裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-09-29

案件名称

金华市玉灵物业有限公司与王小敏、吴振国物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

金华市金东区人民法院

所属地区

金华市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金华市玉灵物业有限公司,王小敏,吴振国

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条

全文

浙江省金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0703民初3097号原告：金华市玉灵物业有限公司，住所地浙江省金华市金东区傅村镇江沿山村江中街18号。法定代表人：傅宾松，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈旭丽，该公司员工。被告：王小敏，女，1976年10月26日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市开福区，现住浙江省金华市金东区。委托诉讼代理人：吴振国，系其丈夫。被告：吴振国，男，1974年7月8日出生，汉族，户籍地湖南省临澧县，现住浙江省金华市金东区。原告金华市玉灵物业有限公司（以下简称玉灵公司）与被告王小敏、吴振国物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉灵公司的法定代表人傅宾松，被告王小敏的委托诉讼代理人暨被告吴振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉灵公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年9月1日至2017年8月31日期间的物业费6817.10元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系金华市金东区傅村镇紫香苑小区4幢C单元的业主。2014年9月11日，原告与被告所在小区业主委员会签订《物业管理承包合同》一份，其中第一条约定“……接管工作自2014年9月1日起正式生效（交接期为10日）……”，第四条约定“……的物业管理工作，期限为三年（即至2017年8月31日止）……”。另外，约定物业服务费收费标准为小高层按每月0.5元/㎡，排屋每月0.7元/㎡计��。后原告进行了书面催讨，但未果。对尚欠的物业费，被告至今未予缴纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持诉讼请求。被告王小敏、吴振国辩称，在收到法院传票之前，被告作为小区业主及原小区业主委员会委员，从来不知道业主委员会与原告签订《物业管理承包合同》的事实，也不知道原告在管理本小区，经了解，小区大多数业主对原告“管理”本小区是不知情的。经被告向有关部门查询，发现原告从未取得从事物业管理的资质，不具备从事物业管理的资格。原告进驻本小区进行所谓的“管理”仅仅只与本小区的几名业委会委员签订了所谓的《物业管理承包合同》，而这几名业委会委员并未事先召开业主大会选聘物业管理公司。根据物权法的规定，业主大会才具有选聘物业管理公司的权利，而业委会委员只能代表业主大会执���业主大会决议。显然，原告所持的《物业管理承包合同》不合法。原告在本小区“管理”期间，未经与业主协商，私自在小区1幢右侧共用绿化场地搭建店面房谋取利益，严重违反物业管理条例第51条规定，是一种违法的“管理”。原告在本小区“管理”期间，任由部分业主将公共用地建围栏，将共同用地、消防通道、消防栓、灌溉水井等围做私人花园，原告未能进行阻止，严重影响了其他业主的权益并导致全小区的消防设施的瘫痪。由于共用场地被占用，至今本小区仍无基本配套的健身、娱乐场地，这是一种极其不负责任的“管理”。原告在本小区“管理”期间，利用小区的主要入口建造增压水泵房，但是泵房占地面积太大造成业主车辆出入不便，而且增压泵的压力极不稳定造成了业主洗浴用水的不方便，随着增压水量的极大极小，洗浴时水温极冷极热，这是一��不彻底不便民的“管理”。原告在本小区“管理”期间，未能对原有的监控进行维护启用，还停用了小区主要入口门卫的监控，废弃了原本的小区入口车栅，陌生人员及外来车辆进入小区无人盘问登记，这样的物业公司缺乏基本的管理常识。原告在本小区“管理”期间，消防设施完全未做维护，灭火器严重过期，消防栓上未配备消防管，正面和侧门两个消防出口未做任何安全标示，侧门的消防通道夜间被部分车辆长期堵塞，这是对小区业主生命财产不负责任的“管理”。原告在本小区“管理”期间，自始至终，仅仅只配备了一对夫妻做门卫及清洁工，吃住全在小区主要入口的门卫室。门卫室内完全是一家的生活寝居用品，门卫室外垃圾成堆，臭气熏天，门卫人员从未做过入门登记，夜间巡查等等，这完完全全不叫管理。综上所述，一个不专业、不合法，没有安全意识，缺乏责任心，不会管理的物业公司，进驻本小区期间未履行其管理责任，被告没有义务和责任交纳物业管理费。被告的答辩意见亦经过小区其他业主的传阅，得到其他业主的一致认同并签署，希望得到法院的重视，调查了解该事件的事实真相，给被告及全体业主一个公平合理的审判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提交的《物业管理承包合同》有异议，认为该合同签订不合法，是无效的。