（2017）鄂01民终3451号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-05
案件名称
谌曼玲、关敏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谌曼玲,关敏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3451号上诉人（原审被告）：谌曼玲，女，1974年10月16日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：张双，湖北九通盛律师事务所律师。被��诉人（原审原告）:关敏，女，1979年6月22日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：芦大为，湖北法辉律师事务所律师。上诉人谌曼玲因与被上诉人关敏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初5703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谌曼玲上诉请求：1、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初5703号民事判决，改判驳回关敏的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由关敏承担。事实和理由：双方签订的合同约定：出租的标的物应在良好及可租赁的状态下租给谌曼玲作为灯饰经营使用，然而，谌曼玲与关敏之间签订合同不到三天，关敏原授权经营方珩生五洲公司，要求谌曼玲将房租等费用缴纳至珩生五洲公司，并强行锁门和停电，谌曼玲多次恳请关敏履行适租义务，但关敏对此并未理睬，至使谌曼玲无法经营，故谌曼玲并未违约。关敏答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2016年11月25日，关敏向一审法院提起诉讼，请求判令：1、谌曼玲向关敏支付所欠租金及滞纳金37302元（按合同条款第三条执行）；2、谌曼玲赔偿关敏合同违约金4131元（按合同条款第八条执行）；3、谌曼玲清退商铺并支付完经营期间所欠水、电、物业及市场管理等费用；4、诉讼费用由谌曼玲承担。一审法院认定事实：2016年5月21日，关敏与谌曼玲签订了《商铺租赁合同》一份，约定关敏将位于武汉市黄陂区汉口北大道18号汉口北五洲建材B区23号商铺（建筑面积92.41平米）租赁给谌曼玲经营使用，合同约定：租期三年，租两年送一��，租赁期间从2015年5月1日到2018年4月30日止，租金为35元/平米/月（按建筑面积计），租金每半年支付一次，谌曼玲在签订本合同之日一次性付清第一年房租，第二年的租金分两次每半年支付一次，第三年不计收租金。谌曼玲在签订合同之日交纳5000元保证金，房屋租赁期间所发生的一切费用，包括但不限于水费、电费、物业费、市场管理费由谌曼玲负责。合同还约定任何一方违约终止合同的应向对方赔偿合同总值5%违约金。合同签订后，谌曼玲向关敏支付了保证金5000元，租金20000元。后谌曼玲再未支付租金，关敏多次催要无果，是此，引起诉讼。一审法院认为，关敏与谌曼玲签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格遵守。现关敏按合同约定向谌曼玲交付了租赁房屋，而谌曼玲未按约定向关敏支付房屋租金，故谌曼玲的行为已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。该商铺租金合同第七条约定，乙方即谌曼玲迟延支付房租超过15天即解除合同，关敏诉称于2016年11月10日已经通知谌曼玲解除合同，但谌曼玲不予认可，故确定关敏与谌曼玲签订的商铺租赁合同于起诉之日即2016年11月25日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行”，《房屋租赁合同》解除后，关敏与谌曼玲之间的权利义务终止，相关的租金应予结算，关敏要求谌曼玲支付所欠租金的诉讼请求于法有据，予以支持。自2015年5月1日起至2016年11月25日止，谌曼玲应支付的房屋租金为61036.17元（38812.2元＋38812.2元/年÷365×209天）。扣减关敏已付租金20000元，谌曼玲尚欠关敏租金41036.17元，现关敏主张租金36452元是其对民事权��的处分，予以照准。谌曼玲承租的商铺因断电存在一定损失，关敏没有充分履行适租义务，对于关敏要求谌曼玲支付滞纳金及违约金的诉讼请求不予支持。关敏要求谌曼玲支付经营期间所欠水、电、物业及市场管理等费用无事实及法律依据，不予支持。因依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、谌曼玲向关敏支付所欠商铺租金36452元；二、谌曼玲于本判决生效之日起十日内，将位于武汉市黄陂区汉口北大道18号汉口北五洲建材B区23号商铺（建筑面积92.41平米）房屋腾退给关敏；三、关敏返还谌曼玲支付的保证金5000元；四、上述款项于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回关敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，由谌曼玲负担。二审期间，无新事实和新证据。二审经审理查明：一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2016年5月21日，关敏与谌曼玲签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。谌曼玲上诉称其承租商铺的停电行为，关敏未履行适租义务的问题。谌曼玲使用租赁房屋期间虽有停电行为，但该停电行为系因他人引起，并不能对抗其向关敏履行支付租金的义务，故谌曼玲因未按合同约定向关敏支��房屋租金，该行为构成违约，如谌曼玲认为停电行为对其造成损失，可另案主张权利。综上，谌曼玲的上诉理由不充分，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由谌曼玲负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 申 斌审判员 张文霞二〇一七年八月二十五日书记员 陈佳佳 来源：百度“”