（2017）闽0821民初103号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-11-22

案件名称

吴文斌与长汀县华龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

长汀县人民法院

所属地区

长汀县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴文斌,长汀县华龙房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省长汀县人民法院民事判决书（2017）闽0821民初103号原告：吴文斌，男，1966年10月20日出生，汉族，住福建省长汀县。委托诉讼代理人：戴胜文，男，1983年3月20日出生，汉族，住福建省长汀县(由长汀县汀州镇中心坝社区居民委员会推荐)。被告：长汀县华龙房地产开发有限公司，住所地福建省长汀县汀州镇商业城新罗二栋22号店。组织机构代码77066805-8。法定代表人：戴根水，经理。委托诉讼代理人：戴秉志，福建古进律师事务所律师。原告吴文斌与被告长汀县华龙房地产开发有限公司（以下简称华龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴文斌向本院提出诉讼请求：1.判决华龙公司依据《商品房买卖合同》第八条约定支付未安装燃气管道违约金1000元。2.判决华龙公司按已付房款285463.58元×0.01%×594天（从2013年11月11日起至2014年7月24日计255天、2015年2月2日至2016年1月7日计339天）=16929元向吴文斌支付逾期办证违约金。3.判决华龙公司返还房屋面积误差款计2449元（误差0.75㎡×3265.8元）；4.判决华龙公司返还办证费用120元；5.判决华龙公司返还由吴文斌代缴的房地产交易手续费259.98元。事实与理由：吴文斌与华龙公司于2009年7月9日签订了购买长汀县××花园第×幢×单元××号（建筑面积为87.41㎡，单价为3265.8元/㎡）的《商品房买卖合同》。1、《商品房买卖合同》第八条规定：华龙公司应当在2013年9月10日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付吴文斌使用，其中约定华龙公司应为业主安装燃气管道等设施。此后，吴文斌依合同约定支付了全部购房款285463.58元，华龙公司也在规定期限内将房屋交付给吴文斌。但华龙公司未按《商品房买卖合同》第八条规定为业主安装燃气管道等设施，依照合同规定应向吴文斌支付违约金1000元。2、根据合同第十四条规定：华龙公司应在商品房交付使用日2013年9月10日后60日内（即2013年11月11日），向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，90日内将房屋所有权证（即房屋所有权证、国有土地使用权证）交给吴文斌。但由于华龙公司未向房屋登记部门缴纳房地产交易手续费以及未向国土资源局申报登记办理，导致两证迟迟办不下来。因华龙公司不作为，吴文斌等业主不得已共同委托小区业主委员会代表戴胜文代华龙公司缴纳了房地产交易手续费和申请小区商品房国有土地使用权分割登记，上述两证才分别于2014年7月24日和2016年1月7日得以办理完成。依据相关规定，华龙公司在吴文斌所购房屋完成房屋所有权登记之日（2015年2月1日）次日既具备了将相关产权手续送交土地部门备案的条件。因此，计算逾期办理房屋所有权证和国有土地使用权证违约金的起算点分别为2013年11月11日和2015年2月2日。据此，华龙公司分别已逾期255天和339天。根据合同约定：华龙公司自逾期交付之日起每日按吴文斌已付款的0.01%向吴文斌支付违约金。故华龙公司应向吴文斌支付的逾期交付房屋权属证书违约金为285463.58元×0.01%×594=16929元。3、合同约定的建筑面积为87.41㎡，但是实际交付的建筑面积少于合同约定的面积0.75㎡。依双方签订的合同华龙公司应将面积误差款0.75㎡×3265.8元=2449元返还吴文斌。4、华龙公司于2014年8月张贴所谓办证的通知并收取所谓的办证费用120元，但根据长汀县住房和城乡规划建设局房管股办证窗口了解到，办证房屋所有权证需缴纳城市房屋登记费80元整、房屋所有权证印花税5元，华龙公司收取所谓的120元办证费用属欺诈行为，不符合实际办证费用。5、据了解，房地产交易手续费（按建筑面积收取）收费标准为：新建成商品住房每平方米3元，手续费由转让方即长汀县华龙房地产开发有限公司承担，不应由吴文斌承担，据此吴文斌所交纳的房地产交易手续费259.98元应返还给吴文斌。综上所述，华龙公司未能按照双方签订的《商品房买卖合同》履行自己的义务，其行为侵犯了吴文斌的合法权益，理应承担《商品房买卖合同》违约责任。