（2017）新01民初349号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-11
案件名称
新疆正升建设工程有限责任公司与新疆林森房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新疆正升建设工程有限责任公司,新疆林森房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第六十八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十六条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民初349号原告：新疆正升建设工程有限责任公司，住所地新疆和布克赛尔县城镇南街。法定代表人：周宇新，该公司董事长。委托诉讼代理人：王惠明，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，新疆星河律师事务所律师。被告：新疆林森房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街。法定代表人：李延林，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱金华，新疆诚和诚律师事务所律师。原告新疆正升建设工程有限责任公司（以下简称正升公司）与被告新疆林森房地产开发有限公司（以下简称林森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正升公司的委托诉讼代理人王惠明、王丽，被告林森公司的委托诉讼代理人朱金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正升公司起诉请求：1.判令确认其与林森公司签订的《商品房预售合同》已解除；2.判令林森公司返还已付房款1,800万元；3、判令林森公司支付违约金424,950元；4、判令林森公司支付已付房款1,800万元的利息553,375元（自2016年8月21日起至判决生效之日起，暂计算至2017年4月10日。按年银行同期贷款利率计算方式）；5、判令林森公司承担已付房款一倍即900万元的赔偿责任；6、判令林森公司承担本案全部诉讼费用及申请保全费。事实及理由:2014年1月7日双方签订《商品房预售合同》，合同约定我公司购买林森公司位于本市沙依巴克区克拉玛依西街364号林森国际商住小区（综合楼）3栋十一、十二层办公1号商品房，交房时间为2014年12月30日，付款方式为分期付款：1.2014年1月20日前支付1,000万元；2.2014年3月底前支付1,449.1万元；3.房产证办理完毕后支付128.9万元。合同签订后我公司依照合同约定向林森公司支付房款至1,800万元时，由于林森公司施工进度不可能在2014年12月30日前向我公司履行交房义务，为维护自身合法权益，我公司中止支付剩余房款。此后，鉴于林森公司所建房屋逾期近两年仍未能交房，我公司于2016年8月1日向林森公司发函解除《商品房预售合同》。合同解除后，林森公司未与我公司办理退款事宜，根据合同约定林森公司应当承担违约责任，支付违约金424,950元，并向我公司支付合同解除后占用资金1,800万元的利息553,375元。现查明，本案所涉十二屋房屋已于2014年12月2日预告登记至案外人名下，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，林森公司应当向我公司承担该房屋已付房款一倍即900万元的赔偿责任，综上请求人民法院判如所请。被告林森公司答辩，1.正升公司与我公司签订的《商品房预售合同》已经解除，解除时间是2014年4月，正升公司违约在先，我公司就正升公司的违约行为单方解除了双方的合同。正升公司在诉状中自认合同付款方式为分期付款,2014年1月20日之前支付1,000万，在2014年3月底支付1,449.1万元，也就是说2014年3月底之前正升公司应该向我公司支付2,449.1万元，而正升公司2014年4月未足额支付房款，我公司在正升公司逾期付款超过15天的情况下，单方解除合同，且我公司也从未收到正升公司交付的解除函。双方于2014年1月7日签订的合同约定买受人逾期付款超过15日，出卖人可以单方解除合同，并有权将所购房屋卖给他人，买受人已交房款的30%作为违约金由出卖人扣除，余款部分无息退还，由此造成的一切后果由买受人承担。而根据我国合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，当事人可以解除合同。故我公司依据双方的合同约定在正升公司违约在先的情况下，已单方解除了合同。2.本案不属于一房二卖。我公司不应该承担商品房买卖司法解释中关于一倍房款的赔偿责任，理由如下，双方签订的合同时间是2014年1月7日，并约定1月20日支付第一期购房款1,000万元，实际履行过程中，正升公司未按照合同约定付款，我公司根据正升公司的违约行为，单方解除合同，根据合同约定我公司有权将该房屋向案外人出售，所以我公司并没有一房二卖，而且本案涉诉诉的房屋是一个在建工程，我公司的预告登记并不是出售，是抵押，不适用此司法解释的情形；3.