（2017）京02民终6285号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-06
案件名称
赵运涛、北京链家房地产经纪有限公司等与赵洪任房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李绍先,赵洪任,北京链家房地产经纪有限公司,赵运涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终6285号上诉人（原审被告、反诉原告）：李绍先，男，1954年12月1日出生。委托诉讼代理人：牛新龙，北京市君祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：路广，北京市君祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵洪任，男，1941年2月19号出生。委托诉讼代理人：王富利，北京汇鹏律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，该公司职员。原审第三人：赵运涛，男，1976年5月19日出生。委托诉讼代理人单立淞（赵运涛之妻），1977年12月21日出生。上诉人李绍先因与被上诉人赵洪任及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、赵运涛房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初21758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李绍先上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判为支持李绍先在一审时的主张，诉讼费用由对方承担。事实和理由：默认是需要法定条件才产生法律效力，一审判决在没有法律依据情况下把李绍先不同意的行为认定为认可，认定事实错误。在签订变更买受人协议时，李绍先不同意并在下面写了手写内容，明显表示李绍先不同意变更协议，一审判决违反了民事行为最基础原则和规定。一审我方申请调查取证，调查赵运涛有没有购房房屋资格，在签订合同和一审开庭之前，到底有没有购买过房屋、有没有出售过房屋，为什么要变更为赵洪任。国家规定购买资格是一种社会利益，在法律手续上这样规避，一审没有查清基本事实，希望二审法院予以查明。赵运涛和中介公司、李绍先信函和信息沟通中，赵运涛都是坚称自己是购房人，我方提供证据大多数是客观证据，一审判决多数都没有记载。一审判决有矛盾，一方面认为赵洪任变更为买受人是有效，但是变更之后赵洪任没有向李绍先沟通变更之后的房屋价款支付方式，一审认定是李绍先违约是错误的。赵洪任应该先去批贷，而不是直接要求李绍先办理产权过户手续，应该是赵洪任违约，而不是李绍先违约。赵洪任辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。上诉人看到房屋价格上涨，到了过户阶段拒不履行合同，给被上诉人造成了损失，房屋上涨价格达到了100万元，一审判决支持了30万元，我方实际损失更大。链家公司述称，同意一审判决。赵运涛述称，同意赵洪任的诉讼意见。赵洪任向一审法院提出诉讼请求：1、判决李绍先赔偿赵洪任违约金60万元，返还赵洪任定金9万元，赔偿赵洪任支付的中介费82500元，赔偿赵洪任房屋价格上涨产生的差价损失80万元；2、诉讼费用由李绍先负担。李绍先向一审法院提出反诉请求：1、判令赵洪任支付李绍先违约金60万元；2、赵洪任赔偿李绍先房屋租金损失23000元。一审法院认定事实：2016年3月8日，李绍先（出卖人）与赵运涛（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于丰台区2208号房屋（以下简称2208号房屋），房屋成交总价300万元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为50万元。买受人因自身原因未获银行批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，李绍先（出卖人、甲方）与赵运涛（买受人、乙方）、链家公司（居间人、丙方）签订了《补充协议》，约定甲乙双方同意，乙方于2016年3月8日将第一笔定金3万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2016年3月9日将第二笔定金2万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2016年3月20日之前将第三笔定金4万元以自行支付的方式支付甲方。乙方于批贷机构批贷后3个工作日内，将第一笔首付款140万元以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于批贷机构批贷后3个工作日内，将第二笔首付款99万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后且评估机构出具评估值后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在批贷机构批贷后15个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：拒绝购买该房屋的；……乙方出现上述根本违约情形，乙方以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金。