华龙公司辩称，××花园小区供气管道已经建成，但因周边小区不具备供气条件，周边几个小区的管道需统一规划。答辩人与长汀县住建局于2012年9月21日达成一致协议，答辩人可以暂缓主管道至入户管道间的燃气管道建设，答辩人应支付管道燃气建设保证金40万元。答辩人已向长汀县住建局如数缴交了上述保证金。因此，吴文斌主张支付违约金，不符合法律规定。答辩人将××花园商品房出售给吴文斌，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定了付款方式，分二期支付，二期付款均约定了付款期限，吴文斌未按合同约定的时间支付购房款，吴文斌构成违约。由于支付购房款在先，办产权证在后，吴文斌违约在先，答辩人作为后履行一方，有权拒绝其相应的履行要求。因此，吴文斌主张要求支付逾期办证违约金，依法应予驳回。××花园的商品楼房2010年的10月前进行了勘察、设计、监理、施工等单位竣工验收，答辩人向长汀县住建局提出申请，要求给予竣工规划验收，但管理部门迟迟未组织人员给予竣工验收，为了能尽快给予竣工验收，答辩人曾在2011年7、8月份分二次送现金给当时的负责竣工规划验收的管理人员。2012年11月6日，长汀县规划测量队出具了测绘资料，直到2012年12月5日才通过竣工验收，长汀县住建局出具《工程竣工规划条件核实意见书》（编号2012057）。答辩人于2013年4月9日将符合《房屋登记办法》要求的建设工程竣工验收备案文件交付给房屋登记部门进行备案，且于2013年5月2日申请了房屋所有权初始登记。这一时期××花园的商品楼已具备了房屋所有权初始登记的条件。2014年7月16日，长汀县住建局对××花园进行了初始登记。××花园的初始登记迟迟未能办下，不是答辩人的原因导致的，答辩人在办证中已尽到了最大的努力。根据法律规定，由于答辩人的原因导致逾期办证，答辩人才构成违约。本案中，导致逾期办证的原因不是答辩人所造成的，答辩人不应对此承担责任。因此，吴文斌要求答辩人支付逾期办证违约金无事实依据，依法应予以驳回。根据国家计委，建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》，房地产交易手续费（按建筑面积收取）收费标准：新建成商品住房每平方米3元，经济适用住房减半计收，手续费由转让方承担。但该规定，不属于法律行政法规，更不是强制性的规定。《商品房买卖合同》补充协议第八条规定，办理登记所需的费用由吴文斌承担。该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，且是吴文斌与答辩人就房地产交易手续费达成的自由意志，吴文斌自愿承担该笔费用，依法应予以确认。答辩人不承担房地产交易手续费。吴文斌要求答辩人返还其代缴的房地产交易手续费无事实依据，不符合法律规定。综上，请求法院依法驳回吴文斌的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2009年7月9日，吴文斌就购买华龙公司开发的位于福建省长汀县××镇××号地块××花园第×幢×单元××号房与华龙公司签订了《商品房买卖合同》。合同第三、四、五、六、八、十四条约定的主要内容为：建筑面积为87.41平方米，每平方米单价3265.8元，房屋总价款为285464元；产权登记面积小于合同约定面积的误差比绝对值小于3%的据实结算房价款；采用分期付款的方式，2009年7月9日前以现金方式支付总房款的20%，计85464元，2009年8月9日前以银行按揭贷款形式支付总房款的80%，计200000元；出卖人应当在2013年9月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合包含该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求的各项约定条件的商品房交付买受人使用，如果在规定日期内未达到上述条件，出卖人支付买受人1000元违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。同日，吴文斌向华龙公司支付第一期购房款85464元。2010年1月4日，吴文斌以银行按揭贷款的方式向华龙公司支付200000元。2012年9月21日，华龙公司与长汀县住房和城乡规划建设局（时为“长汀县城乡规划建设局”）签订《协议书》，长汀县住房和城乡规划建设局同意答辩人可以暂缓主管道至入户管道间的燃气管道建设，答辩人应支付管道燃气建设保证金40万元。同年12月7日，华龙公司向长汀县住房和城乡规划建设局支付管道燃气建设保证金40万元。2013年4月9日，华龙公司向长汀县住房和城乡规划建设局提交了除幼儿园外案涉小区的所有商品房竣工验收所需的备案文件。同年9月10日，华龙公司向吴文斌交付案涉房屋。