（2017）鄂01民终3766号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2018-07-14

案件名称

郑洁君、武汉交发物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑洁君,武汉交发物业管理有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2017）鄂01民终3766号上诉人（原审被告）：郑洁君，女，汉族，1984年9月4日出生，户籍地湖北省武汉市江岸区，住湖北省武汉市江汉区，委托诉讼代理人：蔡春、邓力，湖北元申律师事务所律师（特别授权代理）。被上诉人（原审原告）：武汉交发物业管理有限责任公司，住所地湖北省武汉市江岸区三眼桥四村260号海虹锦都2栋1层4室。法定代表人：张再兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟，湖北维力律师事务所律师（一般授权代理）。上诉人郑洁君因与被上诉人武汉交发物业管理有限责任公司（以下简称武汉交发物业）的物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成由审判员潘捷任审判长，审判员晏明主审、审判员万军参加的合议庭审理了本案，书记员伍雅玲翔担任记录。2017年7月19日对本案进行了法庭调查，上诉人郑洁君的委托诉讼代理人蔡春、邓力，被上诉人武汉交发物业的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑洁君上诉请求：二审法院撤销原判、驳回对其诉请。事实和理由：一审判决未认定物业服务合同届满前提供服务存在隐患和认定物业服务合同届满后武汉交发物业仍为业主提供服务，以及以未提供选聘或续聘决定的证据为由，属于认定事实不清；一审判决错误诠释相关的司法解释，属于适用法律错误。武汉交发物业辩称，请求二审法院驳回上诉、维持原判。2017年1月9日，武汉交发物业向一审法院起诉请求：判令郑洁君向其支付物业服务费4,238元及因主张权利而支付律师费800元。郑洁君辩称，武汉交发物业未履行车辆管理义务，导致郑洁君电动车被盗，双方一直未协商一致，故郑洁君拒绝缴纳物业费。物业合同于2015年12月31日到期，到期后未续签合同，依据法律规定，物业服务合同权利义务终止后，武汉交发物业无权主张该期间的物业费。要求支付律师费，既无相关凭证也无法律依据，不应支付。一审法院认定事实：2012年12月31日，武汉市海虹景小区业主大会业主委员会（甲方）与武汉交发物业（乙方）签订的《海虹景物业服务合同》（以下简称《物业合同》）约定，乙方为海虹景小区提供物业服务，合同期限为叁年，自2013年1月1日至2015年12月31日；服务内容包括，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域环境卫生的维护、公共区域的秩序维护和安全协防；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，高层住宅1.30元/m2/月，业主按半年交纳物业服务费，每次交费的时间为每个缴费周期的第一个月的10日前；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日加收滞纳物业费等费用万分之五的滞纳金的标准向乙方支付违约金；合同第二十条第一款“合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务”、第二款“乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”、第三款“乙方不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止”约定。另查明，郑洁君系海虹景小区9栋2单元702室的业主,其房屋建筑面积为135.8m2。2015年5月17日，郑洁君之配偶陈钰因财物被盗向辖区的公安派出所报案，该所向报案人出具了《受案回执》。郑洁君因其财物被盗事宜与武汉交发物业未能达成一致意见，之后拒交物业管理费。截至2016年12月31日，郑洁君尚欠2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费共计4,236.96元（135.8m2×1.3元/m2月×24月）。再查明，武汉市海虹景小区的第二届业主委员会（以下简称二届业委会）于2015年11月3日向武汉交发物业发出的《联系函》载明，“贵司与海虹景小区签订的《物业合同》于2015年12月31日到期，物业服务合同即将终止，为了提高小区服务水平，业委会决定选聘物业公司。为利于小区管理，保护业主合法收益，请贵司在2015年11月15日前向业委会提交以下资料：一、本小区内公共区域收益的账目明细及支出单据；二、本小区维修金账户余额，并向小区业委会提供相应对账单；三、提供本小区35部电梯历年所有电梯检测报告。”