（2017）川民申1435号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-26
案件名称
成都万科南城置业有限公司、刘跃兰商品房预约合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
成都万科南城置业有限公司,刘跃兰,李明科
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）川民申1435号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：成都万科南城置业有限公司，住所地四川省成都市高新区芳草东街76号4层。法定代表人：梁伟，该公司董事长兼总经理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘跃兰，女，1984年7月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李明科，男，1984年9月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。再审申请人成都万科南城置业有限公司（以下简称万科公司）因与被申请人刘跃兰、李明科商品房预约合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终6564号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。万科公司申请再审称，（一）原判决认定事实不清。二审法院认定被申请人与万科公司就买卖合同条款进行过协商，没有证据证明。被申请人提交的三份邮单显示的邮寄时间均已超出《楼宇认购书》限定的签约期限，无法证明被申请人在限期内曾与万科公司进行过磋商或向万科公司表达过签约意愿。（二）原判决认定《楼宇认购书》第四条第一款属于无效的格式条款，适用法律错误。该条款并未约定被申请人不得就《商品房买卖合同》条款进行磋商，只是对事实情况进行描述，告知出卖人已将相关签约资料提前公示，提请对方注意。该条款不应认定为加重对方义务，限制对方权利的格式条款。而且争议条款字体加粗、颜色加深，与其他条款有明显区分。万科公司在《万科金域名邸项目相关信息了解确认单》中也反复提示买受人仔细阅读售楼处公示的《楼宇认购书》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》等签约资料。万科公司已经对争议条款尽到了提示、说明义务。万科公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为，（一）关于《楼宇认购书》第四条的效力问题。本案《楼宇认购书》的性质是商品房买卖预约合同，刘跃兰、李明科依照《楼宇认购书》的约定交付定金5万元，属于立约定金。预约合同成立后，双方负有在约定时间或条件下订立正式合同的义务，除非协商一致，任何一方不得要求变更预约合同中已经约定的事项，也不得要求就预约合同中已经约定的事项重新磋商。但对于预约合同中未约定的事项，双方仍有继续磋商、谈判的权利和义务。《楼宇认购书》第四条约定：“1.甲方已向乙方明示包含但不限于《楼宇认购书》《装修标准》《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）示范文书、《本小区周边不利的环境因素》等，乙方对前述公示内容清楚且无异议；2.双方签订本认购书后乙方所付立约定金不再返还，在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》后转为房款（首期款/全款）的一部分……”该条不仅仅是对开发商公示合同文本这一事实的描述，而且是买受人对于将来签订的本约内容的确认。根据这一约定，买受人只能直接签订开发商提供的《商品房买卖合同》（含补充协议和附件），不再享有就合同其他内容继续磋商的权利。因此，原审法院认定该条属于限制购房人主要权利的格式条款，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。万科公司称争议条款已采用字体加粗、颜色加深的方式进行提示。但就一般人的观察能力和经验而言，《楼宇认购书》第四条的字体加粗加深不明显，不容易注意到。因此，原审法院认定万科公司未尽到提示和说明义务，该条款无效，适用法律并无不当。（二）关于被申请人未与万科公司签订《商品房买卖合同》是否违约的问题。如前所述，《楼宇认购书》第四条属于限制购房人主要权利的格式条款，万科公司未尽到提示和说明义务，该条款无效。因此，被申请人就合同其他内容有继续磋商的权利和义务。如果被申请人拒绝就合同其他内容进行磋商，导致双方不能签订合同，当然构成违约，但如果是由于不能归责于双方当事人的事由，包括双方对于合同其他内容不能协商一致，导致未能订立合同的，则不构成违约。因此，本案第二个争议焦点是被申请人是否履行了继续磋商的义务。《楼宇认购书》约定双方签订《商品房买卖合同》的最后期限为2015年5月5日。被申请人提交的证据包括一份邮寄时间为2015年5月6日9时的EMS邮单，邮件内容系被申请人对《商品房买卖合同》及补充协议提出的异议。原审法院认定，该邮单表明被申请人在2015年5月6日之前前往万科公司查阅了合同文本及补充协议，证明其已在《楼宇认购书》约定的签约期限内前往万科公司就签约事宜进行协商。这一认定符合情理。被申请人与万科公司未就合同其他内容协商一致，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，不构成违约，本案不适用定金法则。原审法院判决万科公司退还定金，认定事实和适用法律均无不当。综上，万科公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回成都万科南城置业有限公司的再审申请。审判长 赵爱民审判员 贾 欢审判员 赵亚飞二〇一七年八月二十五日书记员 宋良骥 更多数据：