（2016）粤20民再13号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-07
案件名称
中山市三宝房地产有限公司、宜春市唐人轩电影有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
中山市三宝房地产有限公司,宜春市唐人轩电影有限公司,广东省人民检察院
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民再13号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：中山市三宝房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路262号。法定代表人：孙达，董事长。委托诉讼代理人：许九天，北京市威宇律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：宜春市唐人轩电影有限公司，住所地江西省宜春市袁州区朝阳路36号德和大酒店四层。法定代表人：唐成梅，总经理。委托诉讼代理人：黄梓波，广东品泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斐，广东品泰律师事务所律师。申诉人中山市三宝房地产有限公司（简称三宝公司）因与被申诉人宜春市唐人轩电影有限公司（简称唐人轩公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）中中法民一终字第1342号民事判决，向广东省人民检察院申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监[2016]44000000035号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院作出（2016）粤民抗110号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。广东省人民检察院指派中山市人民检察院检察员余辉出庭。申诉人三宝公司的委托诉讼代理人许九天、被申诉人唐人轩公司的委托诉讼代理人黄梓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉认为，本案有新的证据可证明三宝公司已按租赁合同的约定向唐人轩电影公司交付了商铺，足以推翻原判决。第一，三宝公司向检察机关提供的（2014）中一法坦民一初字第446号民事判决、佳X物业公司电子发票记账清单以及佳X物业公司向检察机关出具的情况说明属新的证据。前述判决于原审庭审结束后形成，电子发票记账清单、情况说明系佳X物业公司持有，因证据内容与本案基本事实有关，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条第一款第（一）项“再审申请人证明其提交的新的证据符合下列情形之一的，可以认定逾期提供证据的理由成立：（一）在原审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现的”的规定，可以认定三宝公司逾期提供上述证据有正当理由。第二，电子发票记账清单、情况说明等证据证明三宝公司已将商铺交由唐人轩公司正常使用。首先，唐人轩公司于2012年7月7日电子汇划的11330元实为第二个月应缴物业管理费。唐人轩公司于合同签订当日预缴了第一个月物业管理费11330元。涉案建设银行电子汇划收款回单显示，唐X于2012年7月7日向佳X物业公司汇款11330元，用途是5月18日至6月18日物业管理费，但该缴费期间在合同签订之前，并不属于合同约定的优惠免租期与租赁期限内，而唐人轩公司又在另案中以案涉建设银行电子汇划收款回单为证诉请返还，结合佳X物业公司所持电子发票记账清单内容，可以综合认定唐X于2012年7月7日电子汇款的11330元实为唐人轩公司第二个月应缴物业管理费。其次，佳X物业公司向检察机关出具情况说明证实，唐人轩公司与佳X物业公司于2012年5月30日签订了物业管理合同，2012年6月上旬唐人轩公司相关人员已开始对商铺及周边情况进行现场测量勘测工作。唐人轩公司已经正常使用商铺用于开业前的准备工作。第三，双方约定以移交确认书作为商铺移交凭证，本案移交确认书落款日期虽为2012年5月30日，但唐人轩公司在移交确认清单上签章表明其已认真校对清单所记录内容，结合租赁合同有关商铺交接日误差不能大于1天的特别约定，若商铺未依约交付，清单内容未实际验收，势必影响后期装修营业，唐人轩公司在约定接收之日直至诉讼前都未见提出异议，且继续缴纳物业管理费，后又在诉讼中提出商铺未移交，有悖常理。