（2017）云0112民初5338号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-14
案件名称
李某、洪某与邓某、罗某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某,洪某,邓某,罗某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初5338号原告：李某，男，1962年6月18日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市。原告：洪某，女，1966年2月27日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市。二原告委托代理人：赵涛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓某，男，1954年1月12日出生，汉族，身份证登记住址：重庆市垫江县。被告：罗某，女，1971年10月20日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市。二被告委托代理人：刘显辉，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。原告李某、洪某与被告邓某、罗某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某、洪某及其共同委托诉讼代理人赵涛，被告邓某、罗某及其共同委托代理人刘显辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某、洪某向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告于2002年6月2日签订的《卖房协议》无效。2、请求判令被告返还原告所有的位于昆明市西山区马街街道办事处马街新渔村79号价值人民币220000元的房屋一套。3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2002年6月2日，原、被告签订《卖房协议》，约定原告将其所有的位于云南省昆明市西山区马街街道办事处马街新渔村79号房屋出售给被告，协议签订后，被告搬入到房屋内居住、生活。其后，原告所在村委会向原告告知农村宅基地上的房屋只能在本集体成员内进行转让，而被告并非是本村村民，故双方签订的《卖房协议》无效，因原告与被告多次协商解除该合同事宜均未能达成一致协议，故现原告为维护合法权益，起诉至法院。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2001年10月17日，西山区土地管理局向原告李某颁发西集用（2001）字第0158号集体土地使用证，登记的土地所有者为西山区马街镇马街村民委员会，土地使用者为李某，坐落于西山区马街镇马街村民委员会新渔村79号，使用权面积77.3平方米。2012年6月2日，原告李某、洪某（甲方）与被告邓某、罗某（乙方）签订《卖房协议》，约定甲方有一幢砖混结构、楼底楼房，占地面积77.3平方米，现卖给乙方。房屋出售价115000元，双方签字后，预付现金110000元，余款待办房产证后交房产证给乙方时，乙方交清余款5000元。办房产证的一切费用，由甲方全部负责，今后房屋使用的水、电、电视收视费等全部乙方自己负责，乙方一概不负责。以上事实有《卖房协议》、《集体土地使用证》及原告陈述在案予以佐证。本院认为，本案的争议焦点主要在于原、被告签订的《卖房协议》是否有效？被告是否应返还涉案房屋？对于《卖房协议》的效力问题。本案二原告将西山区马街镇马街村民委员会新渔村79号房屋出售给二被告，根据原告李某的集体土地使用证，该房屋占用的土地系农村集体所有的土地，根据房地一体的原则，该房屋买卖行为系同时处分了农村宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”、第八条“宅基地和自留地归农民集体所有。”之规定，宅基地属于集体经济组织所有，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得该宅基地的使用权。本案原告李某基于其为新渔村的村民的身份取得了诉争房屋宅基地的使用权，二被告并非是诉争房屋所在地的集体经济组织成员，故原、被告之间转让房屋的行为，违反了上述法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告之间签订的《卖房协议》无效。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，故原、被告签订的《卖房协议》无效后，二被告应当将涉案房屋返还给二原告。对于返还的该房屋价值，系原告自行评估，二被告并未予以认可，故本案就该房屋的价值部分不进行确认。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：一、原告李某、洪某与被告邓某、罗某于2002年6月2日签订的《卖房协议》无效。二、被告邓某、罗某于本判决生效之日起三十日内向原告李某、洪某返还位于昆明市西山区马街街道办事处马街新渔村79号的房屋。案件受理费2300元（原告已预交，已减半收取），由原告李某、洪某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员 普会峻二〇一七年八月二十五日书记员 朱孟妮 来自