（2017）粤53民终451号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-12-13

案件名称

肇庆市椿峰经济发展有限公司、肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司与罗定市龙岗花苑业主委员会、罗定市尚信物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省云浮市中级人民法院

所属地区

广东省云浮市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

肇庆市椿峰经济发展有限公司,肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司,罗定市龙岗花苑业主委员会,罗定市尚信物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省云浮市中级人民法院民事判决书（2017）粤53民终451号上诉人（原审被告）：肇庆市椿峰经济发展有限公司。住所地：肇庆市。法定代表人:梁光中。上诉人（原审被告）：肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司。住所地：罗定市。法定代表人:彭袖峰。上述两上诉人的共同委托代理人：莫衍、黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗定市龙岗花苑业主委员会。住所地：罗定市。主任：梁辉荣。委托代理人：陈灿洪，广东七星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗定市尚信物业服务有限公司，住所地：罗定市。法定代表人：陈红梅。委托代理人：邹强，男，罗定市尚信物业服务有限公司经理。上诉人肇庆市椿峰经济发展有限公司（以下简称“椿峰公司”）、肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司（以下简称“椿峰分公司”）因与被上诉人罗定市龙岗花苑业主委员会（以下简称“业委会”）、罗定市尚信物业服务有限公司（以下简称“尚信公司”）物业服务合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。椿峰公司、椿峰分公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、两被上诉人不是适格的诉讼主体，应驳回其诉讼请求。1、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号），一、关于诉讼主体“业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。”本案中，业委会未获得业主大会的授权对本案提起诉讼或出庭参加诉讼，不是适格的诉讼主体。2、尚信公司是根据业委会的委托而进行物业管理的，而业委会对尚信公司进行物业管理委托前必须获得业主大会的授权。但本案中业委会未提交相关的业主大会通过委托尚信公司进行物业管理的决议以及通过决议的会议记录，所有的所谓会议决议均是业委会自行制作，没有相关业主的签名、确认，尚信公司与业委会自行签订的《物业服务合同》系业委会未获得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订的，为无效合同，应驳回两被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人向上诉人追讨物业管理费的程序、证据不足，应驳回其诉讼请求。1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”故经书面催交是追讨物业管理费的前置条件、先决条件，现无证据证实被上诉人已书面向上诉人催交物业管理费，应驳回被上诉人的诉讼请求。2、上诉人与被上诉人未签订物业管理服务合同，双方不存在物业服务合同关系，被上诉人无权向上诉人追讨物业管理费。3、上诉人在罗定市龙岗花苑住宅小区拥有物业，被上诉人自2015年1月1日起至今拒绝为上诉人办理出入卡[（2016）粤5381民初1684号民事判决书确认该事实]，亦未为上诉人提供物业管理服务，以致上诉人的物业多次失窃，大门多处被破坏，车库被非法占有、使用，上诉人遭受巨大损失，被上诉人无权向上诉人追讨物业管理费。4、上诉人在罗定市龙岗花苑住宅小区的物业自成规模，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”之规定，上诉人可以自行管理其物业而不是必须委托尚信公司管理，现双方未签订物业服务管理合同，被上诉人亦未提供物业管理服务，双方不存在物业服务关系，被上诉人无权向上诉人追讨物业管理费。