关于返还已付房款及违约金的诉讼请求，我公司认为正升公司未按照合同约定履行合同，其公司违约在先，应该按照合同承担违约责任。故请求法院驳回正升公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：正升公司就其主张提交：1.2016年8月1日正升公司向林森公司发出的《要求解除林森国际大厦第十一层、十二层购房合同的函》，证明2016年8月1日《商品房预售合同》已经解除，截至合同解除之日，林森公司逾期未能交房时间长达580日之久；合同解除后，林森公司未向正升公司退还已支付房款，应该按照银行同期贷款利息向正升公司支付占用资金的利息553,375元。林森公司对此证据的质证意见为,对函证中其公司员工杨洋签字的真实性予以认可,但认为其工作人员的签收行为不能作为认定林森公司解除合同的依据，且双方的合同已于2014年4月解除，故对该证据的合法性、关联性不予认可。本院对2016年8月1日正升公司向林森公司送达的《要求解除林森国际大厦第十一层、十二层购房合同的函》，因已由林森公司的工作人员杨洋签收，认为应当视为正升公司已向林森公司送达了其单方解除合同的通知，对该函证的真实性、合法性本院予以确认，对其关联性本院结合全案证据予以综合认定。2.正升公司提交林森公司的收据、支票头、银行结算业务申请书，用以证实其已向林森公司支付购房款1,800万元。具体内容为：（1）2014年1月24日正升公司向林森公司支付350万元购房转账支票头；（2）2014年1月24日林森公司出具的350万元的收据（编号0000451）；（3）2014年1月28日中国农业银行出具的正升公司向林森公司支付450万元购房款的结算业务申请书；（4）2014年1月28日林森公司向正升公司出具的450万元的收据；(5)2014年1月29日正升公司向林森公司支付购房款200万元结算业务申请书；（6）2014年1月29日林森公司向正升公司出具的200万元的收据；（7）2014年3月19日，正升公司按照林森公司原法人代表秦子林的指示分别向徐家军以及秦子林本人卡内转账共300万元，林森公司向正升公司出具2015年8月3日300万元收款收据；（8）2014年4月11日正升公司向林森公司支付500万元购房款的银行结算业务申请书；（9）林森公司向正升公司出具的2014年4月11日收到500万元购房款的收款收据.林森公司对以上证据质证意见如下：对其公司直接收到的1,500万元购房款的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，但认为因正升公司存在逾期付款的违约行为，其应当在扣除违约金后，无息予以返还；对涉及秦子林的个人300万元借款及与秦子林有关的证据真实性、合法性认可，但认为与双方诉争的合同关系无关，对与本案的关联性不予认可。本院对正升公司提交的涉及其已向林森公司支付的1,500万元购房款的证据及证实的真实性、合法性、关联性均予以确认。对正升公司向林森公司原法定代表人秦子林支付的300万元，林森公司提出此款为秦子林与正升公司之间的资金往来，但林森公司向正升公司对此300万元出具了收据，其认为此款与本案无关的辩解与财务规定及其认可的证据载明的事实不符，本院对正升公司出示的涉及秦子林收取的300万的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3、正升公司提交:（1）2014年1月7日正升公司与林森公司签订的《商品房预售合同》，证明正升公司向林森公司购买其位于沙区西街364号林森国际大厦十一层、十二层办公1号房屋；（2）乌鲁木齐市乌鲁木齐市中级人民法院做出的（2015）乌中民二初字第189号、（2015）乌中民二初字第190号，巴音郭楞蒙古自治区中级人民法院作出的（2015）巴民一初字第4号，乌鲁木齐市沙依巴区人民法院作出的（2015）沙民二初字第201号，乌鲁木齐市中级人民法院作出的（2016）新01民终3984号民事判决书；（3）2015年4月1日亚心网微信公众号发表的《拖欠工程款和农民工工资乌鲁木齐26家单位被通报》的文章；（4）中国执行信息公开网林森公司信息查询打印页。（2）-（4）组证据证明依照双方签订的合同林森公司应当于2014年12月30日向其交房，但因林森商业信誉一度下降，其认为林森公司没有按时完工的可能，故其于2014年4月11日行使了不安抗辩权，停止了对林森公司的付款义务。林森公司对以上证据质证意见如下：（1）《商品房预售合同》真实性、合法性认可，但因林森公司不按约定时间付款，其公司不应该承担违约责任，故对其关联性不予认可；（2）民事判决书，均为复印件，真实性、合法性不予认可，且与本案诉争的事实无关，对其关联性不予认可；（3）-（4）报刊文章、执行信息的内容均与本案无关，其公司收到的正升公司购房款远低于合同约定的数额，正升公司没有依约履行其合同义务，是违约方。本院对正升公司提交的以上证据真实性、合法性均予以确认，对与本案的关联性结合全案证据予以综合认定。