（2016）沪0112民初26155号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2018-02-28
案件名称
经立青与曾译淋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
经立青,曾译淋,林承濂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初26155号原告：经立青，女，1956年12月10日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：金伟，上海申邦律师事务所律师。被告：曾译淋，女，1980年7月23日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陆宇佼，上海运帷律师事务所律师。第三人：林承濂，男，1973年9月9日出生，台湾省居民，住上海市。委托诉讼代理人：沈伊鸣，上海伟聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何洁，上海伟聚律师事务所律师。原告经立青与被告曾译淋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。本院于2017年6月9日依法追加第三人林承濂参加诉讼,于8月8日公开开庭进行了审理。原告经立青委托诉讼代理人金伟、被告曾译淋委托诉讼代理人陆宇佼、第三人林承濂委托诉讼代理人沈伊鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经立青向本院提出诉讼请求：1、要求被告搬离上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，将此房屋交付给原告；2、被告按总房价款的每日千分之五(即每日4,325元)标准向原告支付自2016年8月22日起至实际交付房屋之日为止的逾期交房违约金。事实与理由：原、被告先后签订转让协议、购买确认书，被告将涉案房屋转让给原告。双方对房价款、税费负担、交易过户等内容均作了详细约定。2015年1月6日，被告将涉案房屋钥匙交付给了原告。原告亦支付了765,000元(人民币，下同)的购房款。原告接收房屋后将房屋出租。2016年6月26日，被告强行赶走房屋内的租客，更换了房屋钥匙，强占房屋，之后又安排装修队伍装修房屋。被告的恶意违约行为严重损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告曾译淋辩称：涉案房屋系被告家庭的动迁安置房，被告并非唯一的产权人。涉案房屋目前由其前夫林承濂及女儿居住使用。曾译淋与林承濂已离婚，但双方对于涉案房屋的产权归属、分割存在分歧。房屋至今未办理小产权的登记，目前的产权现状无法满足物权变更的要件，双方之间的转让协议无法履行。原告明知被告一人无权处分涉案房屋，却仍与被告签订转让协议，双方均有过错，应互不承担违约责任。现不同意原告的诉讼请求。第三人林承濂陈述：涉案房屋系第三人与被告共同共有，被告假冒第三人签名，私自使用第三人的私章，故不认可原、被告签订的转让协议。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告林承濂与被告曾译淋原系夫妻关系，于2006年5月登记结婚，婚后生育一女名林某某。2013年7月15日，上海市XX区XX街XXX弄XXX号房屋遇动迁，拆迁人为上海市土地储备中心、黄浦区土地储备中心，拆迁实施单位为上海A有限公司，上述三家单位与XX区XX街XXX弄XXX号房屋承租户的代表曾某某签订了《上海市房屋拆迁补偿安置协议》，协议确定被安置人员共计七人，分别为：卢某某、曾某、曾译淋、林承濂、林某某、傅某某、曾某某；拆迁方提供了四套安置房：XX路XXX弄XXX号XXX室(涉案房屋)、XX地块X块X幢X幢东单元XXX室、XX地块X块X幢X幢东单元XXX室、XX路X弄X幢X号XXX室。此后，曾译淋作为涉案房屋的买受方与涉案房屋的开发商上海B有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，由曾译淋购买涉案房屋。合同约定交房期限为2013年12月31日。2014年7月20日，曾译淋作为甲方、经立青作为乙方，双方签订一份《XX区XX路XXX弄XXX号XXX室转让协议》，约定，甲方于2013年依法取得XX区XX路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房，面积77.59平方米，甲方持有该房屋的动迁协议；拆迁安置配套商品房受政策限制，限制期内无法进行产权交易，乙方于2014年6月23日实地看房，对以上情况知晓并且无异议；甲方同意出售上述房屋，乙方决定购买该房屋；房屋转让价款为865,000元(人民币，下同)；该价格为甲方净到手价，但此价格不含甲方办理以甲方为产权人的《上海市房地产权证》的相关费用，甲方办理该房地产权证所需要的费用由甲方自行承担；根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易的国家限制期满后(甲方小产证办理完毕)10个工作日内，甲乙双方签订网络版的《上海市房地产买卖合同》；在签订《上海市房地产买卖合同》后满足过户条件十五日内，双方办理交易过户；甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无其他债务抵押、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理小产让过户登记手续，如因甲方原因导致本合同不能履行，则由甲方承担违约责任。在此条款下一行“甲方共有人(配偶)签字确认”一栏中签署了“曾译淋”的姓名，并在此签名右则加盖了“林承濂”印章。合同另约定：甲方于2015年1月5日前结清由甲方使用该房屋期间产生的所有相关水、电、物业等费用，并将房屋钥匙及动迁协议或房地产权证交给乙方，将房屋交付给乙方使用。付款：乙方于2014年6月23日支付定金3万元，于2014年7月20日支付房款43.5万元，待甲方将钥匙交付乙方的当日支付房款40万元。合同对违约责任等亦作了约定。