（2017）苏1181民初5355号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-12-13

案件名称

5355丹阳市三新物业管理有限公司与袁寿鹏物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

丹阳市人民法院

所属地区

丹阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丹阳市三新物业管理有限公司,袁寿鹏

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条，第一百四十二条，第一百六十二条

全文

江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1181民初5355号原告：丹阳市三新物业管理有限公司，统一社会信用代码91321181570955543A，住所地丹阳市水关西路泰豪公寓小区1号楼5单元602室。法定代表人：陈学勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱明华，该公司员工，男，汉族，1963年10月15日生，丹阳市人，住丹阳市。委托诉讼代理人：邱金花，该公司员工，女，汉族，1962年11月5日生，丹阳市人，住丹阳市开发区。被告：袁寿鹏，男，1958年11月13日生，汉族，扬州市人，现住丹阳市开发区。委托诉讼代理人：钱良，江苏金正平律师事务所律师。原告丹阳市三新物业管理有限公司与被告袁寿鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，依法由审判员张素琴适用小额诉讼程序于8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱明华、邱金花与被告袁寿鹏及其委托诉讼代理人钱良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丹阳市三新物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业费8962.6元及滞纳金2180.9元(自2015年1月1日至2016年12月31日按每天1‰计)；2、诉讼费由被告承担。被告袁寿鹏辩称：1、原告主张2015年1月1日至2016年10月31日的物业费无法律依据。涉案转让协议是债权转让，被告对此并不知情，故对被告不发生法律效力。2、原告与丹阳市府前星座小区物业管理委员会签订了物业管理委托合同，该合同依照相关规定应当经业主大会追认，该委托合同对被告也不发生法律效力。3、原告现主张2016年11月1日至2017年12月31日的物业费无法律依据，原告未提供物业服务的期间，不应当收取物业费。即使原告据以向涉案小区提供物业服务的委托合同有效，其在合同中也未明确物业管理年度的具体时间。4、原告主张的滞纳金不符合法律规定。2015年至2016年的物业费，原告既无权收取，也未催缴，其主张滞纳金没有法律依据。5、原告在提供服务期间未有尽到合理尽善的物业服务，被告因房屋漏水多次要求维修，原告一直未维修好。小区下水道改造、消防管道改造，被告都交了钱，但是车辆却不能进入小区内停放，甚至偶尔停放也会被人为损坏。物业公司之前对小区进行改造时，影响了被告房屋的窗户安全，当时物业公司答应由被告自己安装防盗窗，安装费用由物业公司承担。但被告安装好后，物业公司不认可了。被告的房屋在临街街面上，卫生费用被告已向城管部门缴纳，原告对被告的房屋未有任何物业服务。就被告的抗辩事由，原告补充陈述：原告公司到涉案小区经过三个月的试用期后才签订正式的合同，并公示了委托合同。关于防盗窗费用之事，原告之前到被告处收取物业费，被告并未提过此事。消防改造影响到整个小区的门面房，其他商铺业主都没提过此事。关于房屋漏水，被告从未向原告提过，其房屋也已过保修期，若需维修，也要动用维修基金，这需业主们签字。关于停车问题，涉案小区是老小区，车位紧张。原告公司到了该小区后，对车辆进行了登记，但被告的车辆未前来登记。如被告的车辆停入小区，就要占用已登记车辆的车位，保安故未让被告停车。关于收取绿城公司服务期间的物业费事宜，该物业公司聘请的保安的工资都是小区所在社区垫付，原告收取该期间的物业费后需还给社区。本院经审理认定，被告是丹阳市曲阿街道府前星座小区13-S4商铺的业主，该商铺建筑面积248.96平方米。2016年11月1日，丹阳市新绿城物业有限公司(以下简称绿城公司)作为甲方，原告作为乙方，双方在丹阳市府前星座小花园小区物业管理委员会(以下简称物业管理委员会)的见证下签订了一份“关于府前星座花园小区部分欠交2016年11月01日之前物业服务费的协议”，约定绿城公司于2016年10月31日退出府前星座花园小区，原告自2016年11月(协议上为1月，应为笔误)1日起负责该小区的物业管理事宜，该小区部分欠交2016年11月1日前的物业服务费，由原告负责收取。