2016年6月5日，李绍先（甲方、出售方）与赵运涛（乙方、原买受方）、链家公司（丙方、居间方）、赵洪任（丁方、新买受方）共同签署了《变更买受方协议书（链家）》，约定甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下2208号房屋达成交易，并于2016年3月8日《交易合同合订本》、《补充协议》。现甲乙丙丁四方经友好协商，就前述协议项下的乙方权利义务全部转移于丁方事宜，达成变更协议如下：甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方交易上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》以及《补充协议》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。李绍先在该份协议书的底部手书“以3月8日原签合同为准。此协议仅为方便买方支付，没有任何其它意思。”同日，李绍先（甲方、出售方）与赵运涛（乙方、原买受方）、北京中融信担保有限公司（丙方、服务方）、赵洪任（丁方、新买受方）共同签署了《变更买受方协议书（中融信）》，约定就甲乙丙三方就2208号房屋交易的后续服务事宜所签署的《房屋交易保障服务合同》项下乙方的权利义务全部转移于丁方事宜，达成变更协议如下：甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方交易上述房屋提供居间服务所签署的《房屋交易保障服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。另查，2016年6月7日，链家公司提交出卖人李绍先与买受人赵洪任的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网上签约。2016年6月20日，链家公司、李绍先、赵洪任到税务机关缴税，链家公司和赵洪任称由于李绍先未携带契税票亦不同意在税务机关签字，故未完成缴税。李绍先认可其未携带契税票，其称不同意继续履行合同的原因是不认可买受人变更为赵洪任，且买受人未完成前置的贷款、支付首付款义务，故其尚无配合缴税过户的义务。赵洪任称双方口头达成一致变更付款方式为全款支付，且不违反合同的约定。李绍先不认可变更了房款支付的方式，坚称买受人仍应当先行贷款。链家公司称在网签完成后，赵洪任表示无需贷款，可以一次性付清房款，链家公司告知李绍先，李绍先未表示异议。对此，赵洪任提交中国工商银行借记卡账户历史明细清单和中国民生银行个人账户对账单，显示2016年6月12日到30日其账户中余额为320万元。赵洪任欲证明其已经准备全款支付购房款。李绍先认为赵洪任不是买房人，且该证据与本案无关。赵洪任称链家公司工作人员彭幼全曾要求李绍先开通理房通账户以便于接收房款，李绍先并未开通。对此向法庭提交彭幼全与李绍先的微信记录，内容是2016年6月8日，彭幼全询问“李先生你把你的户口本发给我用来做网签。”2016年6月8日21:30李绍先将户口本拍照发送给彭幼全。2016年6月16日，彭幼全发送内容：“李先生你好我是链家彭幼全，现在我已经把号换到6月20日怡海花园的房子缴税上午11:00-12:00在丰台区丰体南路丰体时代大厦第二税务所办理。你需要携带夫妻双方身份证、户口本结婚证、房本、契税票原件。”李绍先回复：“周日我查下周日程后再回复你。”彭幼全称：“李先生现在我下午让客户来做资金监管，需要你用手机号注册理房通资金监管，客户把289万全部资金打入监管账户中，20号去缴税，拿着契税票缴完税就可以约过户手续了。”李绍先回复：“明白你的意思，但我须周日查下周日程后才能回复你。”彭幼全称：“资金监管可以先做，把289万先监管，需要你在理房通开户。才可以把钱打进去。”李绍先认可上述证据的真实性，对证明目的不予认可。2016年7月1日，赵洪任、赵运涛向李绍先发催告函，内容是“……合同签订至今，贵方以各种借口拖延履行合同，且未按约履行买卖义务，……特再次催告贵方，如贵方在收到本函后七日内仍拒不履行买卖义务，我方将依法追究贵方的违约责任。”2016年8月5日，链家公司向李绍先发送告知函，载明“……您在合同履行过程中单方通知我司业务员彭幼全不再与买方赵洪任继续履行合同，并退还买方赵洪任定金9万元。我司业务员彭幼全在接到您的通知后，已将您的前述意思转达给买方赵洪任，但买方对于您不再继续合同，且退还9万元定金的意见表示反对……您在购房人赵洪任不存在违约的前提下单方作出的不再继续履行合同的意思表示，既不符合合同约定，也无任何法律依据，且对于您本人会带来一定的法律风险即承担合同中约定的违约罚则……”2016年8月9日，赵洪任、赵运涛向李绍先发出二次告知函，内容是：“链家公司业务员彭幼全告知我您已表示不再继续履行合同，并退还我的购房定金9万元。现我在此郑重的告知您：我不同意且不认可您的单方不履行合同的意见即单方解除合同的行为，更不会同意仅退还我9万元定金。鉴于您已单方作出不再继续履行合同的意思表示即拒绝将房屋出售给我，故作为购房人（赵洪任）的我有权依据《补充协议》第四条第2款之约定正式以书面的形式通知您，解除双方的房屋买卖合同。”李绍先认可收到上述函件，李绍先于2016年8月19日向赵运涛、赵洪任发出回告函：“……我同意二位正式以书面形式通知解除双方的房屋买卖合同。