（2017）豫0581民初4213号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-12-28
案件名称
王小兵与杨明杰租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
林州市人民法院
所属地区
林州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王小兵,杨明杰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百四十七条
全文
河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0581民初4213号原告王小兵，男，1989年10月5日生，汉族，住林州市。委托代理人刘育龙，河南新天河律师事务所律师。委托代理人王现云，女，汉族，住林州市，系原告王小兵母亲。被告杨明杰，男，1978年8月1日生，汉族，住林州市。委托代理人尚广利。女，1974年12月23日生，汉族，住林州市，系被告杨明杰妻子。原告王小兵诉被告杨明杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马靖炎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王小兵及其委托代理人王现云、刘育龙、被告杨明杰及其委托代理人尚广利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月19日河南浩鹏置业有限公司东段项目部作为甲方与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将自己拥有的位于林州市向阳街的浩鹏花园一区5号楼地下室租给被告使用，租赁期限为六年，自2012年11月1日起至2018年10月31日止，第一年租金为12万，合同签订时一次付清第一年租金，第二年起每半年支付一次租金，提前一月预付半年租金。租赁期内，如甲方房屋产权发生变化，甲方必须要求新的产权人保证在租赁期三年内不提高房租，第四、五年房租在新一年的基础上递增2%，第六年房租在前一年基础上递增10%。浩鹏公司在书面告知被告出售该房屋，被告明确表示放弃后，2013年元月28日浩鹏公司项目部与原告签订了《商品房内部认购协议书》，将位于林州市向阳街浩鹏花园一区5号楼地下室卖给原告，并将该信息告知了被告，被告同意向原告继续履行其与浩鹏公司项目部签订的《房屋租赁合同》，但是，被告不履行支付租金的义务，2015年7月15日，《房屋租赁合同》解除后，被告至今没有向原告交还房屋，继续非法占有原告的房屋，给原告造成了不应该有的经济损失，为维护原告的合法权益，请求人民法院：一、判令被告将其租赁原告的位于林州市向阳街浩鹏花园一区5号楼地下室房屋完好无损的交还原告；二、依法判令被告赔偿原告自2015年7月16日起至被告将租赁房屋交还原告之日止的房租损失（房租损失按《房屋租赁合同》约定标准计算，房租损失计算至2017年5月30日为230228元）；三、诉讼费由被告承担。被告杨明杰辩称：答辩人杨明杰于2017年5月23日在林州法院城镇法庭立案，该案的第一项诉讼请求为“责令王小兵作为房屋权利人受领向阳街浩鹏花园南一区5号楼地下室”与本案的第一项诉讼请求重复，属于重复起诉，应当裁定驳回起诉。原告王小兵诉被告杨明杰的（2015）林郊民初字第360号案件，诉讼请求中包含“被告杨明杰给付原告王小兵合同解除至腾清房屋之前的房屋租赁费”，该诉讼请求与本案诉讼请求第二项重复，属于重复起诉，应当裁定驳回起诉。答辩人已经交付过房屋。1、2015年4月10日已经公告告知原告和浩鹏公司2015年7月10日到所占房屋办理交接手续，由于浩鹏公司和原告当日没有来办理房屋交接手续，被答辩人已经于2015年7月中旬将租赁物的钥匙交到小区的物业办公室。2、在2016年8月17日原告与被答辩人在（2015）林郊民初360号案件的诉讼中，被答辩人用实际的肢体行为向原告交付过房屋，后来原告又将钥匙退还给了答辩人。(2014)林民二初字第17号判决书驳回了变更租赁权的诉讼请求，之后在（2015）林郊民初字第360号案件的庭审中，法庭让答辩人杨明杰与浩鹏公司办理租赁物的交接手续。被答辩人王小兵在（2015）林郊民初360号案件的诉讼中，为了推卸合同义务，在庭审中再而三的推卸和答辩人不产生租赁合同关系，我要求权利和义务平等。经审理查明：一、2013年1月19日河南浩鹏置业有限公司东段项目部作为甲方与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将自己拥有的位于林州市向阳街的浩鹏花园一区5号楼地下室租给被告使用，租赁期限为六年，自2012年11月1日起至2018年10月31日止，第一年租金为12万，合同签订时一次付清第一年租金，第二年起每半年支付一次租金，提前一月预付半年租金。租赁期内，如甲方房屋产权发生变化，甲方必须要求新的产权人保证在租赁期三年内不提高房租，第四、五年房租在新一年的基础上递增2%，第六年房租在前一年基础上递增10%。浩鹏公司在书面告知被告出售该房屋，被告明确表示放弃后，2013年元月28日浩鹏公司项目部与原告签订了《商品房内部认购协议书》，将位于林州市向阳街浩鹏花园一区5号楼地下室卖给原告。二、2015年4月10日杨明杰以书面公告的形式通知原告王小兵及浩鹏公司解除租赁合同，通知书内容为“王小兵，你作为新的产权人，承接我与浩鹏公司东段项目部所签的房屋租赁合同中的权利和义务，现我方因经营性调整，不再租赁所占房屋，根据该房屋租赁合同第四条第一项的约定，特向你提出解除合同通知书，并通知你方于2015年7月10日到所占房屋履行相关交接手续。承租人：杨明杰2015年4月10日”。