（2016）苏0303民再24号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-23
案件名称
徐州浦天物业管理有限公司与杨玉领房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
徐州浦天物业管理有限公司,杨玉领
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0303民再24号原告:徐州浦天物业管理有限公司，住所地徐州市建国东路217号上海国际服饰城6楼。法定代表人：金龙，该公司董事长。委托诉讼代理人:龙海江，江苏博士达（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚娟，江苏博士达律师事务所律师。被告：杨玉领，男，1969年9月1日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：宋伟，江苏徐州工业园区法律服务中心法律工作者。原告徐州浦天物业管理有限公司（以下简称浦天物业公司）与被告杨玉领房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理，经审理后于2015年2月3日作出（2014）云民初字第300号民事判决。该判决生效后，杨玉领向徐州市中级人民法院申请再审。徐州市中级人民法院于2016年1月5日作出（2015）徐民再提字第00014号民事裁定，认为一审诉讼中未合法传唤被告杨玉领到庭参加诉讼即缺席判决，程序违法。裁定撤销本院（2014）云民初字第300号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浦天物业公司的委托诉讼代理人龙海江、何亚娟，被告杨玉领及其委托诉讼代理人宋伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦天物业公司诉称，2009年7月，原告与被告签订《办公房租赁协议》，由被告承租原告的上海服饰城F10层23号办公房（套内使用面积59.95平方米）用于服饰经营展示、办公及仓储。双方约定租赁期限自2009年7月27日至2010年7月27日。合同期满后，被告既不同意续签合同又拒绝迁出承租房屋，其行为严重损害了原告的合法权益。因此提起诉讼，要求被告支付物业管理费16580元、赔偿办公房租金损失74337元并承担诉讼费用。被告杨玉领辩称，被告承租涉案房产后对承租房屋进行了装修，装修投入达1万余元。合同期满后，由于原告单方随意上调租金且不同意以装修折抵相应的费用，故双方未能续签租赁合同。2011年1月间，原告强行在承租房门上加锁，导致被告一直无法使用该房屋，房屋内存放的货物等物品也无法取出，直接给被告造成了经济损失。而且，被告随后即将房屋清空并交还给原告。因此，原告的诉请无事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明，2009年7月5日，原（甲方）、被告（乙方）签订《办公房租赁协议》，协议约定：乙方租赁甲方的“上海国际服饰城”F10层23号，建筑面积89.14平方，使用面积59.95平方米。用于服饰经营展示、办公及仓储（9-10层）；租期为一年，起租期自2009年7月27日起至2010年7月27日止；该物业租金为每平方12元/月（使用面积），年租金为8633元，经营保证金2000元、物业管理费1605元。经营保证金作为乙方在该物业开展经营活动及物业管理、装修押金，除乙方违反协议约定或市场规章制度、管理公约外，期满二个月后无息全款退还；物业管理费按每平方4.5元/月（建筑面积）收取，为培育市场，甲方承诺第一年度给予免八个月物业管理费的优惠政策；甲方有权依市场发展需要对市场局部区域经营品种类别进行调整；乙方在租赁期内，需服从市场统一确定的经营业态布局经营，如因市场发展需要，市场对经营业态布局作出调整时，乙方必须配合支持；租赁期满，甲乙双方出租与承租关系随之终止。乙方需续租，必须在租赁期满前2个月提出书面申请，乙方有优先承租权，双方重新签订租赁协议。甲方承诺下一个租赁年的租金递增不超过20%。协议还就争议的解决、转租、单方解约或违约情况下的房产交付及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原、被告双方均依约履行了合同义务。合同期满后，被告提出增加租金，增加幅度为18-30元每平方米。因双方对增加租金及装修折抵租金等事项不能协商一致，未能续签租赁合同。被告也未主动清退承租房产。鉴于被告继续占有房屋且未缴纳租金，2011年初，原告曾一度采取加锁的方式限制被告使用房屋，后又取消了这一措施。此后，浦天物业公司先后于2012年1月、2013年6月就涉案纠纷二次向本院提起诉讼。杨玉领均以与本案相同的事由予以抗辩，浦天物业公司均又撤回了起诉。2014年1月7日，被告将承租房屋交还原告。随后，浦天物业公司再次提起诉讼，本院经审理后遂作出前述判决。上述事实，有原、被告双方签订的《办公房租赁协议》，“上海服饰城”监控录相、本院（2012）云民初字第135号案件庭审笔录及原、被告双方当事人当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《办公房租赁协议》合法有效，对协议双方均具有约束力。该协议第七条第1项关于合同期满后对优先承租权及续租租金标准的约定，对双方的续约行为同样具有约束力，违反该约定也应视为违约行为。本案中，原告在租赁协议约定的租期届满后单方将租金价格上调至每平方18-30元，上调幅度明显超出原租金标准的20%，违反了“一个租赁年的租金递增不超过20%”的约定，应属违约。这一违约行为也是导致双方不能顺利续约的主要原因。因此，虽然被告在未能与原告方重新签订租赁合同情况下，因在一段时间内持续占有案涉房屋而负有缴纳房屋占有使用费的义务，但原告方依据自行确定的新的租金标准主张该项费用或损失，依据不足，本院不予支持。根据双方约定并考虑原告方违约情形，原告方的损失即房屋占有使用费应当按原租赁协议约定的租金标准予以计算；关于物业服务费，原告主张按每月每平方米4.5元的标准计算被告占有使用房屋期间的费用，符合合同约定，本院予以支持。被告方虽辩称于2011年年初即已经将案涉房屋交还原告，但并无证据予以佐证和印证，也不能就房屋清空及交付的具体时间等问题予以明确说明，故对其辩称意见，本院不予采纳。关于被告对承租房屋进行装修，租赁合同期满后是否可折抵相应费用的问题，由于双方在租赁协议中就此项内容未进行约定，合同期满后，被告主张补偿装修费用，无法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告杨玉领于本判决生效之日起十日内给付原告徐州浦天物业管理有限公司房屋占有使用费29732元、物业管理费16580元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2074元由原、被告平均负担（原告已预交，被告随房屋占有使用费一并给付原告）；公告费600元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长 董 新审判员 刘海侠审判员 刘 松二〇一七年八月二十五日书记员 戴琛琛 来源：百度“”