（2017）沪01民终9862号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-10-10
案件名称
路敏诉田向勇房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
路敏,田向勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9862号上诉人（原审原告）：路敏，女，1979年10月13日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张连会（系路敏公公），男，1944年11月8日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市��河口区，现住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：田向勇，男，1986年4月23日出生，汉族，户籍地河南省项城市，现住上海市徐汇区。上诉人路敏因与被上诉人田向勇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初11376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路敏上诉请求：撤销原判并支持其原审诉请。事实和理由：被上诉人田向勇承租上诉人的房屋，双方在房屋租赁合同中明确约定该房屋不能发生群租现象和私自改变房屋的结构，实际被上诉人田向勇在取得租赁房屋后，擅自将租赁房屋分割成五间，分别放置双人床进行群租。而原审法院在案件审理中，因提前通知被上诉人田向勇到现场勘查，给了被上诉人田向勇作假的时间，致使群租现象���掩盖。故请求二审法院查明事实真相，支持其原审诉请。被上诉人田向勇辩称，其租赁上诉人路敏的房屋之后即进行了装修，之后一直与朋友居住于此，租赁房屋居住人数从未超过三位，不构成群租。上诉人路敏以群租为理由要求解除合同，实际是要求增加租金。由于双方已经约定了租赁的期限，其装修花费不菲，故不同意提前解除合同。如果上诉人路敏愿意对此作出补偿，则可以考虑双方解除租赁合同。原审法院认定的事实准确无误，请求维持原判。上诉人路敏的原审诉请是：1、终止路敏与田向勇就上海市XX路XX弄XX号XX室于2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》，田向勇限期搬走；2、田向勇按照合同约定条款结清水电、燃气等及所有费用并支付违约金5,200元；3、田向勇向路敏赔偿损失20,000元；4.、田向勇将上海市XX路XX弄XX号XX室恢复至毛坯状���。审理中，路敏撤回第三项诉讼请求。原审法院认定事实：路敏系上海市XX路XX弄XX号XX室产权人。2015年3月13日，田向勇（乙方）向路敏（甲方）承租系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年3月23日起至2019年3月22日止；甲乙双方约定，该房屋月租金为5,000元。乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的；乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方将房屋用于群租的；甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于一个月租金的违约金；如造成损失，违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分。补充条款约定：2015年3月23日起至2017年3月22日每月租金5,000元，2017年3月23日至2018年3月22日每月租金5,200元，2018年3月23日日至2019年3月22日每月租金5,200元。承租系争房屋后，田向勇曾进行了装修，2016年6月30日之后，3人居住。2017年3月，路敏对田向勇的转租行为提出异议。2017年3月23日，路敏亲戚陆某因系争房屋涉嫌群租进行报警。后田向勇因路敏亲戚陆某阻止承租人进入系争房屋报警，民警为此出警，联系房东陈某（陈某与路敏系夫妻关系），与居委街道一同调解，令房客将房屋恢复原状。2017年4月15日，路敏向田向勇发出解除房屋租赁合同的通知书。2017年7月3日，原审法院对系争房屋进行现场勘验，内容为：主卧室卫生间一隔为二，改为两个卫生间，厨房设备拆除，主卧旁的厅为房间，阳台上装有淋浴设备和水斗。现场有3张大床、两个马桶，三个淋浴设备，三台洗衣机，厅内有一个沙发。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合���，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，田向勇、路敏就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。根据相关规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意擅自转租为由要求解除合同，人民法院不予支持。双方于2015年3月13日签订租赁合同，后田向勇对系争房屋进行装修，于2016年6月30日已经将系争房屋转租他人，在此期间，路敏应当知晓系争房屋的使用状况，但一直按惯例收取租金，从未提出异议，直至2017年3月才提出异议，路敏亦未提供其知道或应当知道承租人转租的六个月内提出异议的充分证据，故对路敏提出��经其同意将系争房屋转租为由，要求解除合同的意见，本院不予采信。《上海市居住房屋租赁管理办法》规定出租居住房屋，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。路敏认为田向勇将系争房屋用于群租，田向勇对此予以否认，依据相关规定并结合现场勘查的情况，对路敏上述意见难以采信；路敏亦未提供田向勇改变房屋用途、破坏承重结构的证据，故其以群租、改变房屋用途、破坏承重结构为由要求终止合同，不予支持。尚在租赁期内，田向勇使用系争房屋具有合法依据，故其要求田向勇搬走并将系争房屋恢复至毛坯状态的诉请，缺乏依据，其诉求不予支持。由于路敏未提供田向勇拖欠水电等费用及违约事实的充分证据，故其要求结清水电、燃气等及所有费用并支付违约金5,200元诉请，不予支持。路敏撤回部分诉请，系其自主意思表示，与法无悖，予以准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于二0一七年七月十一日作出判决：驳回路敏的全部诉讼请求。本案受理费减半收取人民币145元，由路敏负担。本院二审期间，就被上诉人田向勇是否对租赁房屋进行群租，上诉人路敏没有提交新的证据。但坚持认为其要求解除双方的租赁合同，主要理由就是群租发生，违反双方合同的约定，符合租赁合同解除的解除条件。并主张要求被上诉人田向勇赔偿损失40,000元。经本院审理查明，原审法院查明事实中，除2018年3月23日至2019年3月22日每月租金应为5,500元外，其余事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人路敏与被上诉人田向勇就房屋租赁达成的协议，是双方的真实意思表示，双方均应当恪守合同约定的条款。在合同约定的解除条款中，如发生转租、群租、未按时缴纳约定租金超过5日、改变房屋用途或者损坏房屋主体结构，可以行使合同的解除权。然在上诉人路敏提供的证据中并没有出现满足合同解除的条件。原审法院的现场勘查，也不能认定该租赁房屋构成群租。在此情况下，双方的租赁合同继续履行，上诉人路敏要求解除租赁合同的上诉请求，本院不予支持。原审法院的判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人路敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 王启扬代理审判员 叶 佳审 判 员 杨 力二〇一七年八月二十五日书 记 员 徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……