（2017）湘1228民初442号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-09-04

案件名称

易雪葵与唐光辉、梁利勇、石长林合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

芷江侗族自治县人民法院

所属地区

芷江侗族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

易雪葵,唐光辉,梁利勇,石长林

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省芷江侗族自治县人民法院民事判决书（2017）湘1228民初442号原告：易雪葵，男，1969年8月1日出生，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：谭超，湖南省芷江侗族自治县恒泰法律服务所法律服务工作者。被告：唐光辉，男，1960年6月4日出生，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：田光钧，男，住湖南省麻阳苗族自治县，由湖南省芷江侗族自治某村村民委员会推荐。被告：梁利勇，男，1968年4月23日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被告：石长林，男，1963年3月21日出生，住湖南省辰溪县。原告易雪葵与被告唐光辉、梁利勇、石长林合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告易雪葵及其委托诉讼代理人谭超、被告唐光辉及其委托诉讼代理人田光钧、被告石长林到庭参加诉讼。被告梁利勇经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易雪葵向本院提出诉讼请求：1.判令解除易雪葵与唐光辉、梁利勇、石长林的合伙建房协议；2.判令唐光辉、梁利勇、石长林连带向易雪葵赔偿损失200000元；3.诉讼费由唐光辉、梁利勇、石长林承担。事实和理由：2016年3月下旬，唐光辉、石长林多次邀请易雪葵出资合伙建房，石长林、唐光辉向易雪葵承诺有能力销售多套住房、门面及前期投入仅折算17万元的引诱下，易雪葵才同意与其合伙建房，梁利勇得知易雪葵同意出资后，亦要求参与合伙，唐光辉、石长林、梁利勇三人占合伙事务三分之二股份，易雪葵占三分之一股份，易雪葵为合伙事务执行人。2016年4月1日石长林、唐光辉、梁利勇书写了出资承诺书，2016年4月2日经唐光辉、石长林、梁利勇同意和唐光辉、石长林、梁利勇在场的情况下，以易雪葵的名义与刘堂平签订了房屋建筑双包合同。2016年4月6日，石长林、唐光辉代表唐光辉、石长林、梁利勇与易雪葵签订了三方共同出资建房协议书，协议约定开工前资金投资45万元整，各股东投资15万元。按照该协议的约定，开工前唐光辉、石长林、梁利勇按三分之二股份计算应出资30万元，工程开工时唐光辉、石长林、梁利勇各自仅出资了1万元。当住房一楼盖板时，急需支付工程款10万，唐光辉、石长林在易雪葵的一再催促下才各出资3.3万元，而梁利勇则以唐光辉、石长林未兑现销售多套住房及门面的承诺，故未出资，至住房二、三、四层盖板时，需巨额工程款而唐光辉、石长林、梁利勇对拖欠工程款采取躲避态度，易雪葵只好一边建房一边销售门面和住房筹集资金，使工程得以继续。截止住房四楼盖板，唐光辉共出资8.68万元，石长林共出资4万元，梁利勇出资3万元，唐光辉、石长林、梁利勇三人共出资156800元，易雪葵出资8.33万元。当住房修建至5楼、6楼时，急需资金19万元，易雪葵和唐光辉、石长林、梁利勇达成了谁出资，谁受益，按出资比例分配的协议。唐光辉主动退出5楼、6楼的工程建设，未出资分文，梁利勇对5楼、6楼的建设出资2.7万元，石长林出资2万。易雪葵出资14.33万元。