（2017）川1902民初1651号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-12-05
案件名称
原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司与被告巴中市广厦建筑安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
巴中市巴州区人民法院
所属地区
巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
巴中市国有资产经营管理有限责任公司,巴中市广厦建筑安装工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第四条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1902民初1651号原告：巴中市国有资产经营管理有限责任公司。法定代表人：罗少波，该公司董事长、总经理。委托（特别授权）代理人：向中林，男，生于1989年，汉族，大学文化，巴中市国有资产经营管理有限责任公司职员，住巴中市巴州区。委托代理人：李琴，四川明矩（巴中）律师事务所律师。被告：巴中市广厦建筑安装工程有限公司。法定代表人：周兵，该公司董事长。委托（特别授权）代理人：彭贤美，男，生于1960年，汉族，大学文化，巴中市广厦建筑安装工程有限公司法律顾问，住巴中市巴州区。原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司（以下简称“国有资产公司”）与被告巴中市广厦建筑安装工程有限公司（以下简称“广厦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告国有资产公司的委托代理人向中林、李琴，被告广厦公司的委托代理人彭贤美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国有资产公司诉称：被告巴中市广厦建筑安装工程有限公司承租原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司位于四川省巴中市江北大街丝绸大厦二楼房屋，双方于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》约定，租期5年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止；第一年度租金324000.00元，以后每年度租金分别在上一年度租金的基础上按10%递增；第一年度租金于合同签订之日支付，以后每年度租金于上一年度租期届满之次日一次性支付；被告拖欠租金一个月或空关房屋一个月的，原告有权终止合同，收回房屋；一方违反合同义务，应向守约方支付租金总额30%的违约金。后原告按照约定将房屋交给被告，被告向原告支付了第一年度、第二年度、第三年度租金。被告应于2016年3月1日前支付第四年度租金431244元、2017年3月1日前支付第五年度租金474368.4元，至今拒不交付，被告的行为已构成根本违约。为确保国有资产的保值、增值，根据《民事诉讼法》119条及相关法律之规定与《房屋租赁合同》约定诉至人民法院请求：1、判决解除原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司与被告巴中市广厦建筑安装工程有限公司于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告将租赁的位于四川省巴中市江北大街丝绸大厦二楼房屋立即腾空返还给原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司。3、判令被告按《房屋租赁合同》第7条的约定向原告支付违约金593415.72元。4、判令被告按《房屋租赁合同》第4条约定的租金标准，自2016年3月1日起至实际返还原告房屋之日止向原告支付房屋占用期间的租金。5、本案诉讼费用由被告承担。被告广厦公司辩称：一、对原告主张解除合同无异议；二、对于房屋返还，被告在2016年8月提出交还房屋，自此房屋已经空置，但原告不接受；三、房屋存在多处漏水需要维修，我司向原告通知要求维修房屋，原告不同意导致无法使用，是原告违约；四、租金按照实际使用时间结付，原告不接受房屋期间的租金应由原告自行承担；五、诉讼费由法院判决。经审理查明，2013年3月1日，被告广厦公司（作为“承租方、乙方”）与原告国有资产公司（作为“出租方、甲方”）签订了《房屋租赁合同》（编号2013第1号）约定：第一条房屋基本情况：甲方出租给乙方的房屋位于巴中市江北大街丝绸大厦二楼，面积约900平方米，用途为商用。第二条租赁期限：租期五年。自2013年3月1日起至2018年2月28日止。第三条租赁用途：该租赁房屋仅作商用使用。第四条租金：1、第一年度租金324000元。第二、三、四、五年度租金，分别在上一年度租金的基础上按10%递增。第一年度租金乙方于合同签订之日一次性支付给甲方，以后每年度租金乙方于上年度租期届满之次日一次性支付给甲方。……。3、乙方租赁房屋的水费、电费、清洁费、物业管理费及其经营期间的税费等由乙方承担，乙方应按照国家与相关单位的规定缴纳。……6、乙方于签订本合同之日向甲方交纳履约保证金10000.00元，合同终止乙方交清其应承担各项税、费，且与甲方无其他经济纠纷，甲方于合同终止后三日内退还给乙方，履约保证金不计息。第五条房屋修缮与使用：1、乙方应合理使用承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复并承担费用，如给甲方造成损失的，乙方应赔偿由此给甲方造成的全部损失。……4、租赁期满或因乙方原因导致提前终止或解除本合同，甲方享有以下权利：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得损坏、拆除等使其依附于房屋的装修遭到损坏的任何行为；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复原状实际发生的全部费用。第六条房屋的转让与转租：……2、租赁期间，甲方有权转让该出租的房屋，转让后乙方自行与第三方完善租赁协议。3、租赁期间，乙方无权转租承租的房屋。第七条违约责任：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方还应按照本条第3项的约定向甲方支付违约金：（1）、……；（4）、拖欠租金1个月或空关租赁房屋1个月的（1个月以30天计）；……；3、一方违反本合同约定的义务，应向守约方支付租金总额30%的违约金。租金总额以本合同约定租期内租金总额计；如双方对第二年度或以后各年度租金未达成一致，租金总额以双方已确定的合同期内年度最高租金乘以租期计。