此外，唐人轩公司对商铺进行了多次装修消防设计，而设计图纸系进场仔细测量所得，进一步佐证了唐人轩公司已实际接收商铺并已占有使用的事实。商铺位于商场三楼，商场一楼大门由三宝公司聘请的物业公司进行管理并无不妥，唐人轩公司也未举证无法正常出入商场。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”移交确认书、物业管理合同及物业管理费发票、物业公司情况说明等证据相结合，可以证实三宝公司已交付商铺的事实具有高度可能性，应当认定该事实存在。综上所述，本案有新的证据足以推翻二审判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第二百零八条第一款的规定，请依法再审。申诉人三宝公司同意检察机关的抗诉意见，另外补充称，（一）我方已按合同约定交付房产给唐人轩公司。2012年5月30日双方签订的《房屋租赁合同》约定：“在租赁商铺正式移交时，甲乙双方或物业管理公司代表甲方签订移交确认书作为租赁物业移交凭据，移交确认书是本合同的组成部分。”同日，我方指派了佳X物业公司与唐人轩公司签订了物业管理合同，并签订了“商铺、设备设施移交使用确认书”“商铺承租移交确认单”。唐人轩公司在上述文件上均加盖了公章，足以证明其已接收了涉案房产。（二）我方提前交付租赁房产对唐人轩公司有利，交割清单上表明的6月15日交割物业并不影响5月30日交房的事实认定。《房屋租赁合同》虽约定起租日期为2012年6月15日，但因我方具备交付条件而提前履行合同，且该提前履行行为经过了唐人轩公司的盖章确认，等同于唐人轩公司对提前交付并无异议，并且，提前接收物业等于加长半个月的免租期限，对唐人轩公司有利。在“商铺、设备设施移交使用确认书”上表述移交的时间为6月15日的真实意思表示是，虽然事实移交物业的时间是5月30日，但我方视物业移交的日期为按合同约定的起租期6月15日，是在唐人轩公司提前履行合同的情况下对延长半个月免租期限的解释。（三）唐人轩公司在经营中使用了涉案房产。在2012年11月15日唐人轩公司发给我公司的函件中，其自认在场地内设立广告、进行宣传等使用行为。另外，唐人轩公司以租赁场所为地址注册成立了中山唐人轩，并以该新公司名义委托装修公司于2012年8月2日完成了租赁物业的装修设计，三次向公安消防部门报送装修方案。以上事实足以证明唐人轩公司已实际接收物业。（四）唐人轩公司在合同履行中从未向我方提出过“另外”还需办理其他物业交接手续的请求，证明其对物业已移交并无争议。在唐人轩公司2012年11月20日发函给我方的文件中，自认合同是在正常的履行中，但由于情况变化，提出对原合同条款进行变更，由此也可证实唐人轩公司对物业已移交没有异议。（五）原审庭审中，唐人轩公司提出的没有交付房产的理据与一审判决依据不一样，且均不成立。1.唐人轩公司提出5月30日生成的移交确认书是我方故意设立的圈套，但我方为达成协议空置房屋长达近三年，造成租金减少300万元，设置自身损失超过他人的圈套，显然不合情理；2.唐人轩公司提出没有收到移交确认单中列明的钥匙，无法进驻租赁商铺。而事实是，经唐人轩公司盖章确认的移交清单即可作为收到钥匙的凭据，同时，唐人轩公司没有钥匙也不可能进入租赁商铺内制作巨幅广告，安排人员开展宣传活动；3.唐人轩公司提出房屋虽处于空置状态，但具体如何使用还要向三宝公司申请，而这并不能说明我方并没有交付场地；4.唐人轩公司提出水电表未开始计数，从而证明物业未交接，事实上因唐人轩公司未开始装修，所需水电较少，所以物业公司没有开始收取水电费用。（六）唐人轩公司缴交了物业管理费的事实足可证明其已实际使用物业，唐人轩公司于2012年7月7日电汇的物业管理费是2012年7月份的物业管理费，而不是原审判决查明所说的2012年5月18日至6月18日的物业管理费，这也符合行规，不存在唐人轩公司所说的财务人员误解的问题。佳X物业公司提供的证明也可支持我方的主张。（七）唐人轩公司有接收场地的义务。我方已经腾空商铺并以书面形式完成交付，在唐人轩公司拒不接收的情况下，唐人轩公司在法律上也应当履行给付租金的义务。（八）关于租赁物结构承重测算费用的问题，虽然结构承重的测算是整栋楼层综合考虑，但实际上只有电影院的部分需要加固，所以，1.8万元的费用是电影院单独加固的设计费用，按合同约定理应由唐人轩公司承担。（九）关于涉案电影城未通过消防设计的原因，并非我方不同意唐人轩公司所作的室外消防楼梯设计，只是我方要求唐人轩公司与我方一道向该设计所影响到的其他业主作解释劝服工作，而唐人轩公司不予理睬，因此，室外消防楼梯设计最终被放弃，实际上唐人轩公司可以通过减少室内使用面积来增加室内消防通道的宽度，从而满足消防安全的需求，故唐人轩公司应当承担消防设计未通过的责任。