（2016）云0114民初2335号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2018-09-20
案件名称
樊莉、唐伟等与呈贡俊发伟业房地产有限公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市呈贡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
樊莉,唐伟,呈贡俊发伟业房地产有限公司,昆明市公安局,昆明市公安局工会委员会
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0114民初2335号原告：樊莉，女，1982年5月19日生，汉族。委托诉讼代理人：杨国社，系公民代理，特别授权代理。原告：唐伟，男，1979年6月13日生，汉族。委托诉讼代理人：樊莉，系唐伟配偶，特别授权代理。被告：呈贡俊发伟业房地产有限公司。委托诉讼代理人：林丽，云南刘胡乐律师事务所，特别授权代理。委托诉讼代理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所，特别授权代理。被告：昆明市公安局。委托诉讼代理人：陆碧琴，女，汉族，系该单位公职律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙琳钦，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明市公安局工会委员会。委托诉讼代理人：陆碧琴，女，汉族，系该单位公职律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙琳钦，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告樊莉、唐伟与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称：俊发公司）、昆明市公安局、昆明市公安局工会委员会商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日受理后，被告俊发公司提出管辖权异议，经本院审查后，裁定驳回其异议申请。后被告俊发公司提起上诉，昆明市中级人民法院作出裁定维持本院裁定。本院依法适用简易程序于2017年8月16日公开开庭审理，原告樊莉及委托诉讼代理人杨国社、原告唐伟，被告俊发公司的委托代理人林丽，被告昆明市公安局、被告昆明市公安局工会委员会的委托诉讼代理人陆碧琴、孙琳钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊莉、唐伟向本院提出诉讼请求：1、请求被告俊发公司变更《商品房购销合同》（车位）中的违约条款，将原告的违约责任变更为与被告的违约责任一致；2、被告俊发公司向原告支付逾期交房违约金1327元；3、被告俊发公司变更《商品房购销合同》（车位）中的车位价款条款，向原告退还多收的车位款38000元及自2013年11月26日起至支付之日止期间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、被告俊发公司立即对电梯进行修理、改造，使其能通到地下车库；5、被告俊发公司立即对不达标的车位进行改造、使之达标；6、三被告立即将办理所有权证所需的资料递交产权登记机关；7、三被告支付逾期办证的违约金，以总额118000元按年利率7.125%计算，自2016年5月5日至实际取得车位权属证书之日止；8、被告昆明市公安局、市公安局工会承担连带责任；9、三被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月20日，原告与被告俊发公司签订了《俊发伟业呈贡项目认购资格确认单》，并向被告交纳住宅资格确认金住房250000元、车位50000元。2013年11月7日，原、被告签署《商品房购销合同》（车位），车位价款为118000元。合同签订后，原告遂按合同约定向被告付清了全部购房款项。原告发现被告在履行合同时采用了欺诈、胁迫手段，导致原告在违背真实意思表示的情况下订立了内容显失公平的合同，被告在履约过程中也存在严重违约行为。具体事实和理由如下：2012年10月，三被告告知原告本案所涉及项目为“部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅”，且只有市级机关公务人员才有资格购房。2012年12月，在没有预售资格的情况下，被告向原告收取了认购资格确认金250000元。2013年12月，被告就本案所涉及房屋告知原告签订正式合同，在合同签订前，被告告知原告本案所涉及的地产项目属于政府工程，谎称：合同所有条款均不得协商，房屋与车位必须捆绑销售，车位价格一律118000元，要交配套费15700元，若不接受上述条件则取消购房资格，原告迫于无奈签订合同。后被告未依约交房，原告对本案所涉及地产项目进行了一定的调查，发现本案项目属于限价房，最高销售价每平方米不得高于3000元，被告隐瞒上述事实与原告签订合同。