同年12月6日，案涉小区幼儿园竣工。2014年1月10日，案涉小区幼儿园完成竣工验收。同月27日，华龙公司又向长汀县住房和城乡规划建设局提交了案涉小区幼儿园竣工验收备案文件。同年7月8日和15日，华龙公司分别向长汀县住房和城乡规划建设局出具书面“说明”和“承诺”，承诺预留的公共停车位和部分架空层不再出售，归小区业主共同所有和使用。同月16日，长汀县住房和城乡规划建设局向华龙公司出具了办理案涉商品房初始登记的收件收据。同月24日，长汀县住房和城乡规划建设局对案涉商品房进行了商品房初始登记。同年8月9日，华龙公司在××花园×幢保安亭张贴公告，通知业主办理案涉房屋产权证及告知办证需要缴纳的费用和提交的相关材料。同月22日，华龙公司向吴文斌收取了办证费120元。2015年2月1日，吴文斌所购房屋取得房屋所有权登记，登记面积为86.66平方米。同年4月7日至27日间，吴文斌等208户业主委托案涉小区业主委员会成员戴胜文向长汀县行政服务中心缴交了房地产交易手续费50906.62元。同月30日，长汀县国土资源局根据吴文斌等案涉小区业主的多次反映，向华龙公司发出汀国土资函[2015]18号《关于办理华龙城市花园商品房用地国有土地使用权分割登记的函》，告知商品房用地国有土地使用权分割登记程序开发建设单位和购房户分别应提交的申请材料。同年7月23日，长汀县行政服务中心向吴文斌出具证明一份，内容为“208户的城市房屋所有权登记费、房地产交易手续费为业主委托业主委员会员戴胜文到长汀县行政服务中心办理相关手续及缴纳费用”，其中吴文斌缴纳交易手续费259.98元，房产证工本费80元。同年11月4日，长汀县国土资源局向案涉房屋小区业主委员会成员戴胜文出具《土地登记信息证明》，证明吴文斌案涉房屋小区的土地使用权未分割登记的原因是“开发商暂未申请土地分割”。同年11月间，华龙公司在本院审理戴胜文诉华龙公司商品房预售合同纠纷一案中向本院递交了落款日期为“2015年11月6日”，内容是要求长汀县住房和城乡规划建设局证明“2014年间，我公司依你局要求重新申报并补齐办理房产证的材料。因此，延误了华龙城市花园小区房屋的初始登记”的《报告》一份（该《报告》原件递交不久即被长汀县住房和城乡规划建设局收回）。在该《报告》上有长汀县住房和城乡规划建设局签署的落款日期为“2015年11月10日”的“情况属实”的意见。2016年1月7日，案涉小区业主委员成员戴胜文向长汀县国土资源局申请案涉小区土地分割。同月22日，吴文斌领取了案涉房屋的国有土地使用权证。同年8月24日，长汀县住房和城乡规划建设局向龙岩市中级人民法院二审审理戴胜文与华龙公司商品房预售合同纠纷案中向该院出具“函”一份，内容为“2015年11月10日，我局在华龙城市花园项目逾期交房原因报告上盖章确认情况属实，后经调查核实，并不是我局工作人员彭冬文遗失华龙城市花园项目的竣工验收材料所致。因此在2015年11月11日，我局就要求长汀县华龙房地产开发有限公司将该份报告原件交回长汀县住房和城乡规划建设局，不能作为证据提供给法院。同日，长汀县华龙房地产开发有限公司已将该份报告原件交回我局并承诺不会作为证据提供至法院。我局并不知晓华龙房地产开发有限公司已经复印并将原件交到法院核对，综上，该份报告原件我局已经收回销毁，对该份报告上的内容我局也不以认可”。认定上述事实的证据有吴文斌提供的《商品房买卖合同》及其附件复印件、《房屋所有权证》《国有土地使用权证》复印件、销售不动产统一发票、代缴房地产交易手续票据及证明、华龙城市花园办理房产证的通知及华龙城市花园住户办证须知照片各一张、《关于办理华龙城市花园商品房用地国有土地使用权分割登记的函》（汀国土资函[2015]18号）、长汀县住房和城乡规划建设局向龙岩市中级人民法院出具的“函”复印件、长汀县住房和城乡规划建设局收件收据、华龙公司向长汀县住房和城乡规划建设局出具的“关于华龙城市花园地下室公共停车位的说明”和“关于华龙城市花园7#、8#楼架空层作为小区业主所有的承诺”，华龙公司向本院提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、基础设施工程竣工验收备案表、长汀县房屋登记申请表、协议书及往来结算凭证、报告，本院依职权对长汀县住房和城乡规划建设局和国土资源局工作人员彭冬文、陈红英、傅桂莲、张秀芳等所作的调查笔录和调取的长汀县城市花园幼儿园工程竣工报告及当事人在法庭上的陈述。本院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，吴文斌与华龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同具有法律效力，吴文斌、华龙公司依法应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，案涉商品房在交付使用时管道燃气等设施应达到设计要求条件，即华龙公司向吴文斌交付的商品房内应设置管道燃气设施。