗湖区北湖一路碧翠豪城27-30座首层90号商铺，统一社会信用代码91440605079569450L。法定代表人：李建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁月敏，女，汉族，1977年8月25日出生，住广东省始兴县。委托诉讼代理人：舒娟，女，汉族，1984年5月3日出生，住河南省驻马店驿城区。上诉人刘庆华、张春容因与被上诉人丘振文、蔡素琴、原审第三人佛山市南海��中壹锦房地产代理有限公司（以下简称中壹锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人刘庆华、张春容上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判由刘庆华、张春容没收定金5万元；2.本案的一、二审诉讼费由丘振文、蔡素琴承担。事实和理由：1.案涉协议中对“房产公证委托书”表述不明，导致刘庆华、张春容构成重大误解，刘庆华、张春容一直认为是由其妻子张春容公证委托予自己去办理；2.刘庆华、张春容确实于2016年11月25日下午依约去罗村的公证处准备去办理公证，但由于中壹锦公司没有到场才没有办理公证。3.关于办理房屋按揭手续，刘庆华在录音中多次表示要协助丘振文、蔡素琴办理按揭贷款手续，从��拒绝配合办理，相反刘庆华还多次催促中壹锦公司尽快推进交易进程。4.关于中介费等费用，应由丘振文、蔡素琴负担，或向中壹锦公司另行主张追索。被上诉人丘振文、蔡素琴答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人中壹锦公司陈述称，对一审判决没有意见。丘振文、蔡素琴向一审法院起诉请求：1.刘庆华、张春容双倍返还丘振文、蔡素琴购房定金100000元，返还中介服务费11000元、按揭评估费4500元，合计115500元；2.本案诉讼费由刘庆华、张春容承担。一审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城12栋301房（证号：粤房地权证佛字第××号A、粤房地权证佛字第××号），登记权属人为刘庆华、张春容。2016年9月23日，蔡素琴、丘振文（买方）、买��蔡素文与刘庆华、张春容（卖方）、中壹锦公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买方购买涉讼房屋，建筑面积67.77平方米，成交价为565000元；涉讼房屋有抵押，提前还贷出资方式为卖方出资，卖方在签署合同后十日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用；买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款，贷款方式为商业贷款，定金50000元买方须在签署合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日，买方应于2016年10月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后七日内办理交易递件手续，买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后七个工作日内办理交易过产手续；首期房款170000元，买方支付时间为房管部门受理交易递件当天，尾期房款395000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方；买卖双方约定之交易税费缴付方式为买方承担；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除守约方有证据证实实际��失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失。同日，刘庆华出具收款证明确认收到蔡素文支付的定金50000元。同日，中壹锦公司出具收款收据确认收到蔡素文、丘振文支付的居间服务费11000元。