（2017）宁0202民初2612号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-10-20

案件名称

贺永宁与石嘴山市众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

石嘴山市大武口区人民法院

所属地区

石嘴山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贺永宁,石嘴山市众安房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百三十条

全文

宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2017）宁0202民初2612号原告：贺永宁，男，1989年7月28日出生，汉族，中铁城建局职工，住大武口区府佑水乡31-1602室。委托诉讼代理人：贺晓莉，1987年3月27日出生，宁夏宁众律师事务所律师，住大武口区府佑水香********室，系贺永宁的姐姐。被告：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地：大武口区世纪大道南706号。法定代表人：周军锋，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：张剑，宁夏致和律师事务所律师。原告贺永宁与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称市众安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺永宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告市众安房地产公司支付原告贺永宁延期办理房屋产权登记的违约金33940元；2.本案案件受理费由被告市众安房地产公司承担。事实及理由：2013年6月28日，贺永宁与市众安房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由市众安房地产公司将位于××区房屋出售给贺永宁，房屋为2758元/㎡，市众安房地产公司应于2013年8月30日前向贺永宁交付该房屋。该合同还对付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等条款内容进行了约定。合同签订后，贺永宁于2013年6月28日向市众安房地产公司支付了房款218832元；2013年7月29日又通过银行借款向市众安房地产公司支付房款14万元。但市众安房地产公司于2013年10月13日才向贺永宁交付了该房屋，并退还贺永宁多交付房款5497元。因市众安房地产公司未取得《新建住宅交付使用证》等证件，不符合办理产权登记的条件，以致涉房屋一直无法办理房屋权属证明书等房屋登记手续。现贺永宁向本院提起诉讼，要求市众安房地产公司承担逾期办证的违约责任，以维护贺永宁合法财产权益，望判如所请。市众安房地产公司辩称，应依法驳回贺永宁的诉讼请求，具体理由是：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，造成本案延期办证并非系出卖人原因。首先是房屋登记部门擅自提高法定办证标准，致使市众安房地产公司于2016年1月才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。根据房屋登记办法第三十条规定：”因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交以下材料：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.建设用地使用权证明；4.建设工程符合规划的证明；5.房屋已竣工的证明；6.房屋测绘报告；7.其他必要材料”。而政府房屋登记部门擅自提高登记标准，就上述第5项”房屋已竣工的证明”上升到”工程竣工验收备案”的行政登记完成。市众安房地产公司开发建设的涉案房屋已于2013年8月竣工，由建设方、施工方、监理方、物业方共同对工程验收合格后才向相关物业公司移交了前期物业，符合房屋已竣工的条件，但仅仅一个综合竣工验收的行政备案时间，就耗时两年多才在2015年底取得备案。截止2016年1月27日才取得房屋总证，使得市众安房地产公司未能按照合同约定的时间为贺永宁办证。其次是因政府行为导致涉案房屋土地规划变更，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项”建设工程符合规划的证明”的条件。2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定使土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金等等一系列问题，直至2015年9月，石嘴山市规划部门才出具了符合规划的确认书，而该建设工程规划核实确认书是在建设工程规划变更确认后出具的，该确认书是建设工程规划条件和规划许可内容进行核实的规划管理活动，也是办理涉案房屋初始登记需要的材料之一，因此，导致市众安房地产公司办理房屋总证严重延迟。二、《商品屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行。