综上，请求依法改判房屋租赁合同实际履行，唐人轩公司承担截止到二审判决生效日为止的租金及违约金。被申诉人唐人轩公司辩称，（一）关于涉案房产是否交付的问题。我方没有房产的钥匙，需向物业管理公司申请才能进入房产，可见我方并未实际接收房产。（二）涉案房产计划开办电影院，所以必须要求结构安全，对此我们双方也作了特别约定。但是，三宝公司对于建筑物结构安全的复核是在合同签订之前就做好的，复核的项目不只是电影院，而是整栋建筑物，所以，不存在需要现场测量的问题。由于结构加固的问题没有解决，因此，三宝公司不可能交付物业给我们，我们也不可能接收。（三）虽然我方以涉案房产为住所登记注册了中山唐人轩，但现行制度只需有租赁合同即可进行工商注册登记，而这不足以证明租赁场地已经实际交付使用。并且，工商部门在登记成立后经实地调查又登记了“查无此公司”的异常状态。（四）关于装修的问题。租赁合同已约定我方的装修设计方案必须经三宝公司的批准方可对租赁商铺进行装修，我方也委托了设计院作了三个装修方案。装修设计并不需要去现场，而是按照三宝公司提供的图纸进行设计。我方也不清楚设计院有无去现场测量。而三宝公司一直未曾书面批准我方的装修设计方案，因此我方无法装修使用物业，可见物业未曾移交。并且，三宝公司在2013年2月26日出具的《关于消防验收设计图纸审核事宜的函》中，表示我方应当在2012年11月25日开始缴纳租金、设备使用费、物业管理费，说明其已经确认了在2012年11月25日前无需缴纳物业管理费，从而证明其在2012年11月25日前未移交物业的事实。（五）租赁合同已经写明交付以什么情况为标准，合同也是写明6月15日才开始，所以，我方不可能在5月30日就签收交接物业。证据照片的真实性我方不确认，不知道是谁粘贴上去的，所有证据可以确认商铺是三宝公司是想交付给我方，但不能证明交付已经完成。（六）关于物业管理费，我方确实是在2012年7月7日电汇了一笔物业管理费，但从该笔汇款的回单来看，明显是我方财务人员的误解，因为这笔费用说明是要交2012年5月18日至6月18日的物业管理费，但连合同都没有要求我们交纳此期间的物业管理费用。而且，我方的汇款只是按照合同履行缴款义务，不能证明他们已经把物业交付给我方。（七）关于佳X物业公司提供的证明，只是其单方陈述，并且该公司是三宝公司董事出任法定代表人的企业，双方之间是关联公司，因此其陈述不具有真实性、合法性。（八）关于三次消防验收。第一次没有通过验收的主要问题是消防通道不够宽，所以，第二次我方修改时就加了个消防楼梯，这样就通过了消防验收，但是三宝公司又发函说不同意第二次方案，所以我方又取消了消防楼梯，这样又没有通过第三次消防验收，可见涉案电影城无法通过室内设计的调整来达到消防安全的要求，故消防设计无法通过审批的责任在于三宝公司。我方只能要求变更合同。综上，请求维持二审判决。2014年1月8日，三宝公司向广东省中山市第一人民法院起诉，请求判令：1.唐人轩公司支付我方租赁费793371.2元（从2012年6月15日计算到交还商铺之日，暂计算到起诉日）；2.唐人轩公司支付我方委托复核费18,000元；3.解除我方与唐人轩公司签订的世纪银星商业中心商铺租赁合同；4.唐人轩公司交还承租的商铺；5.唐人轩公司自拖欠租金之日向我方支付违约金（以拖欠租金总额为基数，从2012年6月15日按每日万分之六计算到付清之日止）；6.唐人轩公司承担本案全部诉讼费用。广东省中山市第一人民法院一审认定事实：2012年5月30日，三宝公司（甲方）与唐人轩公司（乙方）签订世纪银星商业中心商铺租赁合同。合同约定：甲方同意出租给乙方，乙方同意向甲方承租的商铺位于：中山市坦洲镇XX路XX号世纪银星商业中心A区三楼一部分商铺。本合同签订前，双方确认商铺的建筑面积为2266㎡；乙方承租商铺之用途为商业用途，经营项目为电影城。第3条装修：3.1乙方的装修设计方案必须符合国家及中山市相关的法律法规以及规范要求，并经消防及设计院等相关部门和甲方书面批准后方可对租赁商铺进行装修。……3.6双方同意租赁商铺将在2012年10月15日起开始营业，乙方可提前开业。甲方应于2012年6月15日按本合同要求将租赁商铺交付乙方（交接日误差不能大于1天）；优惠免租期由2012年6月15日起至2012年11月15日止，优惠免租期内乙方只需缴纳物业管理费、水电费，无需缴纳租金及设备使用费。乙方从交接日起即可开始进行开业准备，因乙方原因没有按本合同约定的时间开门营业或中途关停业的，均视为乙方违约，乙方应向甲方支付1000元人民币/天作为经济赔偿（如因乙方消防验收原因，影响开业时间，则不受此条款限制）。乙方必须自交接日起30天内开始进行装修，乙方没有按本合同约定的时间表开始装修的，视为乙方违约，则甲方有权取消上述优惠免租期的免租优惠（即乙方在上述优惠免租期内也应支付租金及设备使用费）。