（2017）川13民终1684号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2018-07-20

案件名称

孙达仁与西南石油大学房屋租赁合同纠纷一案二审民事裁定书

法院

四川省南充市中级人民法院

所属地区

四川省南充市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙达仁,西南石油大学

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

四川省南充市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）川13民终1684号上诉人（原审原告）：孙达仁，男，1949年9月13日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审被告）：西南石油大学，住所地四川省成都市新都区新都大道*号。法定代表人：赵金洲，校长。委托诉讼代理人：梁分，女，西南石油大学教师。上诉人孙达仁因与被上诉人西南石油大学(简称石油大学)房屋租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初7345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人孙达仁，被上诉人石油大学的委托诉讼代理人梁分到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙达仁上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：石油大学擅自提高租金标准，擅自违规强行乱扣房租，“隐价瞒租”是房改中明令禁止的行为。一审法院认定事实不清，应当发回重审。石油大学辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。孙达仁向一审法院起诉请求：1.判决石油大学不执行房改政策和乱收租金的违法行为承担法律责任；2.判决石油大学退还多收的房屋租金6104.57元并赔偿损失1526元；3.判决石油大学停止乱扣租金，并自2017年3月起执行正确的租金标准；4.判决石油大学对孙达仁承租的房屋进行修缮；5.判决石油大学履行房改售房义务，并赔偿损失1万元；6.由石油大学承担诉讼费用。一审法院认定事实：孙达仁原系石油大学职工，1990年1月11日，孙达仁职称被评定为助理经济师；1993年5月20日，孙达仁又被评定为助理工程师，后于2009年退休。孙达仁所承租的油院路xx号房屋系石油大学单位公房，房屋建于1982年，面积59㎡。石油大学根据房改政策，决定向职工出售公房，但石油大学至今未向孙达仁出售孙达仁承租的该套房屋。1995年3月28日，石油大学(95)院行字第13号文颁发了该单位公有住房提高租金实施细则，明确孙达仁承租的公房月租金为0.84元/㎡，确定单身职工(20年工龄及以上)租房使用面积控制标准为18平方米，超面积1-5平方米的部份，按月租金标准加收50%，超面积6-10平方米部份加收100%，超面积10平方米以上的部份按每平方米1.56元加收租金。另查明，南充市人民政府(1997)南府发(1997)212号文件印发了《南充市市区公有住房租金改革实施办法》，该实施办法第三条规定“自1998年1月1日起，市、区公有住房租金标准调整为：旧房平均每平方米使用面积月租金不得低于0.90元；新房平均每平方米使用面积月租金不得低于1.30元，住房租金达到双职工家庭年均工资的7.8%；1999年在1998年基础上递增3%；2000年再按1999年租金递增4%，达到占双职工家庭年均工资14.8%”；同时明确1991年12月31日前竣工验收的公有住房为旧房，1992年1月1日以后竣工验收的公有住房为新房；第四条明确“一般职工住房建筑面积控制在85平方米以内”；该文所附《南充市市区租金调整明细表》列明1991年12月31日以前砖混房屋二等结构月租金为1.2元/㎡。一审法院认为，本案中孙达仁所提交证据系复印件，其也未提交原件以供核对，也未获石油大学认可，依照《高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项之规定，依法对其所提交的复印件不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，孙达仁对其诉讼主张应提供证据予证明；现孙达仁所举证据未被采信，孙达仁属于举证不能，其提供证据不足以证明其诉称的事实，不能确定石油大学所收取孙达仁房屋租金的金额，故不能确定石油大学多收取孙达仁房屋租金的事实存在，孙达仁要求石油大学退还多收取租金的请求缺乏事实依据，故对其该项请求不予支持。至于孙达仁提出的要求石油大学停止乱收租金的请求，因孙达仁并未能证明石油大学存在多收取其租金的事实，其该请求同样缺乏事实依据，对其该请求也不予支持。至于孙达仁提出的要求石油大学修缮房屋的请求，石油大学虽有对出租与孙达仁房屋进行修缮的义务，但孙达仁并未举证证明其承租的房屋存在需要修缮的事实；若确实存在需要修缮的情形，孙达仁可直接向石油大学提出修缮要求，也可另行主张。至于孙达仁提出的要求石油大学按房改政策向其出售公有住房的请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，孙达仁的该请求不属本案处理范围，故本案中不予处理。至于孙达仁要求石油大学承担违法行为的法律责任的请求，孙达仁并未明确要求石油大学承担什么样的责任，属于诉讼请求不明，应视为没有提出该请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回孙达仁的全部诉讼请求。本案案件受理费25元由孙达仁负担。二审查明：2017年3月，石油大学已将案涉公房出售给孙达仁。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，孙达仁承租的案涉房屋系石油大学的公房，公房的租赁乃至租金的标准，受单位职工级别、工作年限等人身关系限制，具有“政策性、福利性”等特征。本案中，孙达仁所租公房福利的享受涉及国家政策以及单位内部规定，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》之规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院民事诉讼受案范围。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：撤销南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初7345号民事判决。驳回孙达仁的起诉。一审案件受理费25元以及孙达仁预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长　任雅莉审 判 员　雷发军审 判 员　陈国兵二〇一七年八月二十五日法官助理　王婵轶书 记 员　范云荣 微信公众号“”