……。第十一条合同生效：本合同及附件一式肆份，甲方执三份，乙方执一份，自双方签字（章）生效，具有同等法律效力。原告国有资产公司在出租方处加盖印章并由原告公司法定代表人罗少波签名，被告广厦公司在承租方处加盖公司印章并由被告公司法定代表人周兵签名。被告广厦公司承租房屋后，交清了2013年3月1日至2016年2月底的房屋租赁费用。庭审中，被告广厦公司称其承租案涉房屋后，与永安驾校共同使用案涉租赁物，并向本院举证了2013年5月3日加盖被告广厦公司印章的《承诺》一份：“巴中市永安驾校机动车驾驶员培训学校所租用原丝绸集团公司二楼办公室（864.93平方米）。其中我司在永安驾校手中租用了一部分，现永安驾校退出租赁，由我司向丝绸集团公司或市国资委进行续租。租用后，我司与贵校仍然按原使用房屋位置、面积继续使用，相关租金或费用按所使用房屋面积分摊。确保我们两单位利益不受损害”。同时，被告广厦公司提出因原告国有资产公司不予整改案涉房屋，故未交付2016年2月之后的房屋租金，但其已于2016年8月搬离案涉租赁物并通知了原告，要求向原告交还房屋、解除合同；但原告一直未予接房。2017年3月16日，被告广厦公司向原告提出《申请》：“巴中市国有资产经营管理有限责任公司：自我公司于2010年3月与贵公司签订房屋租赁合同（由我公司出面与贵公司签订合同，实际为永安驾校与我司共同承担）至去年8月以来，租赁房屋内整个二楼阳台、下水道厕所、室内等多处漏水……我司多次口头向贵公司提出要求维修，至今只有2014年贵公司整修过一次，且未完全修好。由于丝绸大厦房屋年久失修……时常导致我司与永安驾校无法正常办公，被迫于2016年8月全部搬迁……请贵公司考虑房屋自身诸多隐患问题及考量今年市场经济形势，酌情减免租金，望贵公司予以慎重考虑为盼”。原告收到该《申请》后一直未与被告就降低租金达成协议。同时原告认可2016年8月被告广厦公司搬离租赁房屋时要求交还租赁房屋钥匙，但因被告公司未交足租金故其未同意接收租赁房屋。上述事实，有原、被告的陈述，房屋租赁合同，申请，承诺及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。被告广厦公司与原告国有资产公司签订了《房屋租赁合同》，被告广厦公司从原告国有资产公司处承租了巴中市江北大街丝绸大厦二楼，面积约900㎡的房屋。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告实际使用占有了租赁房屋并向原告交纳了2013年3月1日至2016年2月底的房屋租金。由此可见，该《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，系合法有效。合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。按《房屋租赁合同》约定被告至迟应在2016年3月1日向原告支付2016年度的房屋租金，而至今被告未向原告支付2016度房屋租金。虽然被告提出过减租但原告一直未予同意。双方签订的《房屋租赁合同》约定承租方拖欠租金1个月的，出租方有权终止合同，收回房屋。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，原告国有资产公司主张解除《房屋租赁合同》并要求被告广厦公司支付欠付租金的请求，因被告当庭表示同意解除租赁合同，且有事实和法律上的依据，本院予以支持。因被告广厦公司于2016年8月搬离租赁房屋并要求原告接收租赁房屋，但原告公司拒绝接收，双方至今未进行租赁房屋的交接，故双方租赁合同解除后30日内，被告广厦公司应当将租赁房屋腾空返还原告国有资产公司。关于原告国有资产公司主张被告支付违约金的问题。我国合同法中规定违约金制度的目的是对守约方的损失补偿，以当事人的损失为基准。因庭审中，原告公司未提供造成其损失程度的相关证据，对于该项主张，本院不予支持。关于被告广厦公司具体欠付租金的计算问题。被告广厦公司于2016年8月搬离并要求原告接收租赁房屋，故被告广厦公司实际使用租赁房屋至2016年8月31日止。截止2016年8月31日的房屋租金，被告广厦公司应当向原告支付。故被告广厦公司应当支付2016年3月1日至2016年8月31日的租金为：431244元÷365天×184天＝217394.23元。且被告应支付欠付租金的资金利息。2016年8月，被告方已搬离租赁房屋，同时明确要求原告接受房屋，被告方已经用行为表示不再租赁该房，双方继续履行合同实际已不可能，而原告仍拒绝接收租赁房屋，导致租赁房屋至今空置，原告的行为明显不当，造成房屋空置的责任应由其自行承担。被告广厦公司辩称案涉租赁物系其与永安驾校分割使用的，其仅应支付其所使用面积的房屋租金。但因合同具有相对性，与原告国有资产公司签订《房屋租赁合同》的承租方系被告广厦公司，故被告广厦公司应当按照《房屋租赁合同》的约定向原告支付案涉房屋的租金。且《房屋租赁合同》约定租赁期间，乙方（即被告广厦公司）无权转租承租的房屋。即使被告广厦公司与永安驾校对租赁房屋使用面积作了约定也仅对该约定的双方有效，不能对抗约定之外的原告国有资产公司。故被告广厦公司的该抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第九十四条（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司与被告巴中市广厦建筑安装工程有限公司于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》解除后30日内，被告巴中市广厦建筑安装工程有限公司应将租赁的位于巴中市江北大街丝绸大厦二楼房屋腾空返还原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司。二、由被告巴中市广厦建筑安装工程有限公司在本判决生效后10日内向原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司支付欠付租金217394.23元及资金利息（资金利息，以217394.23元为基数，从2016年3月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计付至付清之日止）。三、驳回原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费9730元，由被告巴中市广厦建筑安装工程有限公司负担4560元，由原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司负担5170元。如果未按本判决指定的期间履行给金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长 杨 青人民陪审员 韩保伦人民陪审员 苟中学二〇一七年八月二十五日书 记 员 赵海燕 关注公众号“”