（2016）浙0481民初4866号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-29
案件名称
王伟良、汪勤等与海宁市福莱德置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
海宁市人民法院
所属地区
海宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王伟良,汪勤,海宁市福莱德置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0481民初4866号原告：王伟良，男，1967年12月10日出生，汉族，户籍地海宁市，现住海宁市。原告：汪勤，女，1970年1月26日出生，汉族，户籍地海宁市，现住海宁市。两原告共同委托诉讼代理人：班莹，浙江潮乡律师事务所律师。被告：海宁市福莱德置业有限公司。住所地：海宁市海宁经济开发区双联路*********号。组织机构代码：76798615-1。法定代表人：顾玮国，执行董事。委托诉讼代理人：韩德科，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：顾芯芸，北京市隆安律师事务所上海分所实习律师。原告王伟良、汪勤与被告海宁市福莱德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂，后转入普通程序，并于2016年8月26日、2017年3月30日公开开庭进行了审理，因本案与（2016）浙0481民初4865号案件的原、被告相同，法律关系一致，经双方当事人同意后两案合并审理。两原告共同委托诉讼代理人班莹、被告海宁市福莱德置业有限公司委托诉讼代理人韩德科到庭参加了诉讼。经原、被告申请，本院准许双方自行庭外和解3个月。因案情复杂，本案经院长批准延长审限6个月。本案现已审理终结。王伟良、汪勤向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2010年10月9日签订的编号为0000342901号《商品房买卖合同》；2、被告返还原告房款985806元并赔偿利息损失352803.26元（暂计算至2016年7月25日，此后利息损失按本金985806元，以同期银行贷款利率4.9%计算至判决生效日止）；3、被告赔偿原告契税15087.48元、专项维修基金3340元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付原告违约金168275.7元（自2012年9月30日起，暂计算至2017年4月30日，此后的违约金，每天按已支付房款的万分之一计算至房屋维修验收合格交付原告之日止）；2、被告赔偿原告长期不能正常使用房屋的损失167300元（自2012年9月30日起，暂计算至2017年4月30日，要求计算至房屋维修验收合格交付原告之日止）；3、被告赔偿原告房屋主体结构维修后造成的市值减损100583元（按已付房款的10%计算）。同时增加诉讼请求：要求被告对本案所涉房屋履行维修义务，向原告交付符合《商品房买卖合同》第九条约定标准的房屋。事实和理由：原、被告于2010年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买梅里达花园29幢1号房屋，房价985806元，被告应在2012年9月30日前将符合条件的房屋交付给原告，于2012年11月29日前交付土地、房屋权属证书。合同签订后，原告按约支付了房款985806元，但被告未能在2012年9月30日前将符合条件的房屋交付给原告。2013年3月31日，原、被告签订补充协议确认房屋的实测面积与价款。2014年3月，原告为办理权证支付契税15087.48元，专项维修基金3340元。自2013年3月31日至今，被告没有通知原告收房，也没有向原告交付房屋钥匙。2016年3月26日，被告补发书面通知给原告，并故意将通知日期倒签为2016年3月15日，该通知称原告所购房屋倾斜，为了安全，由专业施工单位进行加固施工。经原告了解，根据浙江瑞邦建设工程检测有限公司于2016年1月25日出具的《检测报告》，原告所购房屋的最大倾斜率为10.4‰，超过了倾斜率7‰危险点的限值要求，该房屋实属危房。此后，原告多次要求被告停止施工，由双方共同委托第三方检测，再协商处理方案，但被告一直拒绝，陆续施工到2016年7月4日原告报警。由于被告至今未交房，且房屋存在主体质量问题，遂提起诉讼。海宁市福莱德置业有限公司辩称：1、原告要求被告支付违约金的诉讼请求不成立。被告已于2013年3月31日与原告办理了交房手续且向原告支付了逾期交房违约金。如果原告认为至今未交房，则至原告起诉已长达三年多时间，其逾期交房违约金的请求也不应支持。2、原告要求赔偿长期不能正常使用房屋的损失的请求不能成立。