2016年11月24日，刘庆华、张春容（卖方）与丘振文、蔡素琴（买方）、中壹锦公司签订《补充协议》，约定：买卖双方就涉讼房屋于2016年9月23日签订涉讼合同，买卖双方一致同意涉讼房屋原成交价565000元改为585000元；原首期楼款（含定金）170000元，买方支付时间为房管部门受理交易递件当天，签合同当天已支付50000元定金，现改为原首期楼款（含定金）150000元，买方支付时间为卖方申请办理房产公证委托书之日起，签合同当天已支付50000元；尾期房款即申请贷款额395000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金方式补足给卖方，现改为尾期房款即申请贷款额435000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前）以现金补足给卖方；卖方同意购买该物业之房产证落名为蔡素琴。2016年12月8日，蔡素文出具证明，明确其是受丘振文、蔡素琴委托，与刘庆华、张春容签订涉讼合同，并代为支付定金及中介代理费用。刘庆华、张春容对该证明予以认可。2016年12月12日，丘振文、蔡素琴向刘庆华、张春容邮寄《解除合同通知书》，提出涉讼合同签订后，刘庆华、张春容以价格太低为由拒绝履行合同，后经多次协商约定加价20000元交易，双方于2016年11月24日签订补充协议，但签订后刘庆华、张春容再次明确表示不卖房，经丘振文、蔡素琴多次通知仍拒不履行涉讼合同及补充协议，因刘庆华、张春容屡次违反约定，导致合同目的无法实现，故通知刘庆华、张春容解除双方签订的涉讼合同和补充协议，并按约定支付丘振文、蔡素琴双倍定金、中介费、评估费。刘庆华、张春容确认于2016年12月13日收到丘振文、蔡素琴发出的《解除合同通知书》。2017年1月3日，丘振文、蔡素琴提起诉讼。诉讼中，刘庆华、张春容同意涉讼合同及补充协议于其收到丘振文、蔡素琴发出的解除合同通知书之日（即2016年12月13日）解除；原告、刘庆华、张春容及中壹锦公司均确认至庭审辩论终结前丘振文、蔡素琴尚未办理银行按揭贷款手续，丘振文、蔡素琴及中壹锦公司表示曾电话通知刘庆华、张春容协助办理住房按揭贷款手续，但刘庆华、张春容以交易价格偏低为由拒绝配合办理银行按揭贷款手续，后双方签订《补充协议》在原成交价基础上加价20000元，刘庆华、张春容则认为是丘振文、蔡素琴、中壹锦公司均未通知刘庆华、张春容协助办理住房按揭贷款手续；对于《补充协议》的签订过程，刘庆华陈述其因涉讼合同签订时，其妻子张春容不在现场，后刘庆华了解到涉讼合同约定的交易价格偏低，故与丘振文、蔡素琴协商在原交易价格基础上加价20000元；丘振文、蔡素琴、中壹锦公司均陈述是因涉讼合同签订后，刘庆华、张春容不愿协助丘振文、蔡素琴办理银行按揭贷款手续，经双方协商丘振文、蔡素琴同意在原交易价格基础上加价20000元；三方均确认2016年11月24日签订《补充协议》��，三方口头约定2016年11月25日去办理公证委托，丘振文、蔡素琴及中壹锦公司主张《补充协议》所说的房产公证委托书是刘庆华、张春容公证委托中壹锦公司办理涉讼房屋过户给原告蔡素琴的公证委托手续，刘庆华、张春容主张《补充协议》所说的房产公证委托书是指张春容公证委托刘庆华办理涉讼房屋交易事宜；刘庆华解释其在录音中提及的“公证有风险”是指2016年11月25日下午，刘庆华去公证处询问公证委托中介办理房屋买卖及过户的事宜，公证处工作人员告知其公证后房屋买卖事宜及过户均由中介代为办理，房产证原件也要交给中介；在丘振文、蔡素琴提供的录音证据中，刘庆华多次提及刘庆华、张春容协助买方签署按揭贷款资料的问题。一审法院认为，丘振文、蔡素琴、刘庆华、张春容及中壹锦公司签订的涉讼合同及补充协议系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了刘庆华、张春容与丘振文、蔡素琴之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含中壹锦公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现双方就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对双方之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。