3.4在租赁商铺正式移交时，甲乙双方或物业管理公司代表甲方与乙方签订移交确认书作为租赁物业移交凭证，移交确认书是本合同的组成部分。第4条租赁期限：4.1甲乙双方约定上述商铺的租赁期限从2012年6月15日起至2019年9月30日止；合计87个月零16天。第5条应缴租金及费用及支付、计算方式：5.1商铺的租金及费用：商铺租金按本合同约定的商铺建筑面积13元人民币/月/㎡计算，设备使用费按本合同约定的商铺建筑面积13元人民币/月/㎡计算，管理费按本合同约定的商铺建筑面积5元人民币/月/㎡计算，合计31元人民币/月/㎡；从第二年开始租金及设备使用费每年在前一年租金及设备使用费的基础上递增3%。5.1.3乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金及费用。如逾期，甲方以拖欠总额每日0.06%按逾期日累计向乙方收取违约金。5.3租赁保证金：本合同签署之日，乙方须向甲方一次性支付相当于两个月的租金及费用即人民币140492元作为本合同的履约保证金，同时乙方必须交付第一个月租金及费用70246元。因不可抗力因素导致乙方于租赁商铺交付之前单方解除合同，则甲方应不计息退还乙方已支付的保证金；非因上述情形乙方于租赁商铺交付之前提出单方解除合同，甲方不予退还乙方已支付的保证金。因不可抗力因素导致甲方于租赁商铺交付之前单方解除合同，则甲方应不计息向乙方退还已支付的保证金；非因上述情形甲方于租赁商铺交付之前提出单方解除合同，甲方按双倍保证金返还给乙方。除此之外，乙方不再向甲方索要任何赔偿。第9条违约：9.6若乙方有下列行为之一的：……（3）拖欠租金、设备使用费、管理费、水电费等费用或拖欠滞纳金（违约金）超过15天；……则甲方有权单独使用或同时采用以下方式处理①单方面终止本合同，收回商铺而无需对乙方做出任何补偿；②没收乙方支付的保证金；③乙方必须清缴使用商铺而产生的所有费用以及违约金（滞纳金）；④乙方的行为给甲方造成损失的，乙方仍需承担赔偿责任；⑤甲方有权停止向乙方供水供电。第22条特别约定：22.1本合同签署后10日内，乙方出资委托世纪银星商业中心原设计单位广州XX建筑设计研究院（简称广X设计院）对承租商铺改建为电影院进行结构验算。若结构验算报告的结论为承租商铺可以改建为电影院，则乙方按结构验算报告的要求进行装修设计；若结构验算报告的结论为承租商铺改建为电影院须进行结构加固，则由甲方委托有关单位进行结构加固，加固费用由乙方承担（甲方委托有关单位进行结构加固前，乙方向甲方预付加固费用）；若结构验算报告的结论为承租商铺不可改建为电影院，则甲乙双方解除合同，甲方将收取乙方的款项无息退还给乙方。”同日，双方签订物业服务合同，……合同签订当天，唐人轩公司如约向三宝公司支付租赁保证金140492元及第一个月租金58916元、2012年6月15日至7月14日管理费11330元，共计210738元。2012年7月7日，唐X向中山市佳和物业管理有限公司（以下简称佳X物业公司）电子汇划5月18日至6月18日物业管理费11330元。唐人轩公司至今未开始营业，三宝公司认为唐人轩公司停止装修撤场的行为表明不愿意继续履行合同，已经根本违约，遂诉至法院提出前述诉讼请求。一审另查明：2012年5月29日，三宝公司（甲方）与广X设计院（乙方）签订中山市世纪银星商业中心商业A区三层楼面结构荷载复核委托合同，合同约定：由乙方对甲方的世纪银星商业中心商业A区三层依据足浴、KTV现状以及影院改造部分依据唐人轩公司提供的影院设计图纸进行楼面结构荷载复核；初定结构荷载计算复核费为12000元，其中唐人轩公司复核面积1400㎡，复核费2元/㎡。2012年7月5日，三宝公司（甲方）与广X设计院（乙方）签订《世纪银星商业中心商业A区三层楼面改造加固设计委托合同》（简称设计委托合同），约定：根据乙方提供的世纪银星中心A区三层（包括足浴、KTV、唐人轩国际影院、公共大堂）结构楼面荷载复核验算书及报告，对上述区域原有结构进行改造加固设计，建筑面积约6000平方米，初定结构改造加固设计费为90000元。2012年12月11日，三宝公司向广X设计院转账支付设计费18000元。一审又查明：2012年8月15日，坦洲消防大队出具山公Ⅰ消审[2012]第0011号建设工程消防设计审核意见书，不同意唐人轩电影院装修工程建设工程消防设计。主要问题为：防火分区未采用防火墙或防火卷帘等防火设施与其他部位分隔；观众厅仅一侧有纵走道，座位的布置不符合规定；供观众疏散用的所有外门、楼梯的各自总宽度不符合规定。2012年9月14日，坦洲消防大队出具山公Ⅰ消审[2012]第0019号建设工程消防设计审核意见书，同意唐人轩电影院室内装修工程消防设计。2013年1月22日，坦洲消防大队出具山公Ⅰ消审字[2013]第0002号建设工程消防设计审核意见书，不同意唐人轩电影院室内装修建设工程消防设计，存在问题：安全出口和疏散楼梯的宽度不足。