整栋房屋主体工程完工后，刘堂平自愿主动退出，按工程总造价的60%进行结算，应付刘堂平1515600元，除易雪葵向刘堂平支付的6.5万元及销售住房所得的24万元资金，至今尚欠刘堂平工程款490600元，刘堂平未完工的40%工程因唐光辉、石长林、梁利勇无人敢承包，由易雪葵垫资竣工，故此该工程尚欠易雪葵工程款101万元。综上所述易雪葵对已建成的该栋住房，包括地下室、门面及一至四楼住房应占三分之一份额，唐光辉、石长林、梁利勇三分之二份额进行分配，住房五至六楼易雪葵占75.421%份额，石长林占10.526%份额，梁剩勇占14.211%份额，对该栋建筑原欠债务17万元，应由易雪葵和唐光辉、石长林、梁利勇按占份额比例进行承担，唐光辉、石长林、梁利勇先后退出该合伙，并领取了退伙资金，根据合伙约定，唐光辉、石长林、梁利勇对已建成的建筑物不再拥有份额，可唐光辉、石长林、梁利勇自2017年开始擅自将该栋建筑物的地下室用铁门锁住，对一、二单元的住房7套上了铁门并上了锁，致使易雪葵无法销售，而唐光辉、石长林、梁利勇既不同意算账，又不愿承担债务，更不愿对提供土地者予以补偿，易雪葵根据《中华人民共和国合同法》相关法律规定，特提起诉讼，目的如诉讼请求。唐光辉辩称，易雪葵将梁利勇作为被告，而未将黄满妹作为被告，属于诉讼主体不适格；易雪葵在起诉状中严重歪曲事实真相，严重隐瞒事实；易雪葵要求唐光辉等赔偿损失费20万元，事实不清，证据不足。石长林辩称，与唐光辉的答辩意见一致。梁利勇未作答辩。易雪葵向本院提交了以下证据，唐光辉、田光钧、梁利勇发表了如下质证意见：1.当庭提交的申请表1组，拟证实易雪葵以石艳星等七户报批建设的建筑是合法的。唐光辉、田光钧、梁利勇对该份证据均无异议。2.承诺书1份，拟证实在2016年4月1日案外人尹文金退出公坪贺家院子建设，唐光辉先交1万元，卖出4套房子；三楼盖板一套付1万，四、五、六楼每层各付1万共4万元，被告石长林承诺先交1万，卖两个门面，三楼盖板两个门面交付4万元，四楼五楼付4万元，梁利勇承诺先付1万，无其他承诺；三被告在4月2日下午5点交钱，如不交钱，自动退出，与公坪工地无任何关系，前次费用作废。唐光辉认为承诺书内容不是唐光辉写的，但名字是唐光辉签的，承诺的内容是事实。田光钧认为该证据与本案无关，承诺书没有易雪葵的名字，梁利勇未签署时间。石长林认为承诺书内容不是石长林写的，但名字是石长林签的，承诺的内容是事实。3.施工合同1份，拟证实易雪葵与唐光辉、梁利勇、石长林的合伙建房事务，以易雪葵为合伙事务执行人与刘堂平签订了建筑施工合同。唐光辉、田光钧、石长林均认为施工合同内容不健全，没有约定总价格；易雪葵与唐光辉等于2016年4月6日签订合伙协议确定易雪葵为合伙事务执行人，在签订该施工合同时易雪葵不是合伙事务执行人，无权单独签订施工合同；该合同加注内容没有双方签名认可；对合同合法性有异议，对真实性不知情。4.当庭提交的收据1张，拟证实唐光辉、梁利勇、石长林原基层工程折算17万元。唐光辉认为约定折算27万元，对折算17万元唐光辉不予认可。田光钧认为收据没有唐光辉、梁利勇等人签名，对真实性有异议。石长林对该份证据无异议。5.共同出资协议书1份，拟证实易雪葵与唐光辉、梁利勇、石长林于2016年3月1日签订了共同出资建房协议书。唐光辉、田光钧对该份证据的真实性无异议，但认为合同无梁利勇签名，唐光辉亦无梁利勇委托，合同约定的分工未得到实施，唐光辉未看到易雪葵出资15万元的任何票据。石长林对该份证据无异议。6.当庭提交的收据3张，拟证实石长林于2016年出资3万元，2016年5月8日出资1万元，2016年6月23日出资3万元，共计6万元，入股合伙事务。唐光辉、田光钧对该份证据均无异议。石长林认为票据不完全，石长林共出资9万元；该6万元是事实，另有3万元票据石长林交给了易雪葵，易雪葵未出示。7.当庭提交的收据3张，拟证实梁利勇于2016年4月14日出资1万元，2016年5月18日出资2万元，2016年6月23日出资3万元，共计6万元，入股合伙事务。唐光辉、田光钧、石长林对该份证据均无异议。8.