该诉请与原告第一项诉请系重复主张；被告已于2013年3月31日将房屋交付原告；被告只应承担房屋加固纠偏修复90天施工期间的房屋使用损失。3、原告要求赔偿房屋主体结构维修后造成的市值减损的请求不明和不可执行，且缺乏事实依据，应予驳回。维修后的房屋并不必然导致市值减损，且也需在维修完成后进行有关鉴定才能得出相关结论。诉讼中，被告表示同意对房屋进行维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，被告对原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、编号为2016F1-A30001-5G的检测报告、2016年3月25日原告与被告负责人范晓秋的通话录音、2016年3月24日的照片打印件4张，视频3段、2013年3月31日的合同补充协议、落款时间为2016年3月15日的通知、税收缴款书（税务收现专用）、浙江省住宅专项维修资金专用收据、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、建设项目竣工复核验收结果通知、小区（组团）竣工综合验收备案表的真实性均无异议；原告对被告提供的收房通知书、收房须知、发送凭证、房屋结算和费用交纳清单、房屋延期违约金清单、刷卡凭证2份、商品房买卖合同领取签收单、开元物业告知函附清单、物业费欠费情况说明、建设工程质量检测/鉴定服务合同、海宁市梅里达花园纠偏设计、基础加固设计合同书、工程施工合同、工程竣工报告、梅里达花园一期17#、18#、19#、28#、29#幢加固、纠偏施工方案、杭州房屋加固工程有限公司叫停施工的告知书、竣工验收备案表、桐乡市民政局的文件1组的真实性均无异议；根据原告方的申请，本院向桐乡市住房建设和规划局调查了相关情况，桐乡市住房建设和规划局向本院提供了一份《复函》，原、被告对该《复函》的真实性并无异议。因原、被告对证据的真实性均无异议，故本院前述证据的真实性均予以确认并在卷佐证。综合上述证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原、被告于2010年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定：两原告向被告购买梅里达花园29幢1号房屋，房屋建筑面积93.53平方米，房价985806元，被告应在2012年9月30日前将符合条件的房屋交付给原告，逾期交房的违约责任为：继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，每日支付已支付房款万分之一的违约金。被告应于2012年11月29日前取得土地、房屋权属证书（即初始登记）。合同第十二条约定：商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测机构进行质量检测……。合同第十八条约定：商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六…在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……。合同附件六约定：具体保修的内容双方约定如下：1、住宅地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修……。合同签订后，两原告按约支付了房款985806元。被告未能在2012年9月30日前将符合条件的房屋交付给两原告。2013年3月28日，被告向原告王伟良发送了《收房通知书》。2013年3月31日，被告向两原告出具了房屋延期违约金的计算单据，载明违约天数181天，每天万分之一的违约金为98.58元，应付违约金为17842.98元；两原告在该单据上签名，但该款项被告至今未向两原告支付。同日，原、被告签订《合同补充协议》载明：原、被告于2010年10月9日签订的《商品房买卖合同》，现于2013年3月31日向原告交付该商品房，并达成如下协议：原合同约定面积93.53平方米，现实测面积为95.43平方米，应补房款20026元，现合同总价为1005832元。2014年1月15日，两原告付清了全部房款1005832元后，被告向两原告开具了金额为1005832元的销售不动产统一发票。2016年3月25日，两原告从被告领取了房产证（该证的登记日期为2014年5月22日）。2015年12月23日，被告委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对包括本案所涉房屋在内的系列房屋进行沉降观测、倾斜检测、房屋现状、变形、损伤等检测。2016年1月25日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司对本案所涉房屋出具《检测报告》，载明：最大倾斜率为10.4‰，超出规范倾斜率7‰危险点的限值要求；房屋有明显向南倾斜趋势。