（2017）鄂0683民初2015号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-17
案件名称
张文军、宋红清等与枣阳市鑫厦房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
枣阳市人民法院
所属地区
枣阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张文军,宋红清,枣阳市鑫厦房地产开发有限公司,枣阳市盛鑫俊秀家居有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百二十七条
全文
湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0683民初2015号原告：张文军，男，1971年9月7日出生，汉族，个体户，住枣阳市，原告：宋红清，女，1968年1月24日出生，汉族，个体户，住址同上，系张文军之妻，二原告共同委托诉讼代理人：李明军，湖北明讼律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：枣阳市鑫厦房地产开发有限公司。法定代表人：汪加国，该公司董事长。委托诉讼代理人：田伟，湖北胜和律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：许明，该公司员工，代理权限：特别授权。第三人：枣阳市盛鑫俊秀家居有限公司。法定代表人：刘惠林，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘俊，该公司经理。原告张文军、宋红清与被告枣阳市鑫厦房地产开发有限公司（以下简称鑫厦公司）、第三人枣阳市盛鑫俊秀家居有限公司（以下简称盛鑫俊秀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文军、宋红清的共同委托诉讼代理人李明军、被告枣阳市鑫厦房地产开发有限公司委托诉讼代理人田伟、许明和第三人枣阳市盛鑫俊秀家居有限公司的委托诉讼代理人刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文军、宋红清向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告所签订的《房屋租赁合同》，被告鑫厦公司返还原告的商铺，第三人盛鑫俊秀公司负连带返还责任；2、判令被告支付原告租金自2016年10月30日起，计算至2017年3月30日租金21123.2元，直至被告返还原告商铺时为止，并支付原告本合同未实际履行期间的全部租金的20%的违约金；3、判令被告返还自2013年10月30日起至2016年10月30日止所扣留原告的租金共计10000元；4、本案诉讼费用全部由被告负担。事实与理由：2013年10月31日，原告张文军作为甲方，与被告鑫厦公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：甲方将其购买的位于枣阳市襄阳路15号盛鑫广场1栋1层122号商铺（以下简称该商铺），建筑面积为51.52平方米（详见《枣阳市商品房买卖合同》所附一层平面图红线框内部分所示）；约定租赁期限为15年，自2013年10月30日起至2028年10月30日止；房屋租金标准为每月82元/㎡；租金支付方式为乙方自使用该房时（2013年10月30日）付清第一年租金，以后按年度支付租金，先付后用，乙方应在上一年租赁期届满时向甲方付清下一年的租金。双方约定合同违约金为本合同未实际履行期间的全部租金（15年总租金减去实际已履行期间的租金）的20%。原告与被告签订《房屋租赁合同》后，被告将原告该商铺与其他业主的商铺整体转租给第三人盛鑫俊秀公司。2016年10月30日上一年租赁期限届满时，被告拒不依约支付下一年租金，经原告催告后，被告仍不在合理期限内支付。另自2013年10月30日起至2016年10月30日止，被告以代交租赁税费名义扣留原告租金约10000元，从未以票据结算，特诉至法院，请求判决。被告鑫厦公司辩称：1、原告起诉被告解除房屋租赁合同没有事实和法律依据，且第三人盛鑫俊秀公司无任何连带返还义务，其连带返还无任何法律依据。2、针对原告诉请的第二项，该违约金过高，请求人民法院依法予以酌减。3、针对诉请第三项，该租金是原告对外出租房屋所应承担的税费，原告在诉状中已经明确，只是没有去被告公司对账而已。被告属于代缴义务人。第三人盛鑫俊秀公司辩称：因为60%场地没有租出去，没有收入，同时，反租租金比较高，出现倒挂情况，所以没有能力支付被告租赁费，现在有八十多户和原告一样，我们正在协商，希望原告能够理解。