当庭提交的收据3张，拟证实唐光辉于2016年4月4日出资1万元，2016年4月12日出资3万元，2016年6月23日出资18000元，共计58000元，入股合伙事务。唐光辉、田光钧、石长林对该份证据均无异议。9.当庭提交的开发合作协议2份，拟证实易雪葵于2016年3月24日与提供土地使用者签订了合作开发协议，唐光辉、梁利勇、石长林的合伙事务在合伙协议签订前已经履行。唐光辉、田光钧、石长林均对该份证据的真实性无异议，对合法性有异议，对易雪葵的证明目的有异议，认为签订协议时唐光辉、梁利勇、石长林应该在场。10.合伙协议1份，拟证实唐光辉、梁利勇、石长林未按合同约定出资，在公坪贺家院子盖板四层的时候急需资金，唐光辉、梁利勇、石长林必须在2016年4月22日把应付给案外人刘堂平的工资付清，如不付清，自动退出，前期所投入的资金全部作废，一切股东发票作废。唐光辉、田光钧、石长林均对该份证据的真实性无异议，但认为该合伙协议未实际履行。11.当庭提交的合伙协议1份，拟证实在2016年6月18日，易雪葵与唐光辉签订了协议书，协议约定住房6-7层唐光辉不参与合伙。唐光辉认为协议名字是唐光辉签的，但对协议内容唐光辉不认可。田光钧对该份证据的真实性无异议，但认为17万元应作为唐光辉、梁利勇、石长林的前期合伙资金。石长林对该份证据的真实性无异议。12.当庭提交的收条3张，拟证实经易雪葵的手已向双包施工方支付了部分工程款，共计991400元。唐光辉、田光钧对该份证据的真实性、合法性均有异议，认为易雪葵付款没有经过唐光辉、梁利勇、石长林同意，且明细单不能作为账务凭证，不符合财务管理制度。石长林对该份证据的真实性、合法性均有异议。13.当庭提交的收条1张，拟证实唐光辉已退出合伙事务。唐光辉、田光钧、石长林均认为对此不知情，对该份证据的真实性有异议。14.当庭提交的收条1张，拟证实石长林已退出合伙事务。唐光辉、田光钧对该份证据的真实性有异议，认为该证据与易雪葵之前提交的承诺书及合伙协议相矛盾。石长林认为易雪葵只退了石长林5万元股金，石长林投入的股金没有退完。15.当庭提交的照片2张，拟证实易雪葵、唐光辉、梁利勇、石长林合伙修建的房子已建成并竣工。唐光辉、田光钧、石长林对该份证据均无异议。16.当庭提交的照片1张，拟证实唐光辉、梁利勇、石长林将地下室安装铁门并上锁。唐光辉、田光钧、石长林对该份证据均无异议。17.当庭提交的照片8张，拟证实唐光辉、梁利勇、石长林将7套住房上锁。唐光辉、田光钧、石长林对该份证据均无异议。18.当庭提交的照片1张，拟证实易雪葵、唐光辉、梁利勇、石长林仍需为土地使用提供者舒友和与彭利平建造房屋，还有1栋房屋未建成。易雪葵、唐光辉、梁利勇、石长林均认为该证据与本案无关。19.证人舒友和当庭作证的证言，拟证实易雪葵与唐光辉、梁利勇、石长林的合伙事务是以舒友和等7户报建，已经给土地使用提供者6套住房，3套门面，梁利勇已退出合伙事务，建筑商是刘堂平，易雪葵是合伙事务执行人。唐光辉认为7户土地使用提供者的房屋已经全部拿了。田光钧、石长林均对报批手续无异议；认为舒友和对内务管理不知情，对此无异议；对已售出8套房子无异议；对易雪葵是合伙事务执行人有异议；认为其余与本案无关。20.证人彭利平当庭作证的证言，拟证实易雪葵与唐光辉、梁利勇、石长林合伙事务是以彭利平等7户名义报批，石长林、尹文金建的基础，与两人已经解除合同，后来是与易雪葵签的合同，易雪葵执行合伙事务，唐光辉、梁利勇、石长林未参与日常管理，梁利勇已经退出合伙，报批的房子只有易雪葵与唐光辉、梁利勇、石长林为合伙人，没有其他合伙人。唐光辉、田光钧认为证人彭利平对诸多具体情况均不知情；并认为证人彭利平所作证言与本案无关。石长林认为四个合伙人各负其责，证人彭利平所述唐光辉、梁利勇、石长林不参与日常管理不属实。21.证人刘堂平当庭作证的证言，拟证实2014年尹文金、梁利勇、石长林与刘堂平签订建房协议，因梁利勇、尹文金未及时给付工程款停工；2015年9月邀请易雪葵出资继续承建；房屋共3672平方米，造价688元每平方米，工程款共计250多万元。唐光辉认为证人刘堂平所说向易雪葵出具收条不属实，唐光辉等不知情。