（2017）京0109民初2835号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-29
案件名称
马秀春、刘金贵与赵娜、方鼎房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘金贵,马秀春,方鼎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0109民初2835号原告：刘金贵，男，1966年11月23日出生，住北京市门头沟区。原告：马秀春，女，1971年7月31日出生，住北京市门头沟区。二原告委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。被告：方鼎，男，1982年7月3日出生，住北京市门头沟区。被告兼被告方鼎的委托诉讼代理人：赵娜（方鼎之妻），女，1983年11月1日出生，住北京市门头沟区院*号。原告刘金贵、马秀春与被告方鼎、赵娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金贵、马秀春及二原告的委托诉讼代理人赵建民，被告兼被告方鼎的委托诉讼代理人赵娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金贵、马秀春向本院提出诉讼请求：1.要求确认刘金贵、马秀春享有北京市门头沟区X号房屋0%的份额，2.要求方鼎、赵娜给付刘金贵、马秀春补偿款431541.78元(总补偿款1438472.6元乘以30%)。事实和理由：二原告系夫妻，在北京市门头沟区院有宅基地一处，该宅基地上的房屋由二原告共有。二原告将36号院房屋划分为甲36号及36号两处。2012年11月27日，二原告与方鼎签订宅基地房屋买卖合同，二原告将甲36号及36号的房屋以100万元的价格出售给方鼎。因方鼎并非潭柘寺镇鲁家滩村村集体成员，二原告向贵院提起确认合同无效之诉。贵院于2017年3月29日作出(2017)京0109民初135号民事判决书，判决刘金贵、马秀春与方鼎于2012年11月27日签订的宅基地买卖合同无效。买卖合同被确认无效后，方鼎应将36号院返还原告，但36号院已经发生拆迁，方鼎之妻赵娜与房屋征收部门签订了房屋征收补偿安置协议并取得了相应的房屋征收补偿利益，方鼎、赵娜理应将属于二原告的拆迁利益返还二原告所有。因双方无法针对拆迁利益的分配方案达成一致意见，故二原告特向贵院提起民事诉讼。方鼎、赵娜辩称：涉案回迁房是用赵娜的户口换来的，与刘金贵、马秀春无关，方鼎购买的是房屋，而非宅基地，现房屋已拆迁，故回迁房和拆迁款属方鼎、赵娜所有。不同意刘金贵、马秀春诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市门头沟区院（以下简称36号院）的房屋系刘金贵、马秀春共有，二人将36号院的房屋划分为甲36号及36号两处房屋。2012年11月27日，刘金贵、马秀春与方鼎订立宅基地房屋买卖合同，主要约定：刘金贵、马秀春将甲36号及36号的房屋(未载明面积)以100万元的价格出售给方鼎，自本合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权及因国家动拆迁安置政策带来的所有权益均与刘金贵、马秀春无关，如双方违约，违约方向另一方赔偿房屋款十倍的价钱。该合同已经履行。方鼎与赵娜系夫妻，方鼎的户籍所在地为北京市门头沟区潭柘寺镇南辛房村，赵娜为非农业户口，住址为36号院，均非为北京市门头沟区潭柘寺镇鲁家滩村集体经济组织成员。2017年3月29日，本院作出(2017)京0109民初135号民事判决，判决：刘金贵、马秀春与方鼎于二○一二年十一月二十七日订立的宅基地房屋买卖合同无效。赵娜、方鼎主张其买房后在36号院扩建房屋10余平方米。刘金贵、马秀春对此不予认可，并表示2012年卖房时36号院即有房屋140余平方米。赵娜、方鼎未就其主张扩建的事实提供证据证实。现36号院全部房屋被征收。2016年10月19日，北京市门头沟区潭柘寺镇房屋征收办公室(下称潭柘寺征收办)与赵娜签订《门头沟区潭柘寺镇中心区E、F地块土地一级开发项目征收安置补偿协议》，约定，潭柘寺征收办征收36号院范围内房屋、土地、地上物，36号院的宅基地面积为149.62平方米，认定房屋建筑面积为139.41平方米，认定人口为赵娜，赵娜按照认定人口人均建筑面积45平方米的标准，在门头沟区潭柘寺镇中心区E、F地块土地一级开发项目定向安置小区“潭柘新区”可选择建筑面积45平方米的定向安置房。因户型原因，赵娜同意实际购买定向安置房一居室l套，上述定向安置房总建筑面积为55平方米。潭柘寺征收办支付赵娜征收补偿、补助款共1713472.6元，包括：1、征收补偿款：1337248元，包括：1)定向房屋安置方式补偿费290043.00元。2)剩余房屋面积货币补偿款1047205元。3)未被认定房屋重置成新价补偿0元(按照0建筑平方米计算)。2、各种奖励及补助费：合计376224.6元，包括：1)一次搬家补助费：2788.2元；2)二次搬家补助费：1100元；3)空调移机费：400元；4)电话移机费：300元；5)有线电视迁移费：350元；6)热水器改移费：300元；7)危电改造费：200元；8)周转租房费：33458.40元（暂按期房支付2年）；9)冬季补助费：800元（暂按期房支付2年）；12)选房补助费：45000元；13)停产停业补助费0元；14)工程配合奖：30000元；15)整体推进奖：50000元；16)未超占奖励费：111528元；17)空院奖励费：100000元；18)困难户购房补助费：0元；19)其他补助费：0元。