建议对该建筑进行纠偏加固等。2016年3月26日，被告发通知给两原告，载明：我公司已于2013年3月31日前通知你收房，你一直以来未办理收房手续，因路面沉降导致你所购房屋倾斜，为了安全，由专业施工单位进行加固施工等。该通知的落款日期为2016年3月15日。其后，在被告委托第三方对本案所涉房屋进行修复施工时，两原告进行了阻止，要求由双方就如何修复进行协商后再施工。另查，本案所涉房屋的坐落原名“九千府邸6号”，后更名为“梅里达花园29号”。2011年9月22日，桐乡市规划建设局对“九千府邸6号楼”工程同意竣工验收备案。2013年4月17日，桐乡市规划建设局又对包括“梅里达花园29号楼”在内的房屋进行了竣工综合验收备案。被告自认自2015年下半年开始发现本案所涉房屋存在倾斜的情况。本案双方的争议焦点在于：一、本案所涉房屋是否已经完成交付？两原告认为，房屋在交付时即存在质量问题，故两原告并未收房，2016年3月25日两原告与被告方负责人范晓秋的通话录音，可以反映，被告方自认尚未交房，故房屋至今未交付。被告认为，根据2013年3月31日双方签订的《合同补充协议》，足以认定房屋已经于当日交付。本院认为，本案所涉房屋已于2013年3月31日完成交付。理由如下：1、该房已于2011年9月22日通过竣工验收备案；2、2013年3月28日，被告向原告王伟良发送了《收房通知书》，且原告收到；3、2013年3月31日双方签订的《合同补充协议》明确载明“现于2013年3月31日向原告交付该商品房”；4、两原告也履行了《合同补充协议》中约定的补交房款的义务；5、2013年3月31日，两原告在被告出具的房屋延期违约金计算单据上签名的行为，也是对被告延期181天交房的认可。二、对出现质量问题的房屋维修方式？原告认为，必须按照《商品房买卖合同》第十二条的约定，由双方共同选定检测、设计、施工单位进行维修。被告认为，被告委托的检测、设计、施工单位都是有专业资质，对房屋的结构问题，被告也会终身保修，如果维修后经检测不合格的，造成的损失被告也会承担。本院认为，《商品房买卖合同》第十二条约定是交付时买房人对房屋质量提出的异议后无法达成一致意见的，由双方委托有资质的检测机构进行检测。本案中，根据前述认定，房屋已经交付，故应该适用《商品房买卖合同》第十八条的约定，由被告负责对产生质量问题的房屋进行保修。若被告维修的房屋经检测不合格的，由被告承担相应的责任。综上所述，本院认为，已经交付的商品房出现质量问题后，房产开发商应承担维修义务，本案原告诉请被告维修，被告同意维修，本院对两原告的该项诉请予以支持。本案所涉房屋延期交房181天，但该违约金被告至今未付，故两原告对该延期交房违约金的请求，本院予以支持；其余延期交房违约金的请求，不予支持。由于是房屋发生倾斜的房屋质量问题，故从发现问题到经维修修复并检测合格的时段，两原告无法实际使用房屋。两原告认为在房屋交付时（2013年3月31日）即发现质量问题的主张，并未提供证据证实，故根据被告的自认，本院酌定被告发现房屋发生倾斜的起始时间为2015年7月1日。两原告要求被告赔偿以房租计算的不能使用房屋期间的损失，并无不当，但其租金计算标准偏高，本院根据海宁市的出租房市场行情，结合两原告房屋的结构，酌定每月租金按1500元计算，从2015年7月1日起计算至房屋修复时止（经有专门资质的检测机构，对修复的房屋进行检测后认定合格的，视为修复）。房屋尚需修复，修复完成后才能判定房屋是否存在减损情况，故原告要求被告赔偿房屋因维修造成减损的请求，本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告海宁市福莱德置业有限公司于本判决生效后的第三日起即对原告王伟良、汪勤所有的坐落于桐乡市屠甸镇花园路333号梅里达花园29幢1室房屋进行维修并修复（经有专门资质的检测机构，对修复的房屋进行检测后认定合格，视为修复完成）。两原告对被告的维修工作须予以配合。二、被告海宁市福莱德置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王伟良、汪勤延期交房违约金17842.98元。三、被告海宁市福莱德置业有限公司赔付原告王伟良、汪勤因房屋质量问题无法居住期间的损失（自2015年7月1日起按每月1500元的标准计算至房屋修复完成之日）。此款，被告于房屋修复完成之日起十日内付清。四、驳回原告王伟良、汪勤的其余请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8195元，由原告王伟良、汪勤负担7182元，海宁市福莱德置业有限公司负担1013元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 韩振宇人民陪审员 徐浩铃人民陪审员 凌三英二〇一七年八月二十五日书 记 员 张 鹯附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”