本院认为，被告对该证据的真实性未持异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2、被告对原告提交的催款照片的真实性有异议。本院认为，根据原告举证及庭审调查情况，可以确认被告系座落于金东区××××室业主，故���院对催款照片的真实性予以确认。3、对被告提交的《金华市傅村镇紫香苑小区业主意见征集表》，在无相反证据推翻的情况下，本院对业主签名认同被告答辩意见的事实予以确认。4、被告提交照片以证明原告的物业管理存在瑕疵，对此原告不予认可，本院认为，结合本案证据及同期本院审理的其他本小区物业服务合同纠纷案件的审理情况，本院认定原告在该小区确实存在物业管理服务不到位的情况。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：被告王小敏、吴振国系座落于金华市××××向阳村的紫香苑小区的业主，居住于该小区4幢C室，该房屋系排屋。2014年9月11日，金华市金东区傅村镇紫香苑业主委员会（甲方）与原告玉灵公司（乙方）签订《物业管理承包合同》，约定：甲方把紫香苑花园的物业管理承包给乙方，甲乙双方同意，该接管工作自2014年9月1日起正式生效（交接期为10日），乙方自即日起接替甲方在紫香苑花园的物业管理工作；期限为3年，试用期为1个月；乙方在工作中必须达到的量化指标如下，有效投诉率不高于1%，业主满意率达95%，机电设施设备完好率达98%，故障率低于2%，业主回访率达100%，维修及时率、合格率达100%，治安发案率不能高于千分之一，持证上岗率达100%；合同有效期内，乙方负有维修、养护、管理房屋及配套设施、设备和相关场地的责任，负有维护区域内的环境卫生和秩序的责任；如遇小区住户有侵占本小区公共场地、乱砍乱改，乙方有义务制止，并要求即刻恢复原样；收费标准为小高层按0.5元/㎡，排屋按0.7元/㎡计收。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告对紫香苑小区进行了物业管理。因被告未交纳物业费，原���于2016年12月30日在被告家门口张贴催款通知，但被告没有交纳。2017年7月18日，原告诉至本院。本院认为，被告作为紫香苑小区的业主，其拒绝交纳物业费的理由有三项：一、未经业主大会依法选聘，业主委员会擅自与原告签订的《物业管理承包合同》无效；二、原告不具备物业服务企业资质；三、原告提供的物业管理服务不到位。关于被告提出的第一个理由，即《物业管理承包合同》的效力问题。被告认为，根据物权法的规定，选聘物业管理企业是业主大会的权利，本案中，未经业主大会选聘，业主委员会的几名委员与原告签订的《物业管理承包合同》是不合法的，是无效的。本院认为，业主委员会是业主大会成立后选举产生，业主大会是业主实行自治管理的组织形式，其是在地方人民政府有关部门的指导与帮助下成立的，是业主实现自治管���的意志的体现。选聘物业管理服务公司和签订物业管理服务合同属业主大会及业主委员会的自治范围，业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，故本院在本案中对此不作审查。被告若认为物业管理服务公司未经法定程序选聘、物业管理服务合同未经法定程序签订，可以另行通过合法途径加以解决。原告作为物业服务企业，依据与业主委员会签订的《物业管理承包合同》进驻紫香苑小区从事物业管理服务工作，至今已近三年，被告等业主并未拒绝原告提供的物业服务。原告向被告等业主提供了物业管理服务后，可以向被告等业主主张相应的物业管理服务费用。被告认为原告未经业主大会依法选聘，《物业管理承包合同》应为无效，并据此拒付物业管理费的主张不能成立，本院不予支持。关于被告提出的第二个理由，关于玉灵公司的物业服务资质问题。本院认为，被告并未举证证明紫香苑小区业主委员会委托玉灵公司进行物业服务时，玉灵公司存在隐瞒或者伪造有关资质骗取订立物业服务合同的情形。根据本案及同期本院审理的其他本小区物业服务合同纠纷案件的审理情况，亦可认定原告与业主委员会约定的物业费标准与此前的物业费标准相一致。玉灵公司是否违反了国家有关物业管理企业资质管理的规定及该如何处理，属于行政法调整范围，并不影响玉灵公司依据有关物业服务的民事合同向被告等业主收取物业费。关于被告提出的第三个理由，原告物业服务不到位的问题。物业管理服务工作与小区居民的日常生活息息相关，工作内容细微繁杂，根据本案及同期本院审理的其他本小区物业服务合同纠纷案件的审理情况，本院认定原��确实存在物业管理服务不到位的情况。但原告的物业服务是多方面的，并不属于严重瑕疵，并未对物业管理服务合同的履行造成很大影响。本院根据案件具体情况，酌情确定被告拖欠原告物业费调整为按90%收取。综上，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以部分支付，本院确定被告应交纳的物业费为6135元（0.7元/㎡×270.52㎡×12×3×90%）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、由被告王小敏、吴振国于本判决生效后十日内支付原告金华市玉灵物业有限公司2014年9月1日至2017年8月31日期间的物业费6135元；二、驳回原告金华市玉灵物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王小敏、吴振国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员　章城伟二〇一七年八月二十五日代书记员　莫群红 关注公众号“”