（2017）赣09民终736号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-08-31
案件名称
汤长彪、宜春市一方物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汤长彪,宜春市一方物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终736号上诉人(原审被告)：汤长彪，男，汉族，1980年11月5日出生，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：汤圣道，男，汉族，1953年11月3日出生，江西省宜春市袁州区人,系上诉人汤长彪的父亲，住江西省宜春市袁州区。被上诉人(原审原告)：宜春市一方物业服务有限公司。住所地：江西省宜春市袁州区宜阳大道***号*栋*层*****室。统一社会信用代码：91360902091097759M。法定代表人：张娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张立平，男，汉族，1964年11月8日出生，宜春市一方物业服务有限公司员工，住江西省宜春市袁州区。上诉人汤长彪因与被上诉人宜春市一方物业服务有限公司（以下简称一方公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汤长彪及其委托诉讼代理人汤圣道、被上诉人一方公司的委托诉讼代理人张立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤长彪上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定汤长彪与前物业公司宜春市德兰物业管理有限公司（以下简称德兰公司）达成的物业协议，因开发商应退还的购房款抵扣物业费，从2015年7月至2016年12月期间，是前物业公司违约，汤长彪应向前物业公司主张，这一认定是错误的。由于德兰公司将汤长彪小区的物业财产移交给了一方公司，是指债权债务，一方公司不能“新官不理旧事”，汤长彪不可能重复给付物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辨的，人民法院应予支持”的规定，汤长彪在一审时提出了抗辨，而一审法院不予支持，显然是错误的，汤长彪的物业费己交至2016年12月，不存在拖欠物业费，一审判决汤长彪重复支付2015年7月至2016年12月的物业费是错误的。汤长彪只欠一方公司2017年1月、2月两个月的物业费，但未支付这两个月的物业费是有原因的，一方公司因强行要求汤长彪重复交物业费，双方一直存在争议，并不是汤长彪故意拖欠不交。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。一方公司辩称，一方公司于2015年7月1日开始接管汤长彪房屋所在的金鼎小镇小区的物业服务，汤长彪所称抵扣物业费，是其与小区开发商协商的退还购房款的事情，是另外一个法律关系，与本案没有关联。德兰公司于2015年2月底退出至2015年7月一方公司进入金鼎小镇，其间没有物业服务，德兰公司与一方公司没有进行任何交接，汤长彪从2015年7月起至2017年2月止未向一方公司缴纳任何物业费，因此，汤长彪应当按物业服务合同约定向一方公司缴纳物业费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一方公司向一审法院起诉请求：1、判令汤长彪支付物业服务费1713元、滞纳金5361元，共计7074元；2、诉讼费由汤长彪承担。一审法院认定事实：2015年6月28日，一方公司与金鼎小镇业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定从2015年7月1日8时起至2018年7月1日8时止，由一方公司为金鼎小镇提供物业管理服务。该合同上有社区干部签字证明。双方就合同的服务范围、合同期限、双方权利义务、管理目标、管理服务费用、奖励措施、违约责任等做了详细规定。根据合同第十九条第一款规定：一方公司按建筑面积向业主或物业使用人收取费用，楼梯房为每月每平方米0.6元收取，水加压费每年每户120元，电梯房的物业服务费收取标准为，1楼按每月每平方米0.8元收取，2楼以上业主按每月每平方米1元收取，水加压费为每年每户180元……，业主和物业使用人不按本合同约定的标准和时间交纳物业服务费用的，一方公司在权要求补交从逾期之日起按每天百分之壹交纳滞纳金。汤长彪为该小区业主，居住在该小区2栋2单元302室（楼梯房），建筑面积为126.08平方米。合同签订后，一方公司即进入汤长彪所在的金鼎小镇提供物业管理服务，从2015年7月开始收取物业管理费。自2015年7月至2017年2月，汤长彪共拖欠一方公司物业管理费1713元（126.08平方米×0.6元/平方米×20个月+120元/年÷12个月×20个月）。一方公司于2017年2月28日向汤长彪发出催交物业服务费用通知，要求其三日内到物业客服中心交清物业服务费用1713元，逾期按《物业管理服务合同》约定加收滞纳金。该院另查明，2014年9月17日，该小区的前物业公司德兰公司给汤长彪出具收据一张，载明：“因在交房时出现一些问题，经物业公司和业主协商，同意免物业费至2016年12月31日”。一审法院认为，《物业管理服务合同》是业主委员会和物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。汤长彪自2015年7月起一直未缴纳物业管理费，一方公司要求汤长彪交纳物业管理费1713元的诉讼请求，该院予以支持。