一、原被告双方对于违约责任的约定显然不公平，双方责任不对等，应将双方违约责任的计算方式变更一致（同为0.02%计算违约金）；二、合同约定交车位时间为2015年3月31日，但被告俊发公司于2015年6月1日才交车位，被告依约应当支付原告违约金1327元；三、车位与房屋捆绑销售，车位价格高于市场价，被告应退还多收车位款及利息；四、电梯不符合合同约定，原告所购车位未通电梯，应当进行改造，使之通到车库；五、车位不达标，不符合设计规范，存在安全和纠纷隐患，应当进行改造；六、市公安局及市公安局工会委员会与俊发公司互相串通，通过项目名称预先诱导、组织宣传等一系列手段导致原告受到欺诈、胁迫，在未征得原告同意情况下与被告俊发公司签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住房（雨花片区）项目合作协议》，对原告的损失应承担连带责任。被告俊发公司答辩称：1、不同意变更违约条款也不存在变更的事实及法律依据；2、违约金已经进行了抵扣，支付完毕；3、原告交纳的车位款不存在退还的事实及依据，且已经履行完毕；4、俊发公司交付的电梯、车位符合合同约定，属于整改范围的均已经整改；5、公安局及公安局工会委员会不存在连带关系，6、办证因为政府部门办理工作量较大，同时原告不能证明已经提交办证所需手续资料，不应承担违约责任。请求驳回全部诉讼请求。被告昆明市公安局答辩称：首先，昆明市公安局不是本案适格的主体，签订《合作协议》的双方系昆明市公安局工会委员会和俊发公司，并不是昆明市公安局。根据相关规定，昆明市公安局工会委员会已经依法取得工会法人资格，可以独立的享有民事权利承担民事义务；其次，我方亦不是与原告签订《商品房购销合同》的相对方，不应当对该合同的签订及履行负责。综上，原告起诉要求我方承担连带责任无任何事实及法依据，请求驳回原告对我方的全部诉讼请求。被告昆明市公安局工会委员会答辩称：首先，昆明市公安局工会不是本案适格的主体，签订《合作协议》无需经过被答辩人同意，也不存在告知义务。第二，原告签订的购房合同系自愿，并不存在欺骗或是胁迫行为，请求驳回原告对我方的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认为：原告提交的互联网下载资料、照片系打印件，网页亦未固定，真实性不能核实，本院不予采信；原告提交的说明及调解记录，该说明并无任何被告盖章或者签字，不能核实其真实性，本院不予采信；原告提交的甘肃省判决产生在案外人之间，与本案的审理无关，本院不予采信。原被告提交的其余证据均符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信并在卷佐证。本院经审理认定法律事实如下：2012年3月15日，昆明市公安局工会委员会（甲方）与被告俊发公司（乙方）签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》（以下简称：合作协议），约定由甲方委托乙方定向开发部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅项目，约定乙方应协助购房人办理房屋产权登记及土地使用权证（购房者不需要者例外），所涉及的相关税费按政府统一收费标准及有关规定执行，由法定的缴纳主体承担。入住后的相关配套设施（煤气费4500/户、集中式空气热泵太阳能4000元/户、分户式空气热源泵5500元/户、可视对讲3000元/户、电话、宽带、有限电视800元/户）均由购房者在签订《商品房购销合同》之日一次性以现金方式支付乙方。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，载明“由于本项目是‘一期’建设的延续，建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取，依据市住建局定额站测算的结果，项目雨花片区住宅成本为3510.71元/㎡（不含配套费用），地下车位成本为3729.97元/㎡（车位按每个40㎡计算，每个车位14.92万元）。基于限房价、限销售对象、竞低价的“双限一竞”的项目建设性质，为控制房价，经各方多次协商，最终将住宅房屋售价均价确定为2980.00元/㎡、车位售价为11.8万元/个，在原测算成本价格基础上争取了最大限度的优惠。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气灯配套设施费用。昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“（一）建筑形式及户型：本项目为搬迁配套住宅，不得更名、转让。住宅分为小高层、高层、多层等三种建筑形式，按A、B、C、D、E五类户型进行规划设计。A类户型：建筑面积约140平方米的高层住宅；B类户型：建筑面积约180平方米的高层住宅；均为‘板式’建筑；C1类户型：建筑面积约120平方米的点式高层住宅；C2类户型：建筑面积约140平方米的点式高层住宅；D类户型：建筑面积约220平方米的小高层住宅；E类户型：建筑面积约240平方米的多层住宅。……（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为11.8万元/个。每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。原告与被告俊发公司于2013年12月7日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园X地块地下室X层X号车位，套内建筑面积为13.2平方米，总金额118000元。