（2017）赣09民终954号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2018-06-29

案件名称

江西济民可信房地产开发有限公司、叶锦萍商品房预约合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省宜春市中级人民法院

所属地区

江西省宜春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江西济民可信房地产开发有限公司,叶锦萍,严晔玮

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终954号上诉人（原审被告）：江西济民可信房地产开发有限公司。住所地：宜春市袁州区宜阳大道**号*楼。统一社会信用代码证：91360900581613146P。法定代表人：刘德钟，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊涛，男，1988年11月9日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。系上诉人公司员工。被上诉人（原审原告）：叶锦萍，女，1963年9月24日出生，汉族，宜春市袁州区人，教师，身份证住址：宜春市袁州区，现住宜春市袁州区。被上诉人（原审原告）：:严晔玮，男，1989年9月10日出生，汉族，宜春市袁州区人，银行职员，身份证住址：宜春市袁州区，现住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：叶锦萍，女，1963年9月24日出生，汉族，袁州区人，教师，身份证住址：宜春市袁州区，现住宜春市袁州区，系严晔玮母亲。上诉人江西济民可信房地产开发有限公司（以下简称济民可信公司）因与被上诉人叶锦萍、严晔玮商品房预约合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员高胜敏担任审判长，与审判员黄若凡、易芳参加的合议庭，书记员张媛担任记录，于2017年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人济民可信公司及其委托诉讼代理人熊涛，被上诉人叶锦萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人济民可信公司的上诉请求：1、撤销宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初1337号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决确认被上诉人签署了《宜春恒大绿洲楼宇认购书》，该认购书已明确被上诉人“已阅读、理解并同意江西济民可信房地产开发有限公司在宜春恒大绿洲销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《商品房买卖合同》、《补充协议》及各附件样板条款”，但判决同时又认为上诉人并未提供证据证实已将商品房买卖合同及附件条款告知被上诉人，二者相互矛盾；二、双方的《宜春恒大绿洲楼宇认购书》系本案的关键证据，但一审法院却认为除了认购书之外还需有客户信息表等佐证，有意弱化了关键证据的证明目的；三、基于维护契约精神和市场交易安全的需要，法院应当驳回被上诉人的诉讼请求，从而规范公民的市场交易行为。被上诉人叶锦萍、严晔玮辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人未在签订《宜春恒大绿洲楼宇认购书》前向我方出示商品房买卖合同范本，导致双方后面无法达成商品房买卖协议。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。叶锦萍、严晔玮向一审法院起诉请求：1、依法判令济民可信公司向叶锦萍、严晔玮返还购房定金人民币10000元，并自2016年12月6日开始按月利息2%支付该款银行利息；2、本案诉讼费由济民可信公司负担。一审法院认定事实：2016年12月6日，叶锦萍到济民可信公司开发的宜春恒大绿洲楼盘售楼部看房，济民可信公司的置业顾问安排销售人员对楼盘的情况向叶锦萍进行了介绍，并带叶锦萍观看洋楼样板房，叶锦萍看房后决定选择购买宜春恒大绿洲B1栋1单元502室复式楼带精装修洋房，并以济民可信公司为甲方，以叶锦萍、严晔玮为乙方签订了宜春恒大绿洲楼宇认购书，认购书约定：该商品房建筑面积212.71平方米，其中套内建筑面积170.86平米方，按套内面积计算，单价为9781.66元每平方米，购房总金额1670000元。叶锦萍、严晔玮同意签署认购书时，支付10000元作为定金。定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款。付款方式为商业贷款，叶锦萍、严晔玮须于2016年12月13日前支付首期房款331294元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款1330000元由银行提供按揭贷款，在2016年12月13日前办理完毕按揭贷款手续，叶锦萍、严晔玮需在约定的付款方式和期限内到宜春恒大绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为叶锦萍、严晔玮放弃购买该房屋，所付款项不预退还，济民可信公司无需通知叶锦萍、严晔玮，可另行销售该房屋。如叶锦萍、严晔玮履行完毕本认购书义务但济民可信公司未能为叶锦萍、严晔玮保留该房号的，济民可信公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任。