丘振文、蔡素琴于2016年12月12日向刘庆华、张春容邮寄《解除合同通知书》，刘庆华、张春容确认于2016年12月13日收到该通知书并同意于当日解除涉讼合同及补充协议，故涉讼合同及补充协议中双方关于涉讼房屋的买卖合同关系已于2016年12月13日解除。对于涉讼合同违约方的认定问题，一审法院作如下分析：1.双方在涉讼合同中约定丘振文、蔡素琴在通过银行贷款审批后七个工作日内办理房产过户手续，而至庭审辩论终结前，丘振文、蔡素琴尚未办理银行按揭贷款手续，对于未办理住房按揭贷款手续的原因，丘振文、蔡素琴主张是刘庆华、张春容以交易价格偏低为由拒绝配合办理按揭贷款手续，刘庆华、张春容则主张是丘振文、蔡素琴及中壹锦公司未通知其协助办理住房按揭贷款手续，根据双方在涉讼合同中约定申请办理银行贷款的时间（2016年10月30日前）、其后双方及中壹锦公司签订《补充协议》在原成交价基础上加价20000元的事实以及刘庆华在录音中多次提及刘庆华、张春容协助买方签署按揭贷款资料的问题，一审法院对刘庆华、张春容认为涉讼合同签订后未协助丘振文、蔡素琴办理住房按揭贷款手续是因丘振文、蔡素琴及中壹锦公司未通知其协助的解释不予采信，对丘振文、蔡素琴认为是刘庆华、张春容以交易价格偏低为由拒绝配合办理按揭贷款手续的解释，一审法院予以采信，故丘振文、蔡素琴虽未在涉讼合同约定的时间内办理住房按揭贷款手续，但责任并不在原告，丘振文、蔡素琴未构成违约。在丘振文、蔡素琴未办理住房按揭抵押贷款的情况下，刘庆华、张春容主张其催促丘振文、蔡素琴办理涉讼房屋的过户手续，既不符合双方约定，亦与常理不符；2.三方签订的《补充协议》约定，首期楼款150000元，买方在卖方申请办理房产公证委托之日起支付。三方均确认办理房产公证委托的日期为2016年11月25日；但刘庆华、张春容与丘振文、蔡素琴、中壹锦公司对于房产公证委托的具体内容的解释有争议，刘庆华、张春容认为房产公证委托书是指张春容公证委托刘庆华办理涉讼房屋交易事宜，而丘振文、蔡素琴及中壹锦公司则认为是刘庆华、张春容公证委托中壹锦公司办理涉讼房屋过户给原告蔡素琴的公证委托手续。结合刘庆华对“公证有风险”的解释及刘庆华、张春容最终未办理房产公证委托的事实，一审法院对刘庆华、张春容就《补充协议》中房产公证委托具体内容的解释不予采信，三方在签订《补充协议》时，约定的房产公证委托的具体内容应当是由刘庆华、张春容公证委托中壹锦公司办理涉讼房屋过户给原告蔡素琴的公证委托手续。刘庆华、张春容未在2016年11月25日办理房产公证委托手续，致双方就首期房款的支付产生争议，刘庆华、张春容的行为已构成违约，因刘庆华、张春容违约，双方无法就房款支付问题达成一致意见，丘振文、蔡素琴向刘庆华、张春容发出解除合同通知书，要求解除涉讼合同和补充协议，刘庆华、张春容亦予以同意。涉讼合同及补充协议因刘庆华、张春容违约而无法履行，刘庆华、张春容对涉讼合同及补充协议的解除负有全部责任，根据涉讼合同约定，��庆华、张春容违约应向丘振文、蔡素琴双倍返还定金，且承担丘振文、蔡素琴已向中介方支付的中介服务费，故丘振文、蔡素琴主张刘庆华、张春容双倍返还已实际支付的定金50000元合共100000元并赔偿中介服务费11000元予丘振文、蔡素琴的诉讼请求均合法有据，一审法院予以支持。丘振文、蔡素琴未提供证据证明其支付按揭评估费4500元，故对丘振文、蔡素琴要求刘庆华、张春容赔偿按揭评估费4500元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。退一步讲，即使丘振文、蔡素琴确曾支付按揭评估费4500元，在丘振文、蔡素琴未提供证据证明其实际损失大于一审法院核定的赔偿标准的情况下，依据涉讼合同约定，丘振文、蔡素琴亦不得要求刘庆华、张春容赔偿该部分费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘庆华、张春容应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共100000元予丘振文、蔡素琴；二、刘庆华、张春容应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介服务费11000元予丘振文、蔡素琴；三、驳回丘振文、蔡素琴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1305元，由丘振文、蔡素琴负担45元，刘庆华、张春容负担1260元。