《物业管理服务合同》关于违约金（滞纳金）的约定，计算标准过高，应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金。因一方公司给予汤长彪缴纳物业费的最后期限截止到2017年3月3日，故违约金的计算时间应从2017年3月4日起开始计算。汤长彪辩称已交物业费至2016年12月31日，因其事实上是与前一家物业公司达成的协议，用开发商应退还的购房款抵扣物业费，2016年12月31日前的物业费实际由前物业公司收取，但其未完全提供所收物业费期间（包括一方公司提供服务的2015年7月至2016年12月期间）的服务，前物业公司的行为构成违约，汤长彪应向其主张权利，其拒交一方公司物业服务费的理由不成立，故对汤长彪的意见，该院不予采信。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决:限汤长彪于判决生效之日起5日内支付一方公司物业管理费1713元及违约金（违约金按中国银行人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2017年3月4日起计算至物业管理服务费付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由汤长彪负担。本案二审期间，汤长彪为证明其上诉主张，向本院提交了自2017年1月1日起至2017年6月30日止汤圣道手机号码137××××8047通话记录1份（该号码系汤长彪留存于物业公司的号码）。拟证明：一方公司未通知汤长彪，未与汤长彪沟通。一方公司对上述证据质证认为，对通话记录没有异议，但一方公司在汤长彪的房屋张贴了催缴物业费的书面通知，汤长彪因别的事情也多次到过一方公司办公室，不可能不知道一方公司接管了小区物业服务。一方公司在本案二审期间未提交新证据。本院对汤长彪提供的通话记录认证如下，因一方公司对通话记录没有异议，本院确认该证据具有证据效力。本院除认定一审法院查明的事实外，另查明：因汤长彪购买的金鼎小镇房屋实际面积小于购买的面积，金鼎小镇开发商、金鼎小镇物业服务企业德兰公司与汤长彪协商，以应退还的购房款抵扣物业费。德兰公司于2014年9月17日向汤长彪出具收据一份，载明：经德兰公司与汤长彪协商，同意免物业费至2016年12月。本院认为，本案的争议焦点为：德兰公司对汤长彪作出的免除汤长彪物业费至2016年12月的承诺对一方公司是否有效。本院对争议焦点分析、评判如下：首先，一方公司对德兰公司作出的免除汤长彪的物业费的承诺没有异议。2014年9月17日，金鼎小镇开发商、金鼎小镇物业服务企业德兰公司与汤长彪协商，以应退还的购房款抵扣物业费，并由德兰公司出具收据，承诺免除汤长彪物业费至2016年12月。一方公司虽认为上述免除物业费的承诺与本案没有关联，但对上述免除物业费的事实没有异议。其次，一方公司应与德兰公司进行交接。中华人民共和国国务院令第504号《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”根据上述规定，一方公司负有与德兰公司办理交接的义务。综上，一方公司应履行与德兰公司交接的法定义务，但其未履行该项义务，德兰公司所作免除汤长彪的物业费至2016年12月的承诺，对一方公司具有约束力。同时，一方公司对德兰公司免除汤长彪物业费至2016年12月的事实没有异议，因此，汤长彪有关不应承担2015年7月至2016年12月物业费的上诉主张成立，本院予以支持。根据本案查明的事实，一方公司为金鼎小镇提供物业服务的期间为2015年7月1日至2017年2月28日，因此，汤长彪应向一方公司承担2017年1月、2月两个月的物业服务费及相应的水加压费共计171.30元（126.08平米×0.6元/平米×2+120元/年÷12个×2）。第三，物业服务企业应经业主大会选聘或经业主共同决定选聘。根据中华人民共和国国务院令第504号《物业管理条例》第十一条第四项“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业”及《江西省物业管理条例》第十五条第四项“业主大会履行下列职责：（四）选聘、解聘物业服务企业”规定，选聘物业服务企业应由业主共同决定或经业主大会选聘。一方公司在本案中未提供证据证明其系经选聘为金鼎小镇的物业服务企业，且一方公司未通过汤长彪留存的联系方式联系汤长彪，故一方公司提出汤长彪早已知晓由一方公司为金鼎小镇提供物业服务的主张不能成立。根据本案查明的事实，一方公司于2017年2月28日在汤长彪的房屋入口处张贴催缴物业费通知，催请汤长彪于2017年3月3日之前缴纳物业费，因此，汤长彪应承担的违约金应自2017年3月4日开始计算，计算标准为中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率。综上所述，汤长彪的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初1456号民事判决；二、限上诉人汤长彪于本判决生效之日起5日内向被上诉人宜春市一方物业服务有限公司支付物业费171.30元及自2017年3月4日起至付清之日止，以171.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算的违约金；三、驳回被上诉人宜春市一方物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人汤长彪负担10元，由被上诉人宜春市一方物业服务有限公司负担65元。本判决为终审判决。审判长 帅晓东审判员 杨耀星审判员 袁飞云二〇一七年八月二十五日书记员 管林健 微信公众号“”