赵娜选购定向安置房总建筑面积55平方米，无论选择现房或者期房，均暂按照单价5000元/建筑平方米进行计算(如选现房，将按照1000元/平方米的差价在现房结算阶段予以退还)，赵娜向潭柘寺征收办支付的购房款为27.5万元；赵娜同意潭柘寺征收办从应付赵娜的征收补偿、补助款及奖励费中缴纳上述定向安置房购房款。若缴纳定向安置房购房款后仍有剩余款项，潭柘寺征收办按本协议约定的方式将剩余款项1438472.6元向赵娜发放。根据拆迁档案中的《北京市被征收房屋价值评估报告(宇恒2016-4-001号住分-04-051报告)》，上述征收协议中的定向房屋安置方式补偿费290043元及剩余房屋面积货币补偿款1047205元，包括被拆迁房屋重置成新价161946.24元、设备装修及附属物补偿26560元。2017年1月9日，潭柘寺征收办、北京市基础设施投资有限公司门头沟投资管理分公司与赵娜签订《定向安置房认购协议(现房)》，约定，赵娜购买：位于北京市门头沟区X号房屋一居室房屋，实测建筑面积56.19平方米，价款224760元，依据潭柘寺拆迁办与赵娜签订的《征收安置补偿协议》，上述房屋购买价格按照5000元／平方米的标准预扣除；根据《门头沟区潭柘寺镇征收补偿安置办法及细则》的相关规定，现房购买价格为4000元／平方米，故潭柘寺征收办向赵娜进行差价返还，差价金额为50240元。依据潭柘寺征收办与赵娜签订的《征收安置补偿协议》，周转补助费已按照两年进行预支付，按照《门头沟区潭柘寺镇征收补偿安置办法及细则》的相关规定，现房周转费应按6个月进行支付，故赵娜需将超出部分返还潭柘寺征收办，返还金额为25093.8元。依据潭柘寺征收办与赵娜签订的《征收安置补偿协议》，冬季补助费己按照两年进行预支付，按照《门头沟区潭柘寺镇征收补偿安置办法及细则》的相关规定，赵娜所认购的安置房均为现房时潭柘寺征收办向赵娜一次性支付一年冬季补助费，既选择现房又选择期房时按照期房的补偿方式进行补偿。赵娜所认购的安置房全部为现房，应返还潭柘寺征收办冬季补助费金额为400元。结合上述约定，现房最终结算差价金额=房款差价款-返还周转补助费-返还冬季补助费，即结算金额为24746.20元。潭柘寺征收办需在本协议签订生效后15个工作日内向赵娜进行支付。审理中，赵娜、方鼎认可上述协议所涉及的拆迁补偿款已经发放。经询问，赵娜、方鼎表示不要求刘金贵、马秀春返还购房款100万元。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，宅基地房屋买卖合同已属无效，刘金贵、马秀春应将购房款100万元返还方鼎、赵娜，方鼎、赵娜应将因被拆迁房屋取得的拆迁利益(回迁安置房和相应征收补偿款)返还给刘金贵、马秀春。对应返还的征收补偿款，其中一次搬家补助费2788.2元、二次搬家补助费1100元、空调移机费400元、电话移机费300元、有线电视迁移费350元、热水器改移费300元、危电改造费200元、周转租房费8364.6元（半年）、冬季补助费400元(一年)，系针对实际居住人的补偿，应由方鼎、赵娜享有，故本院确认扣除上述各款项及购买回迁房价款224760元后的征收补偿款1449016元应由方鼎、赵娜返还给刘金贵、马秀春。据此，被拆迁房屋增值部分为回迁安置房一套及征收补偿款449016元，方鼎、赵娜因宅基地房屋买卖合同无效而受到不能享有被拆迁房屋增值部分的相应损失。对此，刘金贵、马秀春应赔偿方鼎、赵娜所受损失，因本案及此前双方确认宅基地房屋买卖合同无效的案件成讼系缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁获得补偿安置的原因，出卖人受利益驱动而起诉，对宅基地房屋买卖合同无效的原因，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任，故本院确认刘金贵、马秀春应赔偿方鼎、赵娜被拆迁房屋增值部分70%的损失。因方鼎、赵娜表示本案中不要求刘金贵、马秀春返还购房款100万元，本院综合被拆迁房屋购房款给付情况、拆迁利益持有情况、双方过错程度，确认方鼎、赵娜应再给付刘金贵、马秀春征收补偿款134704.8元，刘金贵、马秀春享有北京市门头沟区X号房屋一居室房屋30%的份额。对刘金贵、马秀春主张过高部分，本院不予支持。对方鼎、赵娜主张曾对36号院扩建房屋10余平方米的事实，缺乏证据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、位于北京市门头沟区X号房屋一居室房屋的相关权利由刘金贵、马秀春享有30%的份额，由方鼎、赵娜享有70%的份额；二、方鼎、赵娜于本判决生效之日起七日内给付刘金贵、马秀春补偿款134704.8元；三、驳回刘金贵、马秀春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千三百九十三元，由方鼎、赵娜负担一千三百七十一元，由刘金贵、马秀春负担三千零二十二元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 张 源人民陪审员 王金锁人民陪审员 高秀娥二〇一七年八月二十五日书 记 员 商允超 更多数据：搜索“”来源：