华龙公司庭审中自认案涉房屋整个小区的燃气管道地下管道已铺设，但未立杠到每户厨房门口。华龙公司的行为已构成违约，应依约定向吴文斌支付违约金1000元。华龙公司与长汀县住房和城乡规划建设局签订的《协议书》不属于设计规划变更，也不属于国家政策调整或不可抗力，是华龙公司为了自身的利益即为尽快通过竣工验收的单方行为，且该小区是否具备供气条件并不当然可免除其合同义务，该《协议书》对吴文斌没有约束力，也不能成为华龙公司免责的事由，故对华龙公司的该项抗辩，本院不予采纳。关于华龙公司是否应承担逾期办证违约金问题。根据本院查明的事实，案涉房屋于2013年9月10日交付使用，而案涉房屋完成初始登记的时间是2014年7月24日。2015年2月1日，吴文斌所购房屋取得房屋所有权登记。2016年1月7日，案涉小区业主委员成员戴胜文向长汀县国土资源局申请案涉小区土地分割。同月22日，吴文斌领取了案涉房屋的国有土地使用权证。据此，华龙公司的行为违反了《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的约定，已构成违约。华龙公司关于其于2013年5月3日就进行了案涉房屋竣工规划验收的备案，竣工规划验收时已具备了办理房屋产权证的条件，逾期办证的原因不能归责于华龙公司而应归责于长汀县住房和城乡规划建设局的办证工作人员的抗辩，与本院查明的事实不符。在案证据虽可证实华龙公司于2014年1月27日已将案涉小区的全部竣工备案材料提交当地主管部门，但因华龙公司存在将公共停车位和部分架空层出租或出售等违规情形导致无法进行初始登记，其责任在于华龙公司。其所谓早于2012年12月就将案涉小区竣工验收材料提交给了长汀县住房和城乡规划建设局原工作人员彭冬文，申请竣工验收的资料被彭冬文遗失，竣工时间应在2012年，逾期办证责任不在华龙公司的抗辩意见，无证据支持。华龙公司关于吴文斌逾期支付第二期购房款应顺延其办证期限抗辩，因吴文斌在合同约定的交房及办证期限届满前已履行全部付款义务，华龙公司的主张不能成立。关于吴文斌要求华龙公司支付房屋面积误差款2449元的问题，因华龙公司未提出异议，本院予以支持。关于吴文斌要求华龙公司返还办证费用120元的问题。因吴文斌提供了收款收据予以证实，华龙公司收取该费用后并未向长汀县行政服务中心缴交，且华龙公司未提出异议，对吴文斌的该项诉请，本院予以支持。关于吴文斌要求华龙公司返还吴文斌代缴的房地产交易手续费259.98元的问题。参照《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》的规定，新建商品房转让手续费由转让方承担。而《商品房买卖合同》附件六第八条所约定的内容是针对“乙方委托甲方办理所购商品房产权登记的”情形，因在代理过程中所产生费用之分担，并不是针对交易手续费负担的约定。华龙公司作为开发商将本应由其承担的房屋交易手续费转嫁由吴文斌承担，有违公平和诚信原则。吴文斌提供了票据及证明证实吴文斌因办证需要已自行向长汀县行政服务中心缴纳了房屋交易手续费259.98元，故华龙公司应当向吴文斌退还房屋交易手续费259.98元。华龙公司关于合同附件六第八条已约定交易手续费应由吴文斌承担的抗辩，本院不予采纳。故吴文斌的该项诉请，予以支持。综上所述，华龙公司不能免责，应依《商品房买卖合同》的约定和相关规定承担违约责任和返还财产责任。吴文斌的主张，于法有据，本院予支持。根据计算，逾期办证违约金金额为16956.54元，吴文斌仅主张16929元是对自身民事权利的处分，且不损害国家、他人利益及社会公共利益，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向吴文斌支付违约金17929元。二、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内返还吴文斌房屋面积误差款2449元。三、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内返还吴文斌给付的办证费120元。四、长汀县华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内返还吴文斌代缴的房地产交易手续费259.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费319元，减半收取计159.5元，由长汀县华龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员　　刘曰祥二〇一七年八月二十五日书记员　　胡晓莉附注：本案所引用的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注公众号“”