田光钧认为证人刘堂平所述账目计算不清楚，与事实不符；证人刘堂平收到易雪葵付款没有相应证据。石长林认为房屋面积与造价属实，欠150多万未付不属实。22.证人张其正当庭作证的证言，拟证实易雪葵与唐光辉、梁利勇、石长林的合伙事务，易雪葵是合伙事务执行人，易雪葵个人向张其正支付6万元，梁利勇、唐光辉退出合伙，张其正是在刘堂平手中承包工程。唐光辉、田光钧、石长林均认为证人张其正所言不属实；所述欠钱都没有账目，所述梁利勇、唐光辉退出系听说。唐光辉未向本院提交证据。石长林向本院提交的以下证据，易雪葵、谭超、唐光辉、田光钧发表了如下质证意见：账目记录1份，拟证实修建1至3层时所花费的资金共计27万余元。易雪葵、谭超认为该份证据形式不合法。唐光辉、田光钧对该份证据无异议。梁利勇未向本院提交证据，对易雪葵、石长林提交的证据亦未发表质证意见。对当事人提交的证据，本院认定如下：易雪葵提交的证据中，证据1，3、5、6、9、10，对其真实性本院予以确认，但对其证明目的本院不予认可；证据2、4、13、14、18，与本案无关联性，本院不予采信；证据7、8、11、15、16、17，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信；证据12，无其他证据印证，本院不予采信；证据19、20、21、22，对当事人无异议及能与其他证据相印证的部分，本院予以采信，对其他部分本院不予采信。石长林提交的证据，无其他证据印证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月至5月间，芷江侗族自治县公坪镇公坪社区居委会二组舒友和、舒友元、石艳星、舒敏津、舒友军、彭利平、彭元珍等七户居民向有关部门申请在宅基地上改建住房，并得到公坪镇公坪社区居民委员会、公坪镇规划建设管理站、公坪镇国土管理所等部门批复。2016年3月24日，易雪葵分别与舒友和、舒友元等七户签订了《开发合作协议》，约定易雪葵在舒友和、舒友元等户宅基地上建造商品房两栋，建成后部分房屋归舒友和、舒友元等土地使用权人所有，部分房屋由易雪葵进行销售。2016年4月2日，易雪葵与刘堂平签订了《施工合同书》，约定易雪葵将上述商品房中的一栋以包工包料方式承包给刘堂平施工修建，并约定了承包价格、付款方式、施工要求等事项。2016年4月6日，易雪葵、石长林、唐光辉签订了《三方共同出资建房责任协议书》，约定三方共同出资修建上述商品房及各方出资数额、三人分工等事项。三人合伙过程中，梁利勇加入合伙。现商品房已竣工一栋。部分房屋由土地使用权人占有，部分房屋已由易雪葵售出。因易雪葵与石长林、唐光辉、梁利勇发生矛盾，石长林、唐光辉、梁利勇将部分房屋上锁。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”易雪葵与唐光辉、梁利勇、石长林在农民集体所有的土地上合伙建房并出售，违反了法律强制性规定，其合伙建房协议无效。无效的合同自始没有法律约束力，无需解除。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”易雪葵与唐光辉、梁利勇、石长林均不能依法取得其所修建房屋的产权，双方签订合同时明知违反法律规定，对合同无效均有过错。易雪葵主张唐光辉、梁利勇、石长林连带向其赔偿损失200000元，但其未提供证据证明其损失数额及该损失系因合同无效而造成，且双方投入资金建房，实际获益人为宅基地使用权人。故易雪葵的该主张无事实及法律依据。综上所述，对易雪葵的诉讼请求，本院依法不予支持。梁利勇经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回易雪葵的诉讼请求。案件受理费4300元，由易雪葵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审　判　长　　江兴亮审　判　员　　舒　婷人民陪审员　　朱发林二〇一七年八月二十五日代理书记员　　蒋镇嶷微信公众号“”