4、正升公司提交，2017年8月11日乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心出具的《乌鲁木齐市住房情况查询记录》，证明林森公司将已出售给正升公司的12层办公楼出售给案外人秦文并进行预告登记。林森公司对此份证据的真实性、合法性均认可，但认为双方的合同已于2014年4月解除，其公司有权处置涉案房屋，故对此证据的关联性不予认可。本院对此证据的真实性、合法性予以确认，对与本案的关联性结合全案证据予以综合认定。本院已查明的无争议事实：2014年1月7日正升公司与林森公司签订《商品房预售合同》，正升公司向林森公司按14,000元/㎡的价格，购买位于乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街364号林森国际商住小区（综合楼）3栋十一层、十二层办公1号房，建筑面积1843.52㎡。双方合同约定：付款方式为分期付款于2014年1月20日前支付1,000万元；2014年3月底前支付1,449.10万元；房产证办理完毕后支付128.92万元。对交付房屋的期限约定，林森公司应当自2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付正升公司。对违约责任双方约定：正升公司逾期付款超过15日，林森公司可单方解除合同并有权将其所购房屋转售他人，正升公司已交款项的30%作为违约金由林森公司予以扣除，余额部分无息退还，由此造成的所有责任及后果由正升公司承担。林森公司逾期91-180天按正升公司支付房款的同期银行活期存款利率赔付。林森公司逾期180天以上的按正升公司支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。现正升公司自2014年1月至4月11日已向林森公司支付1,800万元其中有300万元为林森公司的前法代表人秦子林收取，林森公司出具收据。2014年12月2日林森公司与案外人秦文签订《房屋预售合同》将涉案的3栋12层办公1号，预告登记在秦文名下。2016年8月1日正升公司向林森公司发出解除合同的通知书，林森公司的工作人员杨洋于同日在该函证上签名。本院认为，2014年1月7日正升公司与林森公司签订《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。现双方当事人均认可该合同已解除，对此本院予以确认。根据已查明的事实现对双方争议的问题分析如下：一、关于双方签订的《商品房预售合同》解除时间的问题正升公司提出因林森公司未按双方合同约定的2014年12月30日的时间向其交付涉案房屋，故其于2016年8月1日向林森公司出具了解除合同的函，故双方的合同应于2016年8月1日解除。林森公司提出因正升公司在2014年3月底前没有向其支付双方合同约定的2,449.10万元购房款，存在违约行为，根据合同第七条第2项之规定，正升公司逾期付款15日的，其有权单方解除合同，故其公司已于2014年4月解除了双方签订的合同。本院认为,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。的规定，因本案正升公司与林森公司签订的《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定,正升公司享有的权利是向林森公司主张同期活期存款利率的赔偿，不享有单方解除权，故正升公司向林森公司送达解除函的行为,只能认定为其向林森公司提出要求解除合同的意思表示,不发生解除函一经送达,双方合同即为解除的法律后果,故正升公司主张双方签订的《商品房预售合同》于2016年8月1日解除的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。而林森公司在合同约定享有单方解除权的前提下，在正升公司未按期履行付款义务时，没有向正升公司合法行使解除权，其主张双方的合同于2014年4月已解除的辩解除意见，本院亦不予采纳。现双方当事人在诉讼中均同意解除涉案的《商品房预售合同》，符合合同法第九十三条第一款双方协商解除的法定情形，本院以正升公司向本院提起本案诉讼的时间，即2017年4月24日作为双方合同解除的时间。二、正升公司未按约定履行付款义务的行为是否为其行使不安抗辩权的法律后果《中华人民共和国合同法》第六十八条规定应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行；（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保时，中止履行的一方可以解除合同。本案中，正升公司在履行双方的合同时，未按双方签订的合同按期履行合同义务，在合同约定的2014年3月底未能支付合同约定的2,449.10万元，正升公司认为因林森公司存在合同法第六十八条规定的情形，其因行使不安抗辩权而中止了履行付款的合同义务，对此本院认为，首先正升公司向法院提交的林森公司履行合同能力下降或丧失的证据所载明的发生时间在2014年4月之后，正升公司主张其行使不安抗辩权的时间为2014年4月11日，均已超过双方合同约定的正升公司应当向林森公司履行支付2,449.10元的时间；其次，根据合同法关于当事人行使不安抗辩权时应当及时通知对方的规定，正升公司在其提出的情形发生后，未及时通知林森公司，故正升公司以其行使了不安抗辩权为由，认为其不履行合同义务不应当承担违约责任的意见，本院不予采纳。