2013年2月26日，三宝公司向唐人轩公司发送关于消防验收设计图纸审核事宜的函称：如果唐人轩公司一定增加钢结构楼梯，要先提供合理室外楼梯规划方案，不影响商业区其他商铺业主营业规划，相关方案要征求其他商铺业主意见，并催收自2012年11月25日开始的租金、设备使用费及消防报建所需图纸。一审再查明：诉讼中，三宝公司提交佳X物业公司与唐人轩公司2012年5月30日签订的世纪银星商业中心物业管理合同。该合同附件一：商铺、设备设施移交使用确认书系佳X物业公司发给唐人轩公司，内容为：现将中山市坦洲镇南坦路262号世纪银星商业中心A区三楼一部分（待租区域）商铺、设备设施从2012年6月15日经双方验收移交给贵方使用，请核对清单中的详细数目，以便作为日后退租时恢复的依据。该合同附件二：商铺承租（物业）移交确认清单，确认清单由唐人轩公司与佳X物业公司签章，注明承租商户须知：承租商户签名前认真校对上面所记录的内容！广东省中山市第一人民法院一审判决：一、解除三宝公司与唐人轩公司签订的世纪银星商业中心商铺租赁合同；二、驳回三宝公司的其他诉讼请求。案件受理费15005元，减半收取7502元，由三宝公司负担。三宝公司不服一审判决，向本院提起上诉请求：撤销原判，支持我方的诉讼请求。本院二审确认了一审查明的事实。二审另查明：一审庭审期间，三宝公司在回答审判人员关于其第一项诉讼请求依据时表示：“按照合同对租金的约定5.1，我方在2012年6月15日将商铺交付给被告”。二审再查明：2012年7月5日，三宝公司与广X设计院签订世纪银星商业中心商业A区三层楼面改造加固设计委托合同，合同约定初定结构改造加固设计费为90000元，该费用的支付进度为合同签订后五日内支付18000元，交付设计图纸五日内支付72000元。二审又查明：出入涉案商铺的一楼大门由佳X物业公司管理。本院二审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，现对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审期间双方争议的主要焦点为：一、三宝公司是否将涉案商铺实际交付唐人轩公司占有使用；二、装修工程消防设计方案无法通过的责任是否应由唐人轩公司承担；三、三宝公司向广X设计院支付的委托复核费18000元应由谁承担。关于焦点一，双方签订租赁合同后，三宝公司有义务将租赁物交付唐人轩公司使用，对于是否实际履行了该义务，三宝公司承担举证责任。租赁物的交付是一种行为，移交确认书应产生于“移交”行为之后。如没有移交行为，所谓的移交确认书仅系合同性质文件或虚假确认。本案商铺、设备设施移交使用确认书系物业管理合同的附件，签订于2012年5月30日，签订日期与商铺租赁合同相同，没有证据显示此前双方有移交租赁物的行为，该确认书也明确载明“商铺、设备设施从2012年6月15日经双方验收移交给贵方使用”，三宝公司一审期间也表示其在2012年6月15日将商铺交付给被告，故该确认书不能证明三宝公司已将租赁物交付唐人轩公司使用。同理，作为物业管理合同附件二的商铺承租（物业）移交确认清单，只列明商铺内设施的数量及状态，并非双方实际验收移交的确认。唐人轩公司进行张贴广告等前期宣传行为并不能证明租赁物的交付。再结合出入涉案商铺的一楼大门由三宝公司聘请的物业公司管理这一基本事实，一审法院对三宝公司关于涉案商铺已交付的主张不予采信是正确的。关于焦点二，2012年9月14日，消防部门出具建设工程消防设计审核意见书，同意唐人轩电影院室内装修工程消防设计，该设计方案计划在商场外侧加建消防楼梯。如三宝公司也同意该消防设计方案，唐人轩公司不可能再次向消防部门报送新的方案。根据三宝公司向唐人轩公司发送的关于消防验收设计图纸审核事宜的函，三宝公司认为如果唐人轩公司一定要增加钢结构楼梯，要先提供合理室外楼梯规划方案，不影响其他商铺业主营业规划，相关方案要征求其他商铺业主意见。可见三宝公司不同意唐人轩公司已获通过的设计方案，装修工程消防设计方案无法通过的责任不应由唐人轩公司承担。关于焦点三，双方签订的商铺租赁合同约定：本合同签署后10日内唐人轩公司出资委托广X设计院对商铺改建进行结构验算。若结论为承租商铺可以改建，则唐人轩公司按结构验算报告的要求进行装修设计；若结构验算报告的结论为商铺改建须进行结构加固，则由三宝公司委托有关单位进行结构加固，加固费用由唐人轩公司承担。上述约定表明，对商铺进行结构加固的前提是先进行结构验算。本案没有证据显示唐人轩公司已委托相关单位进行结构验算及验算结论。三宝公司与广X设计院签订设计委托合同并根据该合同支付加固设计费，该合同根本没有关于委托复核费的约定，一审期间三宝公司要求唐人轩公司支付委托复核费18000元，该请求缺乏法律及合同依据，一审不予支持是正确的。