5、上诉人拥有龙岗花苑住宅小区3000多平方米的物业，但被上诉人否认上诉人在罗定市龙岗花苑住宅小区的物业所有权，未将上诉人当作业主看待，更未通知上诉人开业主大会、参与投票表决，被上诉人提交的各项决议无效且对上诉人不产生任何效力，被上诉人无权向上诉人追讨物业管理费。三、物业面积、物业管理费、滞纳金计算错误。1、被上诉人主张按3559.38平方米物业面积计算物业管理费，但其提交的证据，有些物业只有土地使用证而无房产证，按3559.38平方米计收物业管理费证据不足，被上诉人应承担举证不能的后果。2、被上诉人存在多计、重复计算物业管理费的事实。（1）坤和阁首层商铺第9卡、第10卡、第11卡、第12卡、第13卡以及华龙阁首层商铺第13卡、第14卡由他人使用，商铺使用人已缴交物业管理费，被上诉人重复计收这些商铺的物业管理费，应予以驳回。（2）兴龙阁A幢206房、兴龙阁B幢206房、兴龙阁第二层之一房屋在临街商铺上面，被上诉人未提供物业管理服务也不需要被上诉人提供服务，因为临街商铺有公共事务局的人提供服务，临街商铺上面的房屋由屋主自行管理，被上诉人计收临街商铺上面的房屋物业管理费没有依据。（3）泰龙阁A幢首层储物房1，宝龙阁车库之一、之二，宝龙阁摩托车库，乾龙阁B幢首层车库5号、38号、26号、37号、19号、18号、17号、14号、34号杂物房，会所均被被上诉人侵占，且被上诉人未提供物业管理服务导致上诉人的物业多次失窃、大门多处被破坏、车库被非法占有、使用，上诉人遭受的损失巨大，被上诉人无权请求这些物业的管理服务费。3、按0.6元/平方米计收物业管理费过高，因小区内有出租车位、车库等收入，其他业主按0.4元/平方米计收物业管理费，对上诉人按0.6元/平方米计收物业管理费系差别对待，不应支持。4、滞纳金按每日万分之五计算没有证据支持，应予驳回。综上，被上诉人不是适格的诉讼主体，其追讨物业管理费的程序、证据不足，物业面积、物业管理费、滞纳金计算错误，应驳回被上诉人的诉讼请求。原审对这些事实未作认定，属认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。业委会、尚信公司辩称：一审判决符合法律规定，审判程序合法，实体处理正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。被上诉人作为诉讼当事人的主体是适格的。对于物业费的追讨，被上诉人已经在小区公告等各种方式张贴，完全符合法律规定的以书面催收的形式要求。对于物业费的计算完全正确，上诉人对拖欠物业费的建筑面积在一审答辩时也予以确认，没有提出异议。因此，被上诉人关于物业费的诉讼请求合法合理，应予支持。业委会、尚信公司向一审法院起诉请求：1、请求判令椿峰公司、椿峰分公司向业委会、尚信公司支付拖欠的物业服务费人民币44848.19元及其滞纳金人民币14127.18元，合计人民币58975.37元。2、本案的诉讼费用由椿峰公司、椿峰分公司承担。一审法院认定事实：椿峰公司和椿峰分公司是龙岗花苑住宅小区的开发商及前期物管公司，2014年9月7日龙岗花苑住宅小区成立业委会，并经罗定市房地产管理局于2014年10月10日备案，领取了组织机构代码证。2015年1月1日，椿峰公司、椿峰分公司撤出小区管理，业委会则按照龙岗花苑第二次业主大会的决议接管龙岗花苑全部物业管理区的全部物业服务。业委会与尚信公司分别于2014年12月17日、2015年6月27日、2015年11月21日和2016年6月11日签订《物业服务合同》，约定在业委会对小区自行管理期间，由尚信公司协助业委会提供物业服务，物业服务费为政府指导价三级管理服务等级的每平方米0.6元/月,三个月为一个管理周期（公告确定的最小缴费周期为三个月）,业主或物业使用人逾期(2014年12月17日的《物业服务合同》约定在管理周期首月的第十日之后交费的为逾期；2015年6月27日、2015年11月21日和2016年6月11日的《物业服务合同》约定在管理周期第二个月的第一日之后交费的为逾期)未交纳物业服务费的,可按万分之五/日的标准承担相应的逾期付款违约金。2015年9月26日，龙岗花苑住宅小区第三次业主大会通过决议，授权业委会和协助自行管理的尚信公司对欠交物业管理费的业主提起诉讼。椿峰公司、椿峰分公司自2015年1月1日撤出小区管理后，其作为开发商建造而尚未卖出的包括会所，小车库，摩托车位，商铺，储物房等共计面积3559.38平方米的物业仍为其所有和实际使用。但椿峰公司、椿峰分公司自2015年1月1日起至2016年9月5日止一直没有缴纳相应的物业服务费。椿峰公司、椿峰分公司每月应缴纳的服务费为：3559.38平方米×0.6元/平方米=2135.63元，每三个月应缴纳的服务费为：2135.23元×3=6406.89元。