（2017）豫01民终11119号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-11-13

案件名称

王志敏、王超飞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王志敏,王超飞,郑州金诺房地产咨询有限公司第二十分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终11119号上诉人（原审被告）：王志敏，女，1971年11月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：史玉靖，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：高誓苑，河南光法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王超飞，男，1990年3月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：付玉，河南建创律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱俊伟，河南建创律师事务所律师。原审第三人：郑州金诺房地产咨询有限公司第二十分公司。负责人：王锦旗，总经理。委托诉讼代理人：耿一铭，女，该公司工作人员。上诉人王志敏与被上诉人王超飞及原审第三人郑州金诺房地产咨询有限公司第二十分公司（以下简称金诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志敏的委托诉讼代理人史玉靖，被上诉人王超飞的委托诉讼代理人付玉、钱俊伟，金诺公司的委托诉讼代理人耿一铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志敏不服原审判决，上诉请求：1，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2，一、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1，本案涉案买卖合同未继续履行的过错方在被上诉人；2，一审判决中被上诉人的损失认定有误，上诉人不应支付费用；3，金诺公司在合同签订过程中存在过错。王超飞答辩称：1，原审法院认定王志敏构成根本违约，应承担违约责任正确；2，原审法院认定的我方的损失正确，应当由对方承担；3，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。金诺公司答辩称：1，上诉人称金诺公司在签订合同过程中存在过错并要求承担责任无事实及法律依据，金诺公司仅作为合同的居间方，按照法律规定促成合同成立，金诺公司的举荐义务就完成；2，金诺公司自从促成合同成立至今未收到合同第六条约定的全部佣金，金诺公司对促成合同成立获取佣金的权利应受到法律保护；3，一审判决事实清楚，法律适用正确，金诺公司对此予以尊重，不持异议，请求驳回上诉，维持原判。王超飞一审诉请：1.王志敏返还王超飞定金200000元；2.王志敏赔偿王超飞经济损失300000元；3.王志敏赔偿王超飞中介费（佣金）10000元；4.本案诉讼费用由王志敏承担。一审法院经审理认定事实如下：1.2016年9月28日，王超飞（买方、乙方）与王志敏（卖方、甲方）、金诺公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于管城××区港湾路××楼××西户的房屋，房屋所有权证书号为0901004141，房屋所有权人为王志敏，建筑面积205.15平方米，成交价格2650000元；乙方自愿购买甲方上述房屋，对该房屋已做充分了解和实地查验，并对该房屋现状和产权归属无异议；乙方应于本合同首次签订时支付定金、佣金及代办费共计100000元；乙方应向丙方支付佣金28000元，代办费2000元；在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行或无法继续履行的，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任；付款方式为按揭贷款，甲、乙双方于签订本合同后肆拾个工作日内准备齐全相关材料，并在郑州市相关部门规定的时间内，共同到该机构办理相关按揭贷款手续；该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后十个工作日内准备齐相关材料，并在郑州市相关部门规定的时间内向贷款银行提出还款申请；甲方违约致使本合同不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，向丙方承担该项所产生的佣金及其他合理费用，同时并承担乙方和丙方由此产生的其他经济损失，丙方有权将实际保管的定金直接交于乙方；乙方定金拾万元整由甲方代为保管；乙方自银行审批通过之后将首付款伍拾万元转至甲方用于本房产解押还款。2016年9月28日，王超飞以转账方式向王志敏支付定金10万元。王志敏出具收据一份予以确认，载明：本人王志敏收到王超飞购买位于管城××区港湾路××楼××西户的购房定金拾万元整。同日，王超飞向金诺公司支付佣金10000元。3.2016年10月8日，王超飞向中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行申请二手个人住房购置贷款1670000元，抵押物为位于河南省郑州市××区港湾路××楼××西户的住房一套。王志敏在相关申请材料上签字确认。