贺永宁按时向市众安房地产公司交付了全部房款，市众安房地产公司也如期交付了涉案房屋，双方均已履行了各自的主要合同义务，涉案房屋自交付至2016年1月27日未办理房屋产权登记，违反了《商品屋买卖合同》第十三条第一款的约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并未约定。综上所述，涉案房屋造成延期办证的原因与市众安房地产公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。贺永宁提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税完税证、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、房屋验收交接表具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现贺永宁待证事实的存在，且待证事实与本案争议之间具有实质联系，予以采信。市众安房地产公司分别提交的石嘴山市大武口区地名办地名变更单、工程竣工验收备案表等证据仅具有真实性、合法性，但在证据关联性上所体现待证事实与本案争议无实质关系，不予采信；而石嘴山市住房和城乡建设局通告、2016年1月28日石嘴山日报具有证据的合法性、真实性，在证据关联性上能体现市众安房地产公司待证事实的存在，且待证事实与案件争议有实质关系，予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年6月28日，贺永宁与市众安房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由市众安房地产公司将位于××区的房屋出售给贺永宁，房屋单价为2758元／㎡，房屋总价款为358832元元；市众安房地产公司应于2013年8月30日前向贺永宁交付该房屋；合同还对付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等条款内容进行了约定。合同签订后，贺永宁于2013年6月28日向市众安房地产公司支付房款218832元；2013年7月29日又通过银行借款向市众安房地产公司支付房款14万元。2013年10月9日，市众安房地产公司与贺永宁又签订了一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，确定涉案房屋总房款为353335元。当天，市众安房地产公司向贺永宁交付了该房屋。2016年1月28日，市众安房地产公司在石嘴山日报刊登通告，告知贺永宁等房屋买受人可以办理涉案众安·府佑水香小区房屋权属证书。本院认为，合同当事人应信守诚实以负适当履行义务，以实现合同目的。贺永宁与市众安房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意愿的体现，不存在违反法律、行政法规的强制规定的内容；合同合法有效，对双方具有约束力。贺永宁已向市众安房地产公司交付了全部房款，即贺永宁已履行了合同约定的主要义务，市众安房地产公司亦无异议。庭审中，市众安房地产公司陈述不能办理涉案房屋权属证书是基于第三人原因所致以进行抗辩。依照相关法律的规定这种抗辩不能对抗合同相对人如本案的贺，不予采纳。市众安房地产公司不能如期向贺永宁办理房屋权属证书已构成实际违约，应依法承担违约赔偿责任。而市众安房地产公司又抗辩上述合同并未约定关于延期办理房屋权属证书要承担违约责任的理由亦不符合相关法律的规定。虽上述合同未对延期办理房屋权属证书承担违约金进行约定，但这并不妨碍贺永宁依相关法律的规定主张市众安房地产公司承担延期办理房屋权属证书的法定违约责任，显然该抗辩理由也不能成立。贺永宁主张市众安房地产公司向其支付违约金应理解为赔偿实际损失，而《商品房买卖合同》约定房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方共同申请房屋所有权转移登记。涉案迟延办理房屋权属证书的实际损失应以贺永宁支付房款353335元为基数，自涉案房屋约定办理房屋所有权登记之日（系2013年10月13日）的一年以后（即从2014年10月14日开始）至2016年1月28日石嘴山日报刊登通告，至2016年1月28日石嘴山日报刊登通告，通知涉案房屋可以办理房屋权属证书之日至少有466天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率4.75%的1.3倍计算利息损失28243元较适当。贺永宁在庭审陈述市众安房地产公司在涉案房屋的小区张贴通知或者在报纸上刊登通告的行为，不能作为向其履行办理房屋权属证书告知义务。因双方签订的上述合同均未记载贺永宁除涉案房屋以外的其他明确住址，而上述合同内容并不排除以在小区张贴通知或者在报纸上刊登通告告知相关事宜的约定，故其这方面的理由不充分，不予采纳。综上所述，贺永宁主张市众安房地产公司赔偿延期办理房屋产权证书产生的相应损失的理由正当且于法有据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第一项及第二款的规定，判决如下：被告石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告贺永宁因延期办理房屋产权证书产生的利息损失28243元。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，减半收取计324元，由贺永宁负担34元，由石嘴山市众安房地产开发有限公司负担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员　刘　力二〇一七年八月二十五日书记员　范抒意百度搜索“”