椿峰公司、椿峰分公司自2015年1月1日起至今拖欠业委会、尚信公司的物业服务费，其逾期缴费情况如下：2015年1月1日起至2015年3月31日期间的物业服务费逾期日为2015年1月11日；2015年4月1日起至2015年6月30日期间的物业服务费逾期日为2015年4月11日；2015年7月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费逾期日为2015年7月11日；2015年10月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费逾期日为2015年10月11日；2016年1月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费逾期日为2016年2月1日；2016年4月1日起至2016年6月30日期间的物业服务费逾期日为2016年5月1日；2016年7月1日起至2016年9月30日期间的物业服务费逾期日为2016年8月1日。椿峰公司、椿峰分公司自2015年1月1日起至2016年9月30日止共拖欠21个月物业服务费为2135.63元×21=44848.23元。该款经业委会、尚信公司多次催讨未果。遂成讼。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。涉案的龙岗花苑住宅小区原由椿峰公司、椿峰分公司经营管理，椿峰公司、椿峰分公司自2015年1月1日撤出后，已由依法成立的业委会接管小区，经小区业主大会授权业委会与尚信公司签订《物业服务合同》约定尚信公司协助配合业委会对龙岗花苑住宅小区进行自行管理。椿峰公司、椿峰分公司在其撤出小区管理后仍是小区内其中建筑面积3559.38平方米的相关物业的所有人，故对椿峰公司、椿峰分公司属于龙岗花苑住宅小区业主的身份，一审法院予以确认。本案的争议焦点主要有：一、业委会、尚信公司作为原告主体是否适格及业委会的成立及其行为是否合法有效。二、椿峰公司、椿峰分公司与业委会、尚信公司之间是否存在物业服务合同关系以及椿峰公司、椿峰分公司应否向业委会、尚信公司缴纳物管费用。关于争议焦点一的问题。《物业管理条例》第十一条第一款第（三）项规定“下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员”，第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会······决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意······业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，《中华人民共和国物权法》第七十八条也规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。本案中，业委会系由龙岗花苑业主大会依法选举产生的，且经政府房地产行政主管部门备案，业委会的成立及其根据业主大会决议接管小区物业等相关行为合法有效，对此，一审法院予以确认。椿峰公司、椿峰分公司认为其并没有接到通知参与业主大会投票表决故业主大会的各项决议无效的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。根据业主大会决议和授权，业委会有自行管理小区物业并对欠交物业管理费的业主提起诉讼的权利，故其在本案中的原告主体适格；此外，根据业委会与尚信公司签订的《物业服务合同》的约定，尚信公司在业委会对小区自行管理期间负有协助业委会提供物业服务，业委会与尚信公司作为涉案物业服务合同的当事人，也是适格的原告。椿峰公司、椿峰分公司认为业委会、尚信公司的主体不适格的意见不当，一审法院不予采纳。关于争议焦点二的问题。本案中，业委会与尚信公司签订的涉案《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“······业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”等规定，涉案《物业服务合同》对椿峰公司、椿峰分公司具有约束力，故对本案双方之间的物业服务合同关系，一审法院予以认定。鉴于业委会、尚信公司已按《物业服务合同》约定以及相关规定对龙岗花苑小区提供了物业服务，椿峰公司、椿峰分公司作为业主有依法向业委会、尚信公司支付物业服务费的义务，但其自2015年1月1日至今未向业委会、尚信公司支付物业服务费，已构成逾期违约，依法应承担逾期付款的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“······物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，椿峰公司、椿峰分公司认为业委会、尚信公司未为其提供物业管理服务而无须向业委会、尚信公司支付物业服务费的抗辩意见，理由不能成立，一审法院不予采纳。