2016年11月3日，中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行审批同意向王超飞发放二手房贷款1670000元。4.王超飞提交其与其配偶和王志敏、金诺公司的工作人员王俊于2016年12月6日就诉争房屋进行协商的录音一份，在录音中，王超飞：“应该啥情况，姐，你也问过了，你看现在房价涨成这。”王志敏：“就是因为我现在也没合适的房源，户型我也看不上。主要是户型，房价吧。”王俊：“我插一点，合同咱也签了，当时的价格，双方都是达成一致的，咱现在到这一步，啥情况你也知道，都有吧，多数原因还是你这边，解押应该很早就解完，甚至快的话，基本上这个时间你就拿到钱了。”王超飞：“王俊，你不能这样说，我这边没有一点问题”。王俊：“嗯，对。”王志敏：“嗯，那就是我这边违约了，违约我承担违约责任”。王超飞：“是你承担违约责任，如果搁其他的，姐，我现在如果没有他（孩子哭声），我可以不要，给我违约金就行了，但是现在有他，我急着住，并且我家具啥都订了。”王志敏：“昨天晚上咱谈了之后，我也想了，我还不如跟俺孩儿俺俩现在住着。”王超飞：“按现在来说，我如果像你说的买恁一模一样的十楼或十五楼的，十楼的便宜，290万，比这贵了25万是吧？”王志敏：“嗯，嗯。”王超飞：“你只给我10万，我还得再添15万去买一模一样的房，是不是？我家具就算能用了，我这15万是不是也是多出来的钱，是不是？”王志敏：“那是，因为我当初只是收你10万块钱，我又没有收太多，10万块钱我再赔你10万，这就已经到底了。”王超飞：“。要按签合同的日期，马上你就要搬出来了。你没有合适的房源，我也没有找到，姐，我要是现在有一个合适的房源，价格、户型也差不多，我不会为难你。”王志敏：“。你看现在房价涨是涨了，如果是全款房或者我收你六十万，我不卖也得卖。我给你说，王超飞，既然王俊叫咱过来说说，那我就给你说明情况。现在我本意就是房子不打算卖了，请你谅解一点，不但是给恁赔礼道歉，还是赔款啥的，这都可以，你就是想走法律程序，我也没办法。”2016年12月13日、2016年12月14日，王超飞、王志敏双方就房屋买卖合同纠纷再次协商未果。5.案件审理过程中，王超飞依法向一审法院申请对涉案房产的市场价格进行评估，王志敏不同意评估，认为是否有损失由法院依法判定。金诺公司请求一审法院依法处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王超飞与王志敏、金诺公司签订的房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。王超飞依约向王志敏支付了房屋定金，向金诺公司支付部分佣金，并按合同约定向银行申请按揭贷款获得批准。王志敏无正当理由明确表示拒绝出售涉案房屋，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，王超飞、王志敏和金诺公司签订的房屋买卖合同应予解除。合同解除后，王志敏应当返还王超飞已支付的购房款并承担相应的违约责任。关于违约责任，根据房屋买卖合同约定，如卖方违约导致本合同不能履行的，应双倍返还买方交付的定金，向金诺公司承担该项所产生的佣金及其他合理费用，同时承担买方和金诺公司由此产生的其他经济损失。故王志敏应向王超飞双倍返还定金200000元。关于王超飞要求王志敏赔偿佣金损失10000元和其他经济损失300000元的主张。一审法院认为，违约责任的认定应兼具补偿和惩罚的双重功能，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于违约造成的损失。”王超飞已按照合同约定向王志敏支付定金，向金诺公司支付部分佣金，并向银行申请贷款获得审批，在此期间王超飞无违约行为。而王志敏明确表示拒绝履行合同的违约行为致使王超飞错失购买本案房屋的机会，又因2016年下半年郑州市市区二手房屋价格涨幅较大，王志敏明确表示拒绝出售房屋时，王超飞、王志敏双方均认可涉案房屋同户型同幢十楼的房屋价格已上涨至290万元，且王志敏不同意对涉案房屋市场价值进行评估，加之王志敏违约造成王超飞佣金损失10000元。法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定王志敏除双倍返还定金外，另赔偿王超飞经济损失50000元。关于王志敏辩称因王超飞未履行支付首付款50万元义务而导致合同没有继续履行的意见，因双方在房屋买卖合同中并未约定具体的时限，王志敏亦无证据证明王超飞存在违约行为，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律规定，判决如下：一、王志敏于本判决生效后十日内向王超飞双倍返还定金200000元。二、王志敏于本判决生效后十日内向王超飞赔偿经济损失50000元。三、驳回王超飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由王超飞负担4450元，王志敏负担4450元。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：涉案房屋买卖合同签订后，双方应依约履行。王超飞依约履行了合同义务，现合同不能继续履行，根据双方谈话显示原因系王志敏拒绝出售涉案房屋所致，因此王志敏应承担违约责任。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定5万元损失并无不当。综上，王志敏上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由王志敏负担。本判决为终审判决。审判长　王　怡审判员　成　锴审判员　马常有二〇一七年八月二十五日书记员　高慧丽来自：