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15005元，由三宝公司负担。本院再审确认一、二审查明的事实。再审另查明：2012年6月1日，唐人轩公司与案外人牛XX签订建设工程设计合同，委托其负责涉案商铺的装修工程设计工作。再审庭审中，唐人轩公司确认装修设计属于装修的一个环节,确认其委托了设计院进行装修设计工作。2012年6月15日，中山市唐人轩电影有限公司向中山市工商行政管理局提交《企业名称预先核准申请书》。2012年7月25日，中山市唐人轩电影管理有限公司（简称中山唐人轩）登记成立，唐人轩公司的法定代表人唐成梅担任该公司法定代表人。再审诉讼中，唐人轩公司确认因其疏忽而一直未变更中山唐人轩的住所，但再审阶段已经变更。三宝公司也确认因为双方纠纷未了，故未催促过中山唐人轩变更住所的登记。2012年11月20日，唐人轩公司发给三宝公司的《对外联络函》中写明“坦洲的投资环境已发生很大变化，皇爵广场比高电影城已装修完成，即将开业，按我司计划，我司电影城应比皇爵广场比高电影城早开业，现皇爵广场比高电影城早于我司影城开业，我司已处于非常被动的局面。针对现有环境及存在的问题和上述因素，我司提出重新签订合同的要求。”2012年11月28日，三宝公司发给唐人轩公司的《关于租赁合作方面相关事宜的函》中，明确说明“但根据我司统计，贵司现只缴纳了2012.06.15至2012.08.14两个月的管理费，尚欠3个多月管理费未缴纳；且优惠期已过，从11月15日起，贵司须按合同约定缴纳每月70246元的足额租金。”2012年12月25日，三宝公司发给唐人轩公司的《关于重新签订合同及租赁合作相关事宜的复函》称，唐人轩公司应交欠缴租赁费半个月，应缴欠缴管理费5个月，即使如此，其希望双方签订的合同继续履行，不同意变更合同。本案一审诉讼中，唐人轩公司提供给其委托诉讼代理人的手写便函里明确写明其交纳了2012年7月份的物业管理费。2012年11月22日，三宝公司工程部的人员、中山唐人轩副总经理杨XX、广X设计院的人员、广东省建筑科学研究院的人员等人一起召开商业A区三层加固会议，会议议题是对商业A区三层加固图纸进行技术交底，结合唐人轩影院的建筑、装修图提出设计修改的要求。中山唐人轩于2012年12月10日发给三宝公司的对外联络函写明：“我司于十二月初收到贵公司发过来的楼层加固方案，经我公司装修设计人员的审核，对我司的装修方案会有一定的影响，但为加快我司的装修进度，我们适当调整部分的装修，同意贵公司的加固方案。请贵公司尽快确认出加固方案蓝图及确认加固时间和完成进度。”再审另查明：《商铺租赁合同》第四章第7.2条约定：“甲方依法向乙方收取租金及费用（包括但不限于租金、设备使用费、物业管理费、水电费）。”再审又查明：《商铺租赁合同》约定，2012年6月15日至2013年6月30日的月租金为29458元，月设备使用费29458元，月管理费11330元，每月固定的租赁费用为70246元；2013年7月1日至2014年6月30日的月租金为30341.7元，月设备使用费30341.7元，月管理费11330元，每月固定的租赁费用为72013.5元。本案三宝公司起诉后，唐人轩公司于2014年1月18日收到应诉通知书等诉讼材料。本院再审认为，本案争议的焦点是三宝公司是否完成合同约定的商铺交付义务。首先，三宝公司和唐人轩公司在《商铺租赁合同》里约定商铺将在2012年10月15日（以下称开业日）起开始营业，三宝公司应在2012年6月15日（以下称交接日）交付涉案商铺给唐人轩公司。交接日和开业日相距四个月的时间。显而易见，唐人轩公司需要在四个月时间里准备好开业事宜，其中，装修是开业准备的主要工作。装修包括设计、施工和验收等环节，由于涉案商铺拟开办电影院，装修设计的重点是结构安全和消防安全问题，因此，唐人轩公司与三宝公司在《商铺租赁合同》里约定要进行建筑物结构验算，若验算结论为须进行结构加固的，则须进行加固；同时，消防设计必须经过消防部门审批同意方可施工。2012年5月29日，三宝公司在委托案外人广X设计院对涉案商铺所在建筑物进行整体结构复核时，专门将唐人轩电影院部分单列出来。2012年7月5日，三宝公司与广X设计院签订了包括电影院在内的设计委托合同。2012年11月22日，三宝公司、唐人轩公司、广X设计院三方开会讨论电影院结构加固问题。同时，唐人轩公司亦开展了消防设计工作，并三次向消防部门报批，但最终没有通过审批。可见，唐人轩公司已经开展了结构复核、加固设计和消防设计等一系列装修设计工作，只是因为消防设计未通过消防部门的批准，故而未实际进行装修施工。通过唐人轩公司开展了一系列开业准备工作来看，其已经实际使用了涉案商铺。