。同日，该《联系函》送达给武汉市江汉区唐家墩街新村社区居民委员会（以下简称辖区居委会）。2015年11月17日，二届业委会又给武汉交发物业发出《联系函》载明，“海虹景业委会于2015年11月1日发函告知，贵司签收后对我方来函置之不理。海虹景小区业委会现正式通知贵司，自2016年1月1日起，不再与贵司签订物业管理委托合同，解除双方的委托关系”。还查明，《物业合同》于2015年12月31日到期后，双方未续签合同。辖区居委会证实，武汉交发物业自2005年海虹景小区交付使用之日起，一直承担该小区的物业服务工作至今。一审法院认为，武汉市海虹景小区业主委员会与武汉交发物业签订的《物业合同》，系当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同对该小区全体业主均有约束力。依照《物业合同》第二十条第一款“合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方（指武汉交发物业）有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务”、第二款“乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的约定，本案中，双方合同期限届满后，郑洁君未提供业主大会作出选聘或续聘决定的证据，且武汉交发物业一直为该小区提供物业服务。因此，双方签订的合同自动延续。武汉交发物业为该小区提供了物业服务，郑洁君作为小区业主，应依约缴纳物业服务费。合同履行中，郑洁君拖欠武汉交发物业的物业服务费，经催要仍不缴纳，已构成违约，应当向武汉交发物业承担违约责任。根据《物业管理条例》第四十七条第一款“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”的规定；《物业合同》约定，武汉交发物业有对公共区域的秩序维护和安全协防的义务。因此，物业服务企业对物业管理区域内的安全防范工作是协助义务。郑洁君的财物被盗，已向公安机关报案，辖区公安派出所已受理了“陈钰财物被盗窃案”。郑洁君以财物被盗为由拒交物业服务费，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”、第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，本案中，二届业委会向武汉交发物业发函，要求武汉交发物业提交相关资料，并未要求武汉交发物业退出物业服务区域、移交物业服务用房，且辖区居委会证实武汉交发物业至今仍在为该小区提供物业服务。因此，郑洁君称物业合同届满后武汉交发物业无权主张物业费的抗辩理由，没有法律依据。武汉交发物业主张郑洁君承担律师费，未提供其实际支出的相关证据，应承担举证不能的法律后果。综上，武汉交发物业要求郑洁君支付物业服务费的诉讼请求，具有合同和法律依据，法院予以支持。武汉交发物业要求郑洁君承担律师费的诉讼请求，未提供证据证实，法院不予支持。对于郑洁君称物业合同终止后武汉交发物业无权主张物业费及财物被盗拒交物业费的抗辩理由，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、郑洁君向武汉交发物业支付物业服务费4,236.96元；二、驳回武汉交发物业的其他诉讼请求。上述款项，于判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币25元，由武汉交发物业负担4元，由郑洁君负担21元（此款武汉交发物业已预付，郑洁君应随同上述判决款项一并支付给武汉交发物业）。第二审程序中，双方当事人均承认的事实有，1、郑洁君为武汉交发物业提供物业服务小区的业主，并被选为二届业委会的成员；2、郑洁君的涉案房屋建筑面积为135.80m2；按照《物业合同》的约定，郑洁君支付物业服务费标准为1.3元/m2月；3、《物业合同》约定的服务期限届满日为2015年12月31日；4、服务期限届满后，二届业委会尚未作出选聘决定；5、对一审判决认定郑洁君欠缴物业费的期间及其计算无异议。二审另查明，1、《物业合同》约定，甲方（委托方）为武汉海虹景业主委员会，乙方（受托方）为武汉交发物业，第三条约定，乙方提供的物业服务标准中，（五）车辆停放管理“1、交通标志明显；2、对进出车辆进行管理和疏导，引导车辆有序通行、停放，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通”；第四条约定，本物业服务合同期限为3年，自2013年1月1日至2015年12月31日；第五条约定，本物业管理区域物业服务收费中，高层住宅1.30元/m2月；第六条约定，业主按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每个缴费周期的第一个月的10日前；第二十条第一款约定“合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务”、第二款约定“乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”；2、《受案回执》显示，陈钰于2015年5月17日报称的陈钰财物被盗窃一案，我单位已受理。