该商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交价按本认购书中建筑面积单价重新计算。叶锦萍、严晔玮已阅读并理解、同意被告在宜春恒大绿洲销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。叶锦萍在签署认购书后，刷卡支付了购房定金10000元。同年12月13日，叶锦萍按约到济民可信公司销售中心去签订商品房购买合同，叶锦萍要求销售人员先打印出商品房买卖合同待阅看之后再交首付款，销售人员于是提供一份他人购买洋房的合同给其借阅，叶锦萍阅看后提出：合同的房屋面积约定要重新进行协商，合同约定的关于装饰、门、窗户铝合金、地面磁砖等多项装饰材料仅承诺“高级”，并无具体品牌，对装修材质没有详细约定，要求对此予以明确具体品牌。济民可信公司工作人员未予采纳，故双方未能签订《商品房买卖合同》。此后连续两天，叶锦萍均到销售中心，与工作人员磋商修订合同条款，遭到拒绝。后叶锦萍要求济民可信公司返还已交付的定金10000元。2017年3月6日，济民可信公司向叶锦萍、严晔玮邮寄了一份通知书，告知叶锦萍、严晔玮因其未按期支付房款并签署商品房买卖合同，按认购书的约定不予退回定金，进行挞定处理该房屋。另查明，济民可信公司在销售恒大绿洲商品房时，恒大绿洲销售中心公示栏张贴摆放了商品房预售许可证、预售方案、测绘报告、企业法人营业执照副本、资质证书、商品房买卖合同、前期物业服务协议等文件，便于购房者查看阅读。但济民可信公司未提供证据证实其已提示叶锦萍、严晔玮阅看了商品房买卖合同、认购须知等相关条款及销售现场公示资料且二人同意相关条款。一审法院认为，叶锦萍、严晔玮为购买商品房与济民可信公司所签订的认购书，是本约订立之前先行订立的预约合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，该预约合同合法有效。订立预约合同的意义，是为促使当事人依照公平、诚信原则进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案叶锦萍在订购房屋之前虽看过济民可信公司提供的样板房，对房屋的装饰及风格有一定的了解，并与济民可信公司签订认购书一份，但济民可信公司并未提供证据证实其已将商品房买卖合同及附件条款等资料内容明确告知过叶锦萍、严晔玮，例如以客户信息表的形式签字确认，表明叶锦萍、严晔玮已接受商品房买卖合同约定的内容。现叶锦萍、严晔玮以即将签订的商品房买卖合同内容条款存在需协商修改的部分，济民可信公司又不能接受，双方不能就此达成一致意见，叶锦萍、严晔玮预约的商品房买卖不能，原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对订购协议无故反悔，故对叶锦萍、严晔玮要求返还定金10000元的诉讼请求，予以支持。对叶锦萍、严晔玮提出按月利率2%支付该款利息的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限江西济民可信房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内返还叶锦萍、严晔玮购买商品房预付定金10000元；二、驳回叶锦萍、严晔玮的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计币25元，由江西济民可信房地产开发有限公司负担。本案二审期间，被上诉人叶锦萍、严晔玮未提供新的证据。上诉人济民可信公司提供了证人杨某的证人证言，证明其于2017年3月在恒大绿洲楼盘购买了一个商铺，在签订认购书前阅看了相关合同范本及证书等。叶锦萍、严晔玮对上述证据经质证认为：杨某在上诉人公司营销部工作，与上诉人有利害关系，同时杨某的证言无法证实认购书签订前上诉人给被上诉人看过相关合同，对证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，杨某的证言无法证实认购书签订前上诉人给被上诉人看过相关合同，故对杨某的证人证言不作为认定本案事实的依据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《房地产销售管理办法》第23条规定：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。尽管本案双方签署的认购书第八条以格式条款规定“买房人已阅读并理解、同意济民可信公司在宜春恒大绿洲销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”，但是，无论是认购协议抑或是商品房买卖协议的达成，向购房者告知商品房合同的内容是房地产开发企业的基本义务，该格式条款不能免除房地产开发企业的告知义务。而本案中济民可信公司未提供证据证实其已将相关内容在签订认购书前明确告知了叶锦萍、严晔玮，应视为其未尽告知义务。叶锦萍在认购书订立后多次前往济民可信公司商谈商品房买卖事宜，就其之前并不知晓的商品房合同部分条款协商修改，但双方不能达成一致意见致房屋买卖协议无法签订。因此，叶锦萍、严晔玮并非违反诚实信用原则无故反悔订购协议，故不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的情形。综合以上分析，一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西济民可信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　高胜敏审判员　　黄若凡审判员　　易　芳二〇一七年八月二十五日书记员　　张　媛 关注公众号“”