同日，物业管理委员会作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份府前星座小区物业管理委托合同，约定物业名称为丹阳市府前星座花园小区，物业类型为多层住宅、沿街商铺，甲方代表小区全体业主委托乙方对物业范围内的全体业主和物业使用人提供物业管理服务，委托期限为36个月，自2016年11月1日起至2019年10月31日止，服务费(物业费、停车费等)由乙方采取包干制、预收费的形式进行，每管理年度前两个月向业主收取本年度的物业管理费，其中经营性用房的收费标准为1元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起每天按当期应交费用的1‰加收滞纳金，合同同时对乙方的物业管理内容、职责以及甲方的权利义务等均作了较为详细的约定。因被告欠交物业服务费，原告提起本案诉讼。庭审后，原告为和谐与业主之间的关系，书面表示放弃对滞纳金的诉讼请求。以上事实，有原告提供的委托合同1份、欠缴2016年11月1日之前的物业费的协议及双方当事人陈述等证据所证实。本院认为，物业管理合同是物业管理公司为小区业主提供物业管理服务，业主或者物业使用人按约支付物业服务费的合同，该合同并不必然需要每一位业主与物业管理公司签订，而由业主通过成立业主委员会或者推荐业主代表等方式与物业管理公司签订。合同依法成立后即受法律的保护，当事人应当依法全面履行各自的义务。物业服务的提供者，在接受委托后，应当本着诚实信用、恪尽职责的善良意识，将最大程度地维护业主利益作为自己的工作目标，努力创造明净整洁、安静有序、安全和谐的小区环境，尽心尽职向小区业主提供一个善良管理人可以提供的最完善的服务；另一方面，小区的业主和物业使用者，对物业管理公司服务质量的要求宜控制在一般善良管理人的职责范围内，而不宜不合理地任意扩大，甚至将其遭受到的负面影响一概归责于物业管理公司，并以此拒绝给付物业费，而有损整个小区物业的正常管理秩序。至于商铺，从其规划建设、产权登记地址、与小区住宅区的形式构成(处于小区住宅楼的外围，将小区围成一个相对独立的整体)等方面考量，均可看出商铺为一个小区不可分离的组成部分，而其临街而设，恰恰是为更好地发挥其商业用途，更加有利于业主的经营活动，其业主自当依约交纳服务费用。原告进驻涉案小区后，向小区业主提供了相应的基础物业管理服务，被告作为该小区的业主理应依约向原告支付物业费。被告对涉案委托合同委托方物业管理委员会的性质提出异议，并进一步对委托合同的效力提出异议，因物业管理委员会系小区业主代表和物业使用人代表在小区所在社区指导下依法成立，故其代表的依然是小区业主和使用人的利益，其代表涉案小区全体业主与原告签订的涉案委托合同并无不当，且就合同而言，合同约定事项并未侵害业主的利益，也未违反法律法规，或者规避法律法规的规定。此外，被告在庭审中陈述，涉案小区的业主委员会是2016年11月成立的，业主委员会成立之后，把原先的物业公司赶走了，新聘了原告。而涉案委托合同签订时间为2016年11月1日，故被告应该是混淆了物业管理委员会和业主委员会，此陈述也表明其对于原告接受委托管理涉案小区物业的事宜是清楚的，但其之前并未提出过异议。因此，本院对被告就涉案委托合同所提异议不予认可。被告对“关于府前星座花园小区部分欠交2016年11月01日之前物业服务费的协议”提出异议，认为该协议对其不产生法律约束力。对此，首先，作为见证人的物业管理委员会，是由小区业主代表和物业使用人代表等人组成，其是为小区全体业主及物业使用人之利益而设立，其作为见证人，可以视为该协议内容对全体业主和物业使用人进行了公示。其次，物业服务费用是物业管理企业支付员工报酬、维持企业正常运行的经济来源，如原告所言，绿城公司欠付的员工工资，系小区所在社区代为支付，原告收取业主欠交绿城公司服务期间的物业费后将交还社区。再次，该协议并未加重被告的责任。综上，此协议内容合法，不侵害当事人及业主和物业使用人的合法权益，不存在不正当因素，并因物业管理委员会的见证而对业主或者物业使用者起了告知作用，故被告理应受该协议的约束。关于原告主张的物业服务费，被告提出异议，本院认为，涉案委托合同约定，原告的服务期限为36个月，自2016年11月1日起至2019年10月31日止，其有权于每管理年度前两个月向业主收取本年度的物业管理费，未明确管理年度的起止时间，但从上述约定可以认定，首个管理年度自2016年11月1日起至2017年10月31日止为宜，故本院采信被告就此的部分抗辩意见，确认原告得主张物业服务费至2017年10月31日，被告应向原告支付物业服务费8464.64元。被告另辩称其已付2015年度的物业服务费，但原告未予认可，被告也未能就此举证，故本院对被告辩称的该事实不予确认。被告的其他辩称意见，也均不能成为其拒付物业服务费的充分理由，故本院均不予采信。原告放弃对滞纳金的诉讼请求，是其对自身权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，也不侵害他人的合法权益，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，保障诚信有序的社会主义市场经济秩序，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告袁寿鹏于本判决生效后十日内给付原告丹阳市三新物业管理有限公司物业费8464.64元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告)。本判决为终审判决。审判员　　张素琴二〇一七年八月二十五日书记员　　谢　婉附本判决适用的法律条款：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 关注公众号“”