经审理查明：2013年10月31日，张文军（甲方）与鑫厦公司（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定：张文军将其购买的位于枣阳市襄阳路115号盛鑫广场1楼1层122号商铺租赁给鑫厦公司，由鑫厦公司连同其他房屋整体开办大型商场或超市，租赁房屋面积为51.52㎡。租赁期限为15年，自2013年10月30日至2028年10月30日止；房屋租金标准为每月82元/㎡；租金支付方式为鑫厦公司自使用该房时（2013年10月30日）付清第一年租金，以后按年度支付租金，先付后用，鑫厦公司应在上一年租赁期届满时向张文军付清下一年的租金。该合同签订后，双方均按合同履行了义务，其中鑫厦公司于2013年8月18日将涉案商铺转租给了盛鑫俊秀公司。但到了2016年，因市场情况发生变化，被告鑫厦公司没有再向张文军履行交纳租赁费的义务，至此双方发生纠纷。2017年2月13日，原告张文军以催告书的形式书面通知被告鑫厦公司，要求被告鑫厦公司履行支付第四年的租金，否则，原告有权解除合同。但被告鑫厦公司未予以理睬。另查明，原告张文军一年租金为50695.68元，2013年10月30日至2016年10月30日，鑫厦公司扣留张文军租金9275.04元（82元/㎡×12月×51.52㎡-47604元=3091.68元/年）作为房屋租赁税，但至今未给原告张文军出具税务发票。本案在审理过程中，双方当事人均要求给一个月的调解期限（不计入审理期限），经本院多次主持调解，双方未能达成协议。上述事实有租赁合同、催告书、买卖合同及开庭笔录等证据材料在卷证实。本院认为，鑫厦公司与张文军、宋红清签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效合同。鑫厦公司应严格按照合同约定履行支付租金的义务，但由于市场情况发生变化致第三人盛鑫俊秀公司不能如期向张文军、宋红清履行交纳租金义务，在这种情况下，张文军、宋红清向鑫厦公司发出书面催告书，催告鑫厦公司履行支付租金的义务，但在合理的期限内鑫厦公司仍未履行支付租金的义务，且逾期不履行支付租金累计达六个月，致使张文军、宋红清出租商铺合同目的不能实现。现张文军、宋红清要求解除租赁合同、返还商铺的诉求符合《合同法》第二百二十七条的规定，合情合理合法，本院予以支持。关于张文军、宋红清诉请判令鑫厦公司支付自2016年10月30日起直至鑫厦公司返还商铺时为止的租金，因原告张文军、宋红清要求解除租赁合同，租金应自2016年11月1日起计算至实际交付租赁商铺之日止，按每月82元/㎡计算，是符合合同约定的，故其诉讼请求，本院予以支持。关于张文军、宋红清诉请要求鑫厦公司承担按合同约定未实际履行期间的全部租金20%的违约金，因租赁合同并未约定鑫厦公司不履行合同时应承担违约责任，但双方签订的《房屋租赁合同》中约定了张文军、宋红清若违约应承担按合同约定未实际履行期间的全部租金20%的违约金，根据合同公平原则的规定，鑫厦公司不履行合同时也应承担相应违约责任。但该约定的违约金显然过高，开庭时张文军、宋红清的委托诉讼代理人也主张由法院核减，根据本案的实际情况，本院认为鑫厦公司承担违约金应为50695.68×3×20%=30417元比较合理。关于张文军、宋红清诉求要求鑫厦公司返还自2013年10月30日起至2016年10月30日止所扣留原告的租金共计10000元的诉求，因该扣留的租金为张文军、宋红清应承担的税费，不属于合同法规定返还范围，故其诉求本院不予支持。关于张文军、宋红清请求第三人盛鑫俊秀公司承担连带返还商铺责任的诉求，因张文军、宋红清与第三人盛鑫俊秀公司没有直接的合同关系，根据合同相对性原理的规定，张文军、宋红清没有权利要求第三人承担连带责任，故其诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、张文军、宋红清与枣阳市鑫厦房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决书生效之日起十五日内予以解除；二、枣阳市鑫厦房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向张文军、宋红清支付租赁费（自2016年11月1日起至实际交付租赁商铺之日止按每月82元/㎡计算）；三、枣阳市鑫厦房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内向张文军、宋红清支付违约金30147元；四、驳回张文军、宋红清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，由枣阳市鑫厦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名:湖北省襄阳市中级人民法院，账17×××566。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 段钦雁二〇一七年八月二十五日书记员 杜明军 微信公众号“”