2015年1月6日，曾译淋作为出卖方(乙方)、经立青作为购买方(乙方)，双方又重新签订了《上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室转让协议(动迁房预售预购合同)》，内容是：甲方与政府签订《动迁补偿协议》于2013年依法取得上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一所有权人；甲方确认所卖的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房依法具备出售转让资格；拆迁安置配套商品房受政策限制，限制期内无法进行产权交易，乙方于2014年6月23日实地看房，对以上情况知晓并且无异议；甲方同意出售上述房屋，乙方决定购买该房屋；房屋转让价款为865,000元；该价格为甲方净到手价，但此价格不含甲方办理以甲方为产权人的《上海市房地产权证》的相关费用，甲方办理该房地产权证所需要的费用由甲方自行承担；乙方将上述房屋价款分期支付给甲方：乙方于2014年6月23日支付定金3万元，于2014年7月20日支付43.5万元、于2015年1月6日支付30万元、于甲方为权利人的房地产权证做委托公证当日支付尾款10万元；根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易的国家限制期满后(甲方小产证办理完毕)10个工作日内，甲乙双方按本协议约定签订网络版的《上海市房地产买卖合同》；在签订《上海市房地产买卖合同》后满足过户条件十五日内，双方办理交易过户；甲方于2015年1月6日交房给乙方。合同对于逾期迁移户口、逾期办理房屋交接和产权过户等违约责任亦作了约定。在签订上述协议时，被告曾译淋向被告经立青提供一份林承濂通行证的首页(有照片及个人信息)的复印件，证件复印件的右侧有手写的内容：“本人林承濂清楚知晓曾譯淋买掉XX路X弄X號XXX室房产，2015年1月，林承濂”。之后被告曾译淋将涉案房屋交付给了被告经立青。经立青向曾译淋累计支付了765,000元的购房款。2016年6月2日，曾译淋、林承濂、曾某、卢某某、曾某某签订一份协议书，确定：XX路XXX弄XXX号XXX室归属曾译淋、林承濂、林某某所有；XX地块X块X幢东单元XXX室归曾某、傅某某所有；XX地块X块X幢东单元XXX室归卢某某所有；XX路X弄X幢X号XXX室归曾某某所有。上海A有限公司在该协议书上加盖公章。此后，第三人林承濂自行更换了涉案房屋门锁后进行装修并入住至今。涉案房屋产权仍登记于开发商上海B有限公司名下。现原告以诉称理由诉至本院。另查，曾译淋与林承濂于2016年6月20日离婚。在本案庭审中，原告经立青表示，在2014年7月20日转让协议中“甲方共有人(配偶)签字确认”一栏中“林承濂”印章系由被告曾译淋加盖。2015年1月6日的转让协议中所附的落款署名“林承濂”的承诺书系由曾译淋提供。被告曾译淋表示，2014年7月20日协议中的“林承濂”的印章系由其当着经立青的面加盖。2015年1月6日的转让协议所附的承诺书中“林承濂”的签名亦由其当着经立青的面代签，林承濂本人并不在现场。另，原告表示，其提出的两项诉讼请求是基于原、被告于2015年1月6日签订的转让协议，要求被告继续履行。再查，在本院(2017)沪0112民初1012号原告林承濂诉被告曾译淋、经立青确认合同无效纠纷一案的庭审中，经立青表示，在签订2014年7月20日的转让协议时，“林承濂”的印章已加盖在了协议中，其不知道是由何人加盖此印章。关于落款为“林承濂”的承诺书，是在经立青一再向曾译淋催要的情况下，由曾译淋提供，但并非曾译淋所述的其在经立青面前代签。该签名与本案中原告林承濂的签名对比，承诺书中的“林承濂”之签名确实与原告的签名不一致。但因当时曾译淋提供了其本人户口簿和结婚证原件，故经立青确信曾译淋出售房屋得到了林承濂的认可。原告林承濂于2017年5月撤回了该案的起诉。以上事实，由原告提供的房屋拆迁补偿安置协议、两被告于2014年7月20日签订的《XX区XX路XXX弄XXX号XXX室转让协议》、2015年1月6日签订的《上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室转让协议(动迁房预售预购合同)》、定金收据及付款凭证、原、被告签订的租赁合同、原告与案外人签订的租赁合同、公安接警单、被告的户口本、被告曾译淋与林承濂的结婚证、被告曾译淋与开发商签订的商品房预售合同等，第三人林承濂提供曾译淋、林承濂、曾某、卢某某、曾某某签订的安置房屋分配的协议书，本院调取的(2017)沪0112民初1012号的庭审笔录，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，涉案房屋是动迁安置所得，被安置人员包括曾译淋、林承濂及双方之女、以及案外人卢某某等共计7人。此房的取得发生于林承濂与曾译淋夫妻关系存续期间，无证据证明涉案安置房屋产权归属于被告曾译淋一人所有。从曾译淋、林承濂、曾某、卢某某等签订的协议书证明涉案房屋产权应当归属于曾译淋、林承濂及双方之女。虽然曾译淋一人与涉案房屋开发商签订了《上海市商品房预售合同》，涉案房屋至今未办理产权，开发商已于2013年将房屋已实际交付，但房屋的真实权利人并非曾译淋一人。曾译淋处分涉案房屋，应得到林承濂的授权。2014年7月20日的转让协议中，由曾译淋在协议上加盖了“林承濂”的印章，而非林承濂本人加盖，不能证明林承濂同意出售涉案房屋。按被告曾译淋的陈述，原、被告在2015年1月6日签订的转让协议所附的落款“林承濂”的承诺书，该签名由曾译淋代签，非林承濂本人亲笔签名。因此。曾译淋在未征得林承濂同意的情况下与经立青签订了转让协议，确属无权处分，损害了林承濂的利益。目前涉案房屋由第三人林承濂及其与被告曾译淋所生之女共同居住使用。在林承濂不认可原、被告签订的转让协议的情况下，原告无法取得涉案房屋，即原、被告之间的转让协议无法履行，故原告现提出的诉讼请求，本院难以支持。虽然曾译淋无权单独处分涉案房屋，但其与原告签订的转让协议依然有效，在协议无法继续履行的情况下，原告仍可通过其他途径主张相关权利。综上，基于原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告经立青的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币62.19元，财产保全费5,000元,由原告经立青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 邹巧弟二〇一七年八月二十五日书记员 陈晓燕附：相关法律条文第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注公众号“”