唐人轩公司辩称其没有商铺钥匙，需要找物业公司开门及申请场地开展宣传活动，以及涉案商铺未安装水表、电表，因此其未实际接收商铺。对此，因为唐人轩公司尚处于装修设计阶段，未实际进行装修施工活动，所以并不需要掌握商铺钥匙，也不需要安装水表、电表，唐人轩公司也未举证证明三宝公司限制其进入涉案商铺的自由，故唐人轩公司的辩解不能证明其未实际使用商铺。本案中，商铺的交付和使用不局限于装修施工及经营使用，一则商铺的使用不包括装修设计阶段不符合常理，二则亦不符合双方的约定。双方约定交接日后的30天内即开始进行装修，很明显，这里的装修包括装修设计，对此，唐人轩公司在再审庭审中也确认装修设计是装修工程的一个环节，其已经委托设计公司进行装修设计。因此，实际进行的装修设计工作，应当视为唐人轩公司使用涉案商铺的行为。其次，从唐人轩公司以涉案商铺为住所注册成立了中山唐人轩，以及开展了宣传推广会员卡活动来看，唐人轩公司亦实际使用了涉案商铺。再次，唐人轩公司除了在签订合同之时交纳了2012年6月份的物业管理费以外，还交纳了同年7月份的物业管理费。虽然电子汇划收款回单上写的汇款用途是交纳2012年5月18日至6月18日的物业管理费，但由于合同对此并无约定，三宝公司亦未主张缴纳此期间的物业管理费，因此显然这是唐人轩公司财务人员的笔误。而三宝公司未再就该月份物业管理费主张唐人轩公司补缴。事实上，唐人轩公司清楚该笔物业管理费所对应的缴纳期间，其在本案中提供给其委托诉讼代理人的手写《便函》中明确其交纳了2012年7月份的物业管理费。唐人轩公司辩称，这是其工作人员的笔误，因当时双方关系好，其认为第二个月物业管理费迟早要交，故没有要求三宝公司退还。对此，《便函》已经明确是唐人轩公司写给其委托诉讼代理人的，当时双方已经发生了纠纷，而唐人轩公司经手人员仍然写下“7月份管理费”的字样。综上可见，唐人轩公司明知其交纳的该笔费用系第二个月的物业管理费，故对其辩解不予采纳。综上，唐人轩公司在签订合同之后还主动缴纳了2012年7月份的物业管理费，亦印证三宝公司已经向唐人轩公司交付了涉案商铺，完成了合同约定的商铺交付义务。综上，从唐人轩公司实际使用了涉案商铺并缴纳了两个月物业管理费的行为来看，三宝公司已经履行了交付商铺的合同义务。原一、二审判决对此认定事实有误，应予纠正。唐人轩公司既已使用商铺，则应依约缴纳使用期间的租金、设备使用费。由于《商铺租赁合同》第四章第7.2条约定三宝公司有权向唐人轩公司收取物业管理费，因此，唐人轩公司还应当支付其租赁期间的物业管理费。唐人轩公司与佳X物业公司签订的商铺、设备设施移交使用确认书和商铺承租（物业）移交确认清单显示，双方确认涉案商铺及相关设备设施于2012年6月15日移交。虽然上述确认书和清单的签订时间是2012年5月30日，早于移交时间，但是，该移交时间与商铺租赁合同约定的交接日一致，而唐人轩公司亦无证据证明其受胁迫或存在重大误解而确认的移交时间，且其自2012年6月份即开展了装修工程设计、注册成立中山唐人轩的准备工作，实际使用了涉案商铺，因此，应当认定2012年6月15日为三宝公司交付涉案商铺给唐人轩公司的时间。至于唐人轩公司使用涉案商铺的截止时间问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因商铺租赁合同第五章第9.6条约定：“若乙方（唐人轩公司）有下列行为之一的……（3）拖欠租金、设备使用费、管理费、水电费等费用或拖欠滞纳金（违约金）超过15天（无论拖欠金额多少）……则甲方（三宝公司）有权单独或同时采用以下方式处理：①单方面终止本合同，收回商铺而无需对乙方做出任何补偿；……”故在唐人轩公司一直未交纳租金的情况下，三宝公司享有单方解除权。原一、二审判决支持三宝公司解除合同的诉讼请求并无不妥，予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”三宝公司于一审起诉时要求解除合同，而唐人轩公司收到应诉通知书的时间是2014年1月18日，因此涉案合同于2014年1月18日解除。而在合同解除前，唐人轩公司已经停止了对涉案场地的使用，因此，解除合同后，三宝公司可以将涉案场地另行出租，减少自身损失，但其拖延至今一直未再出租，而且其亦未有证据证明其受到了唐人轩公司的妨碍，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，因此，三宝公司对合同解除后的经济损失无权要求唐人轩公司赔偿。唐人轩公司只需交纳租金、设备使用费和物业管理费至合同解除之日，即2014年1月18日。按照《商铺租赁合同》的约定，2012年6月15日至2013年6月30日的月租金和月设备使用费均为29,458元，物业管理费11,330元，每月固定的租赁费用为70,246元；2013年7月1日至2014年1月18日，月租金和月设备使用费均为30,341.7元，月物业管理费11,330元，每月固定的租赁费用为72,013.5元。