三、双方合同解除后，林森公司应当向正升公司返还的购房款的数额及是否应当向正升公司支付收取购房款的利息根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。的规定，本案现双方涉案的《商品房预售合同》已解除，正升公司主张林森公司返还购房款的请求，合法有据。经双方举证，质证，本院确认正升公司己支付的购房款为1,800万元。林森公司提出因正升公司未按合同约定按时履行付款义务，根据双方签订的《商品房预售合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第2项约定，买受人逾期付款超过15日，出卖人可单方解除合同并有权将其所购房屋转售他人，买受人已交款项的30%作为违约金予以扣除，余额部分无息退还，由此造成的所有责任及后果由买受人自行承担。的约定，其应当扣除1,800万元的30%的违约金后，予以返还购房款，并不支付利息。本院认为，从双方《商品房预售合同》约定买受人逾期付款的责任的第2项中出卖人可将购房屋出售他人和退还购房款的约定来看，此内容均是解除合同的法律后果，即出卖人扣除违约金返还购房款及不支付利息的权利行使的前提条件，为其行使了单方解除权。现林森公司在约定单方解除的情形成就时未合法行使此项权利，双方合同解除是以协商一致而解除，故此项条款对本案不能适用，正升公司要求林森公司向其返还已支付的购房款1,800万元的诉讼请求，本院予以支持。本案中双方当事人的合同自2017年4月24日解除，林森公司于此时才负有向正升公司返还购房款的义务，不予返还的应当支付不履行债务期间的利息，现正升公司认为双方合同于2016年8月1日解除，主张林森公司向其支付2016年8月21日起至2017年4月10日的利息，与本案认定的事实不符且没有法律依据，本院不予支持。四、林森公司是否应当向正升公司支付违约金及900万元赔偿金根据《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，的规定，本案双方当事人在《商品房预售合同》中明确约定了，正升公司应当于2014年3月底前向林森公司支付2,449.10万元购房款，林森公司于2014年12月30日前向正升公司交付涉案房屋，但正升公司在合同约定的时限内未完全履行合同义务，存在违约行为，林森公司不履行向其交房的合同义务的行为符合合同法的规定，且正升公司在2014年4月之后再未履行付款义务，也未向法院提交向林森公司主张交付房屋的证据，从其行为可以看出，其自身自2014年4月后没有达成购买房屋的合同目的的法律行为，故正升公司提出要求林森公司向其承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。正升公司认为林森公司在合同约定的时间内未能向其交付房屋，并于2014年12月2日将涉案房屋的第十二层向案外人进行了预告登记，违反了禁止一房二买的法律规定，应当向其支付900万元的赔偿金，对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被解除、撤销的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒销售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实。的规定，林森公司虽然在双方合同期内将涉案房屋的十二层向案外人销售，但此行为不符合法律规定的应当承担一倍房款赔偿金的法定情形，故正升公司依照此款法律规定要求林森公司向其支付900万元赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告新疆正升建设工程有限责任公司与被告新疆林森房地产开发有限公司2014年1月7日签订的《商品房预售合同》于2017年4月24日解除；二、被告新疆林森房地产开发有限公司向原告新疆正升建设工程有限责任公司返还购房款1,800万元；三、驳回原告新疆正升建设工程有限责任公司要求被告新疆林森房地产开发有限公司向其支付房款1,800万元利息553,375元的诉讼请求；四、驳回原告新疆正升建设工程有限责任公司要求被告新疆林森房地产开发有限公司向其支付违约金424,950元诉讼请求；五、驳回原告新疆正升建设工程有限责任公司要求被告新疆林森房地产开发有限公司向其支付一倍房款900万元的赔偿金诉讼请求。以上款项被告新疆林森房地产开发有限公司需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费46,021.68元，申请保全费5,000元，原告新疆正升建设工程有限责任公司已预交，由其负担40,817.37元，由被告新疆林森房地产开发有限公司负担9,304.31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长 陈 琛审 判 员 曾 敏人民陪审员 王玮娟二〇一七年八月二十五日书 记 员 石晓峰袁洁 微信公众号“”