业委会、尚信公司提出要求判令椿峰公司、椿峰分公司向其支付拖欠的物业服务费及其滞纳金的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，一审法院判决如下：一、限肇庆市椿峰经济发展有限公司、肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司在判决发生法律效力之日起五日内支付罗定市龙岗花苑业主委员会、罗定市尚信物业服务有限公司物业服务费44848.19元及其按每日万分之五计算的逾期付款违约金（违约金以每三个月物业服务费的逾期情况分段计算：1、以本金6406.89元从2015年1月11日起计至付清之日止；2、以本金6406.89元从2015年4月11日起计至付清之日止；3、以本金6406.89元从2015年7月11日起计至付清之日止；4、以本金6406.89元从2016年10月11日起计至付清之日止；5、以本金6406.89元从2016年2月1日起计至付清之日止；6、以本金6406.89元从2016年5月1日起计至付清之日止）；7、以本金6406.89元从2016年8月1日起计至付清之日止。二、驳回罗定市龙岗花苑业主委员会、罗定市尚信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637元，由肇庆市椿峰经济发展有限公司、肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司负担。二审中，业委会、尚信公司围绕上诉请求提交了《罗定市龙岗花苑业主委员会公告》、《罗定市龙岗花苑业主委员会关于对欠费业主催缴物业费的公告》、《关于起诉部分欠交物业管理费业主的说明》的证据，拟证明业委会、尚信公司已多次在小区内张贴公告催收物业费用的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，本院作出的（2017）粤53民终388号民事判决仅认定椿峰公司、椿峰分公司登记为权属人的位于龙岗花苑会所、小车库、摩托车库的建筑面积为2754平方米，储物房使用权面积为25.5平方米，对商铺等其他物业面积没有认定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、业委会、尚信公司是否为本案适格的原告。2、椿峰公司、椿峰分公司是否应当向业委会、尚信公司交纳物业管理费及物业管理费如何计算。关于争议焦点一，业委会是由龙岗花苑业主大会依法选举产生，且经罗定市房地产管理局备案，业委会的成立及其根据业主大会决议接管小区物业等相关行为合法有效。罗定市龙岗花苑第三次业主大会通过的《罗定市龙岗花苑第三次业主大会决议》（2015年第1号），已授权业委会和协助自行管理的物业公司对欠交物业管理费的业主提起诉讼。依照《物业管理条例》第十一条第一款第（三）项、《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业委会有权根据业主大会决议和授权，自行管理小区物业并对欠交物业管理费的业主提起诉讼。业委会在自行管理小区期间，又与尚信公司签订《物业服务合同》，约定尚信公司在业委会对小区自行管理期间负有协助业委会提供物业服务。业委会与尚信公司作为涉案物业服务合同的当事人，均是本案适格的原告。椿峰公司、椿峰分公司上诉认为业委会、尚信公司的主体不适格的意见，理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，根据罗定市不动产档案室出具的查询结果，对双方当事人在一审庭审中一致确认椿峰公司、椿峰分公司在罗定市龙岗花苑所有的包括会所、车库、摩托车位、商铺、储物房等物业总面积为3559.38平方米，本院予以确认。业委会、尚信公司已按《物业服务合同》约定以及相关规定对龙岗花苑小区提供了物业服务，椿峰公司、椿峰分公司作为业主有依法向业委会、尚信公司支付物业服务费的义务，但其自2015年1月1日起至今未向业委会、尚信公司支付物业服务费，已构成逾期违约，依法应承担逾期付款的违约责任。椿峰公司、椿峰分公司上诉认为物业面积、物业管理费、滞纳金计算错误的意见，没有提供证据证明，本院不予支持。一审判决判令椿峰公司、椿峰分公司支付业委会、尚信公司物业服务费44848.19元及逾期付款违约金正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。椿峰公司、椿峰分公司的上诉请求，缺乏理据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费921元，由上诉人肇庆市椿峰经济发展有限公司、肇庆市椿峰经济发展有限公司罗定分公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邓建勇审　判　员　　陈　阳代理审判员　　尹　蕾二〇一七年八月二十五日书　记　员　　冯梓叶微信公众号“”