其中，2012年6月15日至2012年11月15日免交租金和设备使用费，而唐人轩公司已交的第一个月租金、设备使用费58,916元及两个月物业管理费22,660元应予扣减。因此，唐人轩公司所欠租赁费用为：（一）2012年8月16日至2012年12月15日，每月拖欠物业管理费11,330元，一共为11,330元/月×4个月＝45,320元；（二）2012年12月16日至2013年6月30日，每月拖欠租金、设备使用费和物业管理费70,246元/月×6.5个月＝456,599元；（三）2013年7月1日至2014年1月18日，72,013.5元/月×6个月+72,013.5元/月÷31天/月×18天＝473,895元。上述三项费用一共为45,320+456,599+473,895＝975,814元。由于唐人轩公司一直拖欠租赁费用至今，因此其应当按照合同约定支付相应的违约金。关于三宝公司主张的结构加固设计费的问题，按照《商铺租赁合同》的约定，该笔费用应当由唐人轩公司支付。涉案商铺的结构复核面积为1400平方米，占全部结构加固面积6000平方米的23%。由于三宝公司只预付了18,000元结构加固设计费给设计单位，因此，唐人轩公司只须向三宝公司支付18,000×23%＝4,140元结构加固设计费。三宝公司要求唐人轩公司支付全部预付的结构加固设计费，理据不足，不予支持。关于三宝公司要求没收唐人轩公司交纳的租赁保证金的问题。首先，对于楼层加固的问题，从中山唐人轩发给三宝公司的函件来看，其已经确认了三宝公司委托设计的楼层加固方案，因此，涉案商铺不存在加固问题。关于消防设计的问题。唐人轩公司第一次报送消防设计申请被驳回后，唐人轩公司在涉案商铺外设计了一条钢结构楼梯，从而通过了消防部门的第二次审批。但是，其消防设计按照合同约定“应当征得三宝公司的同意”，而三宝公司提出异议，认为涉案商铺内的场地足以满足消防安全的需求，商铺外面的消防楼梯可能影响其他商铺业主的营业规划，要求唐人轩公司征求其他业主意见或者完善消防设计。于是唐人轩公司撤除了商铺外面的楼梯设计后第三次报送消防部门，但没有通过审批，唐人轩公司因此退场。由于唐人轩公司已实际退场多时，且不控制该场地的入口钥匙，不存在交还商铺的问题，因此三宝公司要求唐人轩公司交还商铺的诉请不予支持。从上述过程来看，三宝公司要求唐人轩公司征求其他业主意见或者完善消防设计符合情理，唐人轩公司也可以通过征询其他业主意见或者减少室内使用面积从而解决消防设计的问题，但唐人轩公司却未采取上述行动。综上，三宝公司在楼层加固和消防设计方面不存在过错，但唐人轩公司却因为投资环境的变化，发函请求变更合同，在未获三宝公司同意的情况下消极不作为，直至最终离场，不再履行合同。唐人轩公司的上述行为应当视为其以行为解除合同，对合同的解除负有过错责任。按照《商铺租赁合同》第三章第5.3条的约定，三宝公司有权没收唐人轩公司交纳的租赁保证金140,492元。综上，一、二审判决认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。抗诉机关和申诉人的申诉理由成立部分，予以支持；不成立部分，予以驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2014）中中法民一终字第1342号民事判决及广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第95号民事判决；二、解除中山市三宝房地产有限公司与宜春市唐人轩电影有限公司签订的《世纪银星商业中心商铺租赁合同》；三、宜春市唐人轩电影有限公司应于本判决生效之日起向中山市三宝房地产有限公司支付自2012年8月16日起至2014年1月18日的租赁费用975,814元及相应的逾期付款违约金（以每月逾期金额为基数，按每日万分之六的标准，从逾期之日起分段计算至本判决确定的履行之日为止）；四、宜春市唐人轩电影有限公司应于本判决生效之日起向中山市三宝房地产有限公司支付结构加固设计费4,140元；五、中山市三宝房地产有限公司有权没收宜春市唐人轩电影有限公司交纳的租赁保证金140,492元；六、驳回中山市三宝房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,005元，减半收取7,502元；二审案件受理费15,005元，一共22,507元，均由宜春市唐人轩电影有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李勇源审 判 员 梁以劲代理审判员 蔡惠群二〇一七年八月二十五日书 记 员 孙静杏