原告否认，自称未收到该通知，浩鹏公司认可收到该通知。2015年7月5日，原告及本案第三人浩鹏公司东段项目部以书面公告形式向被告发出通知，内容为“杨明杰，一、请您务必于2015年7月15日前向王小兵履约给付清合同约定的2014年4月1日、2014年10月1日、2015年4月1日应付清合同约定的租金，房屋租赁合同全面解除。你方并且应于2015年7月15日起7日内全面腾清交还租赁房屋给予王小兵。因您不能履行或延迟以及拒绝履行本通知造成的损失由你方承担……”。租赁合同因原告王小兵与第三人河南浩鹏置业有限公司东段项目部的法律行为已于2015年7月15日自行解除。三、2015年7月中旬，物业公司因需管理涉案房屋整幢楼的水、电，被告杨明杰将地下室钥匙交给物业办公室。四、2015年8月18日本案原告王小兵诉至法院，要求判决：1、杨明杰给付2014年5月1日至2015年11月1日前的房屋租赁费180000元及利息；2、依法解除杨明杰与浩鹏公司签订的地下室租赁合同；3、被告杨明杰给付原告合同解除至腾清房屋之前的房屋租赁费，按照租赁合同拆除户外跨路广告。在该案的审理过程中，2016年8月17日第二次庭审中，被告杨明杰用实际的肢体行为向原告王小兵交付租赁房屋的钥匙，原告王小兵将钥匙退还给被告杨明杰，拒绝接受的理由为合同在履行期间，且该案中原告主张的是租赁费，并没有中止合同，被告不占租赁房屋，应当提前三个月向其说明情况。法院审理后，于2016年11月21日林州市人民法院作出（2015）林郊民初字第360-1号民事判决，判决：1、杨明杰于判决生效之日起十日内给付王小兵2014年5月1日起至2015年7月15日的租金155000元；二、驳回原告王小兵的其他诉讼请求。2017年5月23日被告在本院城镇法庭起诉要求原告受领涉案房屋，该诉讼请求与本案中原告的第一项诉讼请求相同，该案立案在本案之前，且已开庭审理。上述事实，有租赁合同一份，房屋内部认购书一份、新兴居委会物业办公室证明一份、(2015)林郊民初字第360-1号判决书一份、（2017）豫05民终1184号民事判决书一份、（2015）林郊民初字第360号卷宗中的庭室笔录及原、被告的陈述予以证实，上述证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，2017年5月23日被告在本院城镇法庭起诉要求原告受领涉案房屋，城镇法庭已立案受理并开庭，该诉讼请求与本案中原告第一项诉讼请求相同，且被告起诉在前，原告属于重复起诉，本案不再对第一项诉讼请求进行处理。被告还辩称原告第二项诉讼请求也属于重复起诉，依法也应当予以驳回，但（2015）林郊民初字第360号案件处理的为原被告在合同期间依据租赁合同被告欠原告的租赁费，本案中原告起诉的请求为合同解除后，被告未及时交付房屋，应当赔偿原告的房屋被占有的房租损失。两项并不矛盾，且（2015）林郊民初字第360号案件在判决书中也写有“原、被告及第三人因合同解除后的权利义务可另案解决”，故本案不属于重复起诉。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，承租人应该将租赁的房屋返还给出租人，本案中，涉案房屋租赁合同解除日为2015年7月15日，至今原、被告没有完成该房屋的交接，致使房屋自2015年7月15日空闲至今，确实造成了租金损失，该损失应当根据原被告的过错来各自承担相应的责任。租赁房屋的交付，由于不涉及所有权的变动，仅仅为占用的转移，故“交钥匙”即可以视为房屋的交付。本案中，在2016年8月17日被告于（2015）林郊民初字第360号案件开庭时，被告明确用肢体行为向原告交付钥匙，原告当庭拒收，故被告的这一行为，应当认定为主动进行了房屋的交付。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告在（2015）林郊民初字第360号案件庭审时交付钥匙遭到原告拒绝，理由为“合同在履行期间，且该案中原告主张的是租赁费，并没有中止合同，被告不占租赁房屋，应当提前三个月向其说明情况”。原告已用法律行为解除了涉案合同的情况下又用该理由拒绝接受房屋，应当认定为原告未及时接收房屋，致使所租房屋未能交付，扩大了不必要的损失。对扩大损失部分的赔偿请求，不予支持。故而在计算损失时应以被告在2016年8月17日庭审时给付原告房屋钥匙的时间为止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。尽管该规定仅针对合同无效情形，未提及履行期届满或合同解除情形，但这些情形下所涉使用费问题的本质相同，故可以按相同标准处理。按照原租赁合同租赁费的约定，被告应当赔偿原告房租损失为131900元。在本案中，被告辩称房屋在2015年7月15日前3个月，即用张贴公告的方式向原告交付房屋，该公告主要内容为要求解除合同，并要求原告前来办理房屋交接手续。该行为不能认定为实际的交付行为，理由为该时段原被告均向对方互相张贴公告，且双方并非下落不明，无需张贴公告，故不能认定张贴公告的行为为实际交付的行为。被告还辩称2015年7月15日将钥匙交付给了物业办公室，但将钥匙交付物业办公室，是因为物业办公室需要用该钥匙进入涉案房屋进行整幢楼的水电管理，与本案没有直接关系。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，判决如下：被告杨明杰于本判决生效之日起十日内赔偿原告王小兵房租损失131900元；驳回原告其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4753元，减半收取2376.5元，由原告王小兵负担1015元，被告杨明杰负担1361.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。代理审判员 马靖炎二〇一七年八月二十五日书 记 员 王孟雅 来自