二审期间，原审第三人中壹锦公司提交微信聊天一组，拟证明案涉房屋买卖无法进行的原因在于刘庆华、张春容。本院经审查认证如下，因该证据不属《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的“新证据”之范畴，故本院不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉��卖合同之违约责任的认定及案涉中介服务费应否由刘庆华、张春容承担的问题。首先，本案中，刘庆华、张春容认为案涉《补充协议》中约定“买方支付时间为卖方申请办理出房产公证委托书之日起”中的公证委托表述不明，导致刘庆华、张春容因重大误解而签署，因中壹锦公司从来没有说明是公证委托给其处理案涉房产，刘庆华一直认为是由其妻子张春容公证委托给其自己去办理。再者，从公平、合理及交易惯例方面说，业主方为了保障自身利益，也不可能将案涉房产的办理过户等重要事宜委托给中壹锦公司处理。再加之刘庆华系佛山本地人，也根本无须办理公证委托中壹锦公司处理。对此，本院认为，首先，案涉房屋合同既包含了刘庆华、张春容与丘振文、蔡素琴之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含中壹锦公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。虽然本案的审理范围系房屋买卖合同纠纷，但由于本案第三人中壹锦公司作为案涉房屋买卖合同的居间人，其参与了案涉合同的签订、履行的全过程，对于合同履行的实际情况较为了解，故其在诉讼中关于本案基本事实情况的相关陈述亦具有一定的可信度。中壹锦公司在诉讼中亦对“公证委托”之具体含义作出了解释，其主张于案涉合同签订之时即告知了刘庆华、张春容该公证委托的具体内容是由刘庆华、张春容委托中壹锦公司办理房屋过户的公证委托手续。再结合刘庆华对“公证有风险”的解释及刘庆华、张春容最终没有办理案涉房产委托公证的事实，本院认为将案涉合同约定之公证委托的真实意思理解为是指刘庆华、张春容将房产过户等事宜委托予中壹锦公司更符合逻辑及本案实际情况。刘庆华、张春容的该项理由缺乏事实依据，本院不予��纳。其次，刘庆华、张春容认为案涉合同没有办理按揭贷款手续的过错责任在于丘振文、蔡素琴，其从未拒绝协助办理按揭贷款手续，未办理按揭贷款手续的原因在于丘振文、蔡素琴及中壹锦公司均没有通知刘庆华、张春容配合办理，怠于履行通知和引导交易的义务，导致交易最终无法达成。对此，本院认为，根据双方当事人均予确认的事实，双方当事人在案涉合同中约定申请办理银行按揭贷款的时间是2016年10月30日前，其后买卖合同双方当事人及中壹锦公司签订了《补充协议》，在原约定成交价的基础上加价20000元作为新的合同成交价，再结合作为中介机构的中壹锦公司在本案中关于案涉合同无法正常履行的原因在于刘庆华、张春容的相关陈述，一审判决认定案涉合同履行过程中存在违约一方的系刘庆华、张春容，符合本案实际情况，本院予以维持。��庆华、张春容所主张之未协助丘振文、蔡素琴办理按揭贷款手续的原因在于丘振文、蔡素琴及中壹锦公司未履行通知义务的理由不能成立，既缺乏客观证据支持，亦不符合情理与逻辑，本院不予采纳。基于上述分析，案涉合同未能履行的原因在于刘庆华、张春容存在违约行为，从而导致双方当事人就案涉房产的房款支付问题无法达成一致意见。故此，刘庆华、张春容依法应当就其违约行为向丘振文、蔡素琴承担相应的违约赔偿责任，一审判决据此判令刘庆华、张春容向丘振文、蔡素琴双倍返还定金共计10万元及赔偿中介服务费11000元，具有充分的事实依据和法律依据，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如刘庆华、张春容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2520元，由上诉人刘庆华、张春容负担。本判决为终审判决。审判长　　温万民审判员　　余珂珂审判员　　徐允贤二〇一七年八月二十五日书记员　　陈敏仪关注微信公众号“”