双方约定交房期限为2015年3月31日，若俊发公司未按上述期限交付房屋，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5％向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担。另查明，2015年5月28日，被告俊发公司刊登公告，通知X地块即日起交房。原告于2015年6月1日签字确认了房屋的金盾俊园项目业主入住结算单及费用抵销单，俊发公司承担住宅违约金3946.5元，车位违约金1209.2元（逾期57天），并退还部分配套费2500元/户，以上费用抵扣原告应缴纳的物业服务费用2568.6元及维修资金5087.1元。2016年3月30日，云南省昆明市明诚公证处出具（2016）云昆明诚证字第8981号《公证书》，对小区内可通往地下停车场的电梯运行现状进行保全证据，并作出《工作记录》。本院认为，一、原告要求对上述合同中的违约责任及车位价款进行变更并要求被告退还相应多收的车位款及利息的诉请没有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”合同双方违约责任不同实属正常，是合同双方对违约情况下风险、损失等情况进行评估、衡量后的选择，本案合同系双方当事人在平等自愿的前提下签订的，合同中的违约责任条款是合同不可分割的部分，系双方当事人真实意思的表示，原告并无证据证明该条款明显违反公平原则或是在非自愿的情况下签订的合同。原、被告签订《商品房购销合同》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应依法履行合同义务。原告诉称遭到欺诈胁迫及合同显失公平均无相应证据予以证明，且被告也不同意进行变更，故原告的上述诉请本院不予支持。二、对于原告要求被告支付逾期交房违约金1327元的诉请，被告对逾期交房的事实没有异议，但双方已签订《金盾（时代）俊园费用抵销单》，对住宅、车位逾期交房的违约金进行确认并约定抵销，该文书系双方真实意思表示并自由处分民事权利的行为，该行为已实施并生效，原告已实际对其主张的费用行使了处分的权利，双方已抵消57天的违约金，而俊发公司实际违约61天，因此本院对其主张违约金的诉讼请求仅予支持4天的逾期违约金，金额为94.4元（0.02%×118000元×4天）。三、原告要求被告俊发公司改造车位、电梯的各项诉讼请求，对于对电梯进行修理、改造、使其能通到地下车库的请求，在本案中，双方合同中并未对车位电梯的设置数量及坐落作出明确约定，仅在《商品房购销合同》中约定“有电梯”，而根据俊发公司所做的举证，在诉争车位附近设置有电梯。原告认为，双方的约定实际上是要求电梯需要从其住宅直接通向车位，中间不能存在需要转乘的情况，对方所设置的电梯不满足该条件，则构成违约，但俊发公司对此不认可，原告不能举证双方合同作出过该项约定，双方合同“有电梯”的表述不能直接推演出原告所理解的含义，原告的主张不符合合同的文意表述，因此本院对其主张不予支持。原告主张车位不达标，由于该部分涉及对建筑设计规范的改造，原告方未提供足以证实其主张的证据，应当承担举证不利的后果，因此本院不予支持。四、原告要求被告立即将办理所有权证所需的资料递交产权登记机关，原告已交清相关产权证费用，被告俊发公司应按照约定，及时将相关资料递交登记机关；对于逾期办理所有权证的违约金请求，其双方约定甲方（俊发公司）在240个工作日内协助乙方将办理车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，双方于2015年6月1日办理了交接房手续并交纳了相关办证费用，而俊发公司并未按约履行合同义务，虽双方并未约定相应违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”至于违约金，本院予以支持以118000元为本金、按年利率6%计算，自2016年5月5日至被告递交资料之日止的逾期办证违约金。五、原告要求被告昆明市公安局、市公安局工会承担连带责任的诉请，与原告形成合同关系的是被告俊发公司，而非被告昆明市公安局、市公安局工会，故对于两被告承担连带责任的请求本院不予支持。综上，原告的诉讼请求中合理的部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告樊莉、唐伟支付逾期交房违约金94.4元，并支付逾期办证违约金（以118000元为基数，按年利率6%计算，自2016年5月5日起至被告履行递交资料义务之日止的违约金）；二、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向不动产登记机关递交办理车位所有权证所需的全部资料；三、驳回原告樊莉、唐伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取459元，由原告樊莉、唐伟负担200元，由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司负担259元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制行，申请执行的期间为二年。审判员 李 解二〇一七年八月二十五日书记员 胡骥飞 更多数据：搜索“”来源：