受理单位武汉市公安局江汉区分局唐家墩街派出所（印章），2015年5月17日；3、二届业委会向武汉交发物业发出的《联系函》，其中，2015年10月30日的有，“《物业合同》于2015年12月31日到期，物业服务合同即将终止，为了提高小区服务水平，业委会决定选聘物业公司。海虹景小区第二届业委会成立近一年，贵公司至今未向本届业委会履行相关资料及业主收益的交接手续。为利于小区管理，保护业主合法收益，请贵公司在2015年11月15日前向业委会提交以下资料：…二届业委会（印章）”；2015年11月16日的有，“贵司签收后对我方来函置之不理。海虹景小区业委会现正式通知贵司，自2016年1月1日起，不再与贵司签订物业管理委托合同，解除双方的委托关系。从即日起至合同终止日即2015年12月31日，贵司因急需履行物业管理的责任与义务，并请按照国家相关法规做好有关物业管理交接准备工作。二届业委会（印章）”；4、关于海虹景小区物业服务情况的证明，全文为“江汉区人民法院：武汉交发物业管理有限责任公司自2005年海虹景小区交付使用之日起，至今，一直承担并在海虹景小区开展物业服务工作。特此证明。武汉市江汉区唐家墩街新村社区居民委员会（印章），2017年3月30日”；5、2017年3月29日的一审开庭笔录记载有，双方当事人均承认的事实为，合同期限届满后，至今未选聘其他物业服务企业；郑洁君的所涉房屋建筑面积为135.80m2，物业服务费标准为1.30元/m2月，自2015年1月至2016年12月期间，未缴纳物业服务费；武汉交发物业陈述“（律师费的证据）没有。（合同期限届满后，提供物业服务的是）我公司，现在仍在提供物业服务”；郑洁君陈述“（《受案回执》上的陈钰是）被告（指郑洁君）的丈夫。（财物被盗是）电动车。5月份发生的被盗事件，物业费一般是6月或者12月缴纳，发生此事后就没有缴纳了，双方一直未达成协议。（电动车价值）有发票，2,850元”。本院认定如下：一审判决认定的事实属实。本院认为，郑洁君作为武汉海虹景小区的业主，武汉海虹景业主委员会与武汉交发物业签订的《物业合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《物业合同》对业主郑洁君具有约束力。关于期限届满选择权的问题。根据《物业合同》第二十条第一款约定“合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务”、第二款约定“乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的约定，合同期限届满后，物业企业享有选择权的前提条件是，业委会尚未作出选聘或续聘决定。本案中，郑洁君并未提供二届业委会作出选聘或续聘决定，武汉交发物业即享有选择权继续提供服务的行为，符合《物业合同》的约定。关于届满后仍否提供服务的问题。本案中，《物业合同》约定的期限届满后，武汉交发物业依约选择继续提供服务，结合2017年3月30日辖区居委会的证明，武汉交发物业自2005年小区交付使用至今仍服务于小区，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，郑洁君对异议武汉交发物业自期限届满后仍提供服务的事实，负有举证证明责任。因郑洁君未提供足以反驳的相反证据，一审判决认定武汉交发物业继续提供服务，符合上述司法解释第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。郑洁君提出一审判决未认定物业服务合同届满前提供服务存在隐患和认定物业服务合同届满后武汉交发物业仍为业主提供服务以及以未提供选聘或续聘决定的证据为由均属于认定事实不清的主张，缺乏证据证明，本院不予支持。关于存否拒绝退出、移交情形的问题。本案中，二届业委会向武汉交发物业发出的二份《联系函》，其内容所涉的只是让武汉交发物业提交相关资料和通知其解除合同、办理交接准备工作，并未提出武汉交发物业退出的要求，换言之，本案适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的情形并不成就。郑洁君提出一审判决错误诠释相关的司法解释属于适用法律错误的主张，缺乏证据证明，本院不予支持。关于拒交物业费理由的问题。本案中，郑洁君拒交物业费的理由，对于其家中财产被盗的事实，既无合同的约定，也非法定的抗辩理由。对于物业服务存在的问题，若未因此直接损害郑洁君个人的权益，则该请求权提出的主体应当为业委会，而非业主个人。综上，郑洁君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由郑洁君负担。本判决为终审判决。审判长　潘　　捷审判员　晏　　明审判员　万　　军二〇一七年八月二十五日书记员　伍雅玲翔关注公众号“”