（2017）沪0105民初6039号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海润邦汽车服务有限公司与上海谊欣投资管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海润邦汽车服务有限公司,上海谊欣投资管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初6039号原告：上海润邦汽车服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李东，总经理。委托诉讼代理人：全丽，上海百悦律师事务所律师。被告：上海谊欣投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王振飞，职务不详。原告��海润邦汽车服务有限公司与被告上海谊欣投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月7日公开开庭进行审理。原告上海润邦汽车服务有限公司的委托诉讼代理人全丽到庭参加诉讼，被告上海谊欣投资管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海润邦汽车服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《租赁合同》于2016年1月31日解除；2.被告向原告支付从2014年11月1日起至2016年1月31日止的欠付租金2,334,843.75元；3.被告向原告支付因违约导致的合同解除违约金351,312.50元(以被告支付的履约保证金351,312.50先行折抵)；4.被告支付原告为其垫付的押金损失300,000元。事实和理由：2014年8月1日，原、被告就上海市长宁区虹井路XXX号一层商业店铺租赁事宜签订《租赁合同》(以下简称合同)。合同约定如下：原告将上海市长宁区虹井路XXX号一层商业店铺共计面积1,650平方米(以下简称涉讼店铺)出租给被告使用；租赁期限自2014年9月1日至2019年6月30日止，其中2014年9月1日至2014年10月31日与2019年6月1日至2019年6月30日为免租装修期；租金按照3.5元/天/平方米，首年租金为2,107,875元，后每2年年租金总额递增5%；租金每4个月支付，先付先用，逾期支付的，逾期违约金按应付总额的1‰计算，逾期超过30日，原告有权解除合同并要求被告支付相当于两个月租金金额的违约金。合同签订后，原告即将涉讼店铺交付给被告使用。2014年8月4日，被告向原告支付履约保证金351,312.50元，2014年9月25日，被告支付部分首期租金300,000元。其后，被告将涉讼店铺拆分转租给多人。2014年11月5日，原告催促被告支付首期涉讼店铺租金，但被告未予支付，其后，被告继续将涉讼店铺转租并收取租金，并以各种理由拖延支付各期涉讼店铺租金。截止至2016年3月31日，被告已累计欠付租金共计2,334,843.75元。2016年1月，被告转租涉讼店铺发生租赁合同纠纷，实际承租人无法联系被告，要求原告与案外人上海会博投资有限公司(涉讼店铺的产权人)(以下简称会博公司)退还已支付给被告的押金共计300,000元。2016年1月31日，原告与会博公司达成协议，约定由原告垫付300,000元，并由会博公司办理退还实际承租人的押金事宜。综上所述，原告为维护自身的合法利益，诉至法院希望支持诉请。被告上海谊欣投资管理有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同》终止协���、客户借记回单、生鲜超市领取摊位押金统计表、《租赁合同》、中国银行股份有限公司存款交易明细对账单、公函、国有土地使用证、企业工商登记信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月18日，原告从案外人会博公司处取得了上海市长宁区虹井路XXX号共计3,260平方米房屋的租赁使用权。2014年8月1日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)就涉讼店铺(上述3260平方米房屋的一部分)租赁事宜签订合同。合同约定如下：甲方将涉讼店铺出租给乙方使用；租赁期限自2014年9月1日至2019年6月30日止，其中2014年9月1日至2014年10月31日与2019年6月1日至2019年6月30日为免租装修期(该期间乙方无须向甲方支付租金，但需担负自身装修和使用过程中产生的水电及其他费用)；租金标准为3.5元/天/平方米，首年租金为2,107,875元，后每2年年租金总额递增5%；租金每4个月支付，先付先用，逾期支付的，逾期违约金按应付总额的1‰计算，逾期超过30日，甲方有权解除合同并要求被告支付相当于两个月租金金额的违约金；乙方应在本合同签订后五个工作日向甲方支付履约保证金351,312.50元(相当于2个月租金)。履约保证金在本合同期满或提前终止后十五个工作日内，扣除乙方应支付甲方的款项后由甲方无息退还给乙方。合同签订后，被告向原告支付履约保证金351,312.50元，被告还支付部分首期租金300,000元。之后，被告将涉讼店铺拆分转租给多人,被告未再向原告支付租金。2016年1月，被告因转租涉讼店铺发生纠纷，被告下落不明无法联系，涉讼店铺的小商户要求原告与会博公司退还其已支付给被告的押金300,000元。2016年1月31日，原告与会博公司达成《���屋租赁合同》终止协议。《房屋租赁合同》终止协议约定如下：涉讼店铺商户的清理由会博公司负责，原告配合并出资300,000元用于涉讼店铺商户的押金结算。2016年2月2日，原告向会博公司汇款250,000元。2016年2月29日，原告又向会博公司汇款50,000元。之后，涉讼店铺的商户陆续向会博公司领取其向被告已付的押金。另查明，会博公司的工商注册地址为上海市长宁区虹井路XXX号。被告的工商登记状态为吊销，未注销。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告应按约向原告支付租金，被告已下落不明无法联系，又拖欠了原告的租金，原告依法行使合同解除权符合法律规定，本院因此确认原告主张的2016年1月31日为合同解除之日。合同解除后，原告有权依据合同的约定要求被告支付拖欠的租金，原告主张的第一项诉请本院���以支持。被告还应承担合同解除的违约责任，原告主张的违约金金额符合合同约定。原告还主张履约保证金先行抵充上述违约金，该主张符合合同关于履行保证金保证范围的约定，本院亦支持。原告提供的证据能够证明涉讼店铺商户领取的押金系其垫付，该垫付系被告不履行合同义务给原告造成的损失，被告依法应当赔偿原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海润邦汽车服务有限公司与被告上海谊欣投资管理有限公司就上海市长宁区虹井路XXX号一层面积1,650平方米店铺签订的《租赁合同》于2016年1月31日解除；二、被告上海谊欣投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海润邦汽车服务有限公司支付从2014年11月1日起至2016年1月31日止的租金2,334,843.75元；三、被告上海谊欣投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海润邦汽车服务有限公司支付违约金351,312.50元，以被告上海谊欣投资管理有限公司支付的履约保证金351,312.50先行抵充；四、被告上海谊欣投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海润邦汽车服务有限公司支付垫付押金的损失300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,878.60元，由被告上海谊欣投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内���向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 吴寅星审 判 员 李 冬人民陪审员 杨耀丰二〇一七年八月二十五日书 记 员 卢思洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他��救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”