即使按照合同120天期限，也是您二位有意拖延近100天在先。”李绍先、赵洪任、赵运涛均认可合同已经于2016年8月19日解除，链家公司亦不持异议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更买受方协议书》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。现李绍先不认可买受人变更为赵洪任。经查，《变更买受方协议书》中明确约定了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合同项下赵运涛的权利义务转让给赵洪任，赵洪任、赵运涛、链家公司均不持异议。李绍先在《变更买受方协议书》底部自行书写的内容不清楚明确，且称其不持有该协议书原件，上述理由均不足以证明李绍先主张的买受人并未变更的事实。法院认为签署《变更买受方协议书》后合同项下买受人的权利义务已经转让给赵洪任。李绍先以买受人未履行在先的贷款、支付首付款义务为由不同意继续履行合同。赵洪任、链家公司均称买卖双方达成一致变更付款方式为全款支付，李绍先不认可。法院综合赵洪任提交的证据，赵洪任的银行账户明细显示其已经准备全部购房资金，且链家公司工作人员与李绍先的微信记录中，链家公司工作人员要求李绍先办理理房通手续，以便买房人将289万元全部资金支付到监管账户，李绍先未提出异议。李绍先称买受人应当仍然按照贷款的方式支付购房款，其未向法庭举证其对于买房人未曾办理任何与贷款有关的手续提出过任何质疑，亦按照链家公司工作人员的要求，前往税务部门配合缴税。李绍先在合同履行过程中既未对付款方式提出异议，现诉讼中其再以买受人未支付购房款为由不同意继续履行合同。法院对其抗辩理由不予采纳。双方均认可合同已经解除，李绍先应当将收取的定金返还。李绍先未配合继续履行合同，导致合同解除，其应承担相应的违约责任。赵洪任要求李绍先赔偿违约金的诉讼请求，法院予以支持。违约金的具体金额，法院考虑到变更买受人为赵洪任后，赵洪任确未与李绍先通过书面方式变更房款支付方式，其亦存在过错，故结合本案中合同的实际履行情况、当事人的过错程度、赵洪任的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定李绍先应向赵洪任支付违约金的具体数额。赵洪任要求李绍先赔偿其支付的中介费，但其未向法庭提交其支付中介费的有效凭证，法院对赵洪任的该项诉讼请求不予支持。赵洪任主张的违约金能够弥补其损失，其再要求李绍先赔偿其房屋差价损失，法院不予支持。合同解除的原因并非由于赵洪任的违约行为，李绍先要求其支付违约金和租金损失的反诉请求，无事实和法律依据，故法院均不予支持。据此，一审法院判决如下：一、李绍先于本判决生效之日起七日内向赵洪任返还定金九万元；二、李绍先于本判决生效之日起七日内向赵洪任支付违约金三十万元；三、驳回赵洪任的其他诉讼请求；四、驳回李绍先的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，当事人之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更买受方协议书（链家）》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据李绍先、赵运涛、链家公司与赵洪任于2016年6月5日签订的变更买受方协议书可见，签署各方经协商一致均同意赵运涛将其原合同项下的权利义务概括转移予赵洪任，该协议符合《中华人民共和国合同法》第五章关于合同转让的相关规定，依法对各方当事人产生拘束力。现李绍先仅凭该协议底部并不明确的自行书写内容，否认上述变更协议的效力，依据尚不充分。加之，李绍先、赵运涛、赵洪任三方另行与案外人北京中融信担保有限公司签订的变更协议，再次确认了权利义务概括转移的约定。据此，李绍先关于本案买受人并未变更的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。至于李绍先主张的买受人未履行在先付款义务一节，赵洪任主张双方已协商一致改为全款方式支付，其虽为提交书面证据予以证明，但结合链家公司陈述、赵洪任银行账户明细、李绍先与链家公司工作人员的微信记录，以及双方赴税务部门缴税等后续履行情况，可以佐证赵洪任主张的上述事实。加之，即使双方仍采用贷款方式支付房款，办理贷款审批手续亦须出卖人李绍先予以配合。但根据本案现已查明的事实，李绍先已于合同履行期届满前，以买受人身份异议为由拒绝履行合同。据此，一审法院对李绍先的该项诉讼理由不予采信，处理正确，本院予以确认。现李绍先与赵洪任均认可合同已经解除，本院不持异议。对于已收取的定金，李绍先应予返还，一审法院对此处理正确，本院予以确认。因合同解除系由李绍先原因所致，一审法院判令其应承担违约责任，具有事实和法律依据，一审法院对违约金数额予以酌减，处理原则正确，酌定数额并无不当，本院不持异议。李绍先要求其支付违约金和租金损失的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院对其反诉请求予以驳回，处理正确，本院予以确认。综上所述，李绍先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12165元，由李绍先负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 周梦峰审判员 李 珊审判员 姚 颖二〇一七年八月二十五日书记员 胡 月 来源：百度“”