（2017）川0107民初6913号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-11-10

案件名称

原告成都星汉投资有限公司与被告邓永华、第三人成都市高攀实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

成都市武侯区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都星汉投资有限公司,邓永华,成都市高攀实业公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十七条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

成都市武侯区人民法院民事判决书（2017）川0107民初6913号原告：成都星汉投资有限公司，住所地：成都市高新区高朋东路2号。法定代表人：于睿，经理。委托诉讼代理人：冯建桥，四川天秤律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷佳蓉，女，1992年5月31日出生，汉族，住成都市高新区紫瑞大道188号7栋6单元3号，系原告公司员工。被告：邓永华，男，1974年2月20日出生，汉族，住成都市武侯区高攀路11号2栋1单元4楼13号。第三人：成都市高攀实业公司，住所地：成都市武侯区高攀桥。法定代表人：裴锡富，职务不详。委托诉讼代理人：陈勇珍，四川道言律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成根，男，1969年11月6日出生，汉族，住成都市武侯区长寿路9号43栋1单元4楼12号，系第三人公司员工。原告成都星汉投资有限公司（以下简称星汉公司）与被告邓永华、第三人成都市高攀实业有限公司（以下简称高攀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯建桥、被告邓永华、第三人的委托诉讼代理人陈勇珍、王成根均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告星汉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2017年2月1日至2017年5月24日期间的房屋租赁费73203.00元；2.判令被告立即腾空租赁原告位于成都市武侯区郭家桥西街8号楼校缘综合楼壹层约400平方米的营业房并交付原告；3、判令被告支付原告从2017年5月25日起至腾空并交付租赁房屋之日止的占有使用费。事实与理由：2012年11月1日，第三人与被告签订《房屋租赁合同》，约定第三人将自己合法所有的位于成都市郭家桥西街8号楼缘综合楼壹层，面积400平方米左右租赁给被告，租期5年，从2012年11月1日至2017年10月30日止，租金每年231000元，每季度57750元，房租费到期前15日需支付下一周期（季度）房租，同时约定个，承租方不交付或不按约定交付租金达10天以上，所欠各项费用达一万元以上，出租方有权解除。2016年11月4日，原告通过竞标静的第三人拍卖的校缘综合楼房屋。2016年11月7日，原告与第三人约定，第三人对外出租的房屋租金从2016年12月1日起由原告收取。2017年4月25日，原告取得竞拍房屋的不动产权证。为此，2017年5月16日，原告与第三人共同向被告发出《通知书》，要求被告在2017年5月24日前按照合同约定的租赁费缴纳给原告。逾期解除租赁合同并搬离承租方。2017年6与恶日，原告与第三人再次通知被告，确认租赁合同已经解除，逾期不腾空租赁房屋，将追究占用使用费，但被告置之不理。为此，原告诉至法院。被告邓永华辩称，被告租得案涉房屋后与他人合伙经营电玩城，在2014年本打算将房屋退还第三人，但其他合伙人将房屋继续经营网吧使用，每季度房租仍由被告收到后转交给第三人。2016年12月后水电费也是由实际使用人直接交给星汉公司。但2017年星汉公司提出收取物管费，与此前原合同出入太大，不能接受。被告对缴纳房租没有异议，但请求星汉公司与被告一起向实际使用人收取。经审理查明，2012年11月1日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定将第三人所有的为成都市郭家桥西街8号校缘综合楼壹层面积400平方米左右的房屋出租给被告使用。合同还约定：1.租赁期从2012年11月1日至2017年10月30日止；2.房屋租金每年231000元，每季度支付一次，到期前15日支付约定的下季度房租；3.承租方不交付或不按约定交付租金达10天以上，所前各项费用达一万元以上，出租方有权解除合同。 2016年11月4日，原告通过公开竞拍拍得成都市武侯区郭家桥西街8号房屋“校缘综合楼”，建筑面积2833.1平方米，案涉租赁房屋包括在内。2016年11月7日，原告、第三人及拍卖公司共同签订《补充协议》，约定召集包括被告在内的三户租期未到期的承租户，根据“买卖不破租赁”原则由原告、被告、第三人共同完成租赁关系的交接，由拍卖公司见证；租金从2016年12月1日起由原告收取，如果原告不再出租，需提前终止租赁关系的，由原告自行与三户承租人协商解决。2017年4月25日，原告办理了武侯区郭家桥西街8号“校缘综合楼”总面积2833.1平方米房屋的不动产权登记。 2017年5月16日，原告及第三人分别作为买受方和出卖方，向被告发出书面《通知书》，要求被告在正常缴纳房租和水电等费用情况下，于2017年10月30日前撤离承租房屋，并结清所有费用，但因被告已经拖欠三个月房租，故要求被告在5月24日前按合同约定将租费缴纳给原告，并解除合同，办理承租房屋。被告签收该通知书。2017年6月2日，原告及第三人再次共同向被告发出书面通知，通知被告因其未在5月24日前付清拖欠的房租，现已逾期，按照合同约定已经达到解除条件，故通知被告租赁合同于2017年5月25日解除，要求其在收到通知三内腾空房屋，付清截止5月24日的房租和水电费，逾期不腾空房屋的将收取从2017年5月25日起的占有使用费。被告签收该通知。庭审中各方确认，被告已经向第三人支付了2016年11月1日-2017年1月31日的房屋租金，第三人向原告移交了其中2016年12月1日起至2017年1月31日的租金，此后被告未再向原告或第三人支付过租金。本案审理过程中，原被告双方于2017年8月17日实际完成了房屋腾退交接。原告向本院申请撤回要求被告腾退房屋的申请，并主张将房屋占有使用费计算至2017年8月17日，金额为52709元。以上事实有《房屋租赁合同》、《拍卖成交确认书》、《补充协议》、不动产登记证、通知等证据材料以及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告在被告承租房屋期间通过竞拍获得案涉租赁房屋的所有权，故其作为新的买受人承接原出租人的权利义务，受《房屋租赁合同》的约束，而被告应当向新的买受人履行承租方义务。根据合同约定，被告应当在2017年1月16日前支付下一季度的租金，但被告并未依约支付，已经构成违约。根据《房屋租赁合同》约定，被告迟延支付达10天以上或欠费达一万元以上，则出租方有权解除合同，现被告违约情形已经达到合同约定的解除条件，故原告向其发出解除合同的通知符合合同约定，被告收到解除通知后并未提出异议，且双方实际腾退交付了房屋，故本院确认双方租赁合同于2015年5月24日解除。原告向被告主张2017年2月1日至2017年5月24日的租金73203元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对原告主张的腾退房屋请求，应双方已经实际完成腾退交付，故本院不再予以处理。虽双方合同于2017年5月24日解除，但被告仍继续实际占有房屋，故原告有权主张房屋的占有使用费，因房屋在2017年8月17日腾退交付，故对原告变更诉讼请求后主张的截止2017年8月17日的占有使用费52709元本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告邓永华本判决生效之日起五日内向原告成都星汉投资有限公司支付房屋租金73203元；二、被告邓永华于本判决生效之日起五日内向原告成都星汉投资有限公司支付房屋占有使用费52709元；三、驳回原告成都星汉投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用1630元，减半收取计815元，由被告邓永华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　杨　奕二〇一七年八月二十五日书记员　李舒驹来源：