（2017）吉0581民初127号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-27
案件名称
田玉华与ＸＸＸ、刘翠翠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
梅河口市人民法院
所属地区
梅河口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田玉华,ＸＸＸ,刘翠翠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
吉林省梅河口市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0581民初127号原告：田玉华，女，1972年3月10日出生，汉族，现住梅河口市。被告：ＸＸＸ，男，1980年2月1日出生，汉族，个体，现住梅河口市。被告：刘翠翠，女，1985年2月24日出生，汉族，个体，现住梅河口市。原告田玉华与被告ＸＸＸ、刘翠翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田玉华、被告ＸＸＸ、刘翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田玉华向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告签订房屋租赁合同；2、要求被告承担租用原告房屋期间所欠的取暖基本热费674元，物业费6225元，卫生费108元，水费210元，电费47.18元；给付使用3个月的房屋租金7500元及3个月的物业费538.75元；承担恢复房屋原状支付的维修费4330元，大门玻璃损坏更换费300元；承担因不及时交纳物业费给原告造成的诉讼费损失60元。上述合计19992.93元，扣除被告交纳的押金1万元，被告应承担9992.93元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月11日原被告双方自愿签订了《房屋租赁合同》，被告租用原告所有的房屋经营幼儿园，租用期限为五年。因被告租用原告的房屋是通过他人手中转租的，双方还约定被告租赁之前所欠的所有费用也由被告承担，租赁期间发生的物业费、卫生费及水、电、取暖费等均由被告承担；还约定被告租赁期满依照原样恢复各家之间的间壁墙、电路、自来水及地热水管等。然而被告应缴纳下年的租赁费时，原告找其索要房租费，被告提出不租用该房屋，原告要求被告将房屋恢复原样，被告向原告索要押金，因双方不能达成共识，原告考虑怕影响房屋的使用，在2016年6月29日接过钥匙自己恢复了房屋原状。因被告不履行合同义务给原告造成的诉讼请求中的严重损失和不良影响。被告的违约行为，原告曾无数次找其协商，被告态度蛮横。无奈只好诉诸人民法院解决，要求被告按照《房屋租赁合同》的约定全面履行义务，并赔偿给原告造成的损失。ＸＸＸ、刘翠翠辩称，同意解除合同，实际上已经解除了。当时有5个门市房的业主将房屋共同租给一个人，做游乐园，我是从游乐园接手，我是做幼儿园，其中有一家靠外侧的是作为食堂，后期因为其他原因，他不租给我了，导致我无法经营幼儿园，后期想要改成早教园，不涉及食堂，后期与房主沟通，因为食堂原因转到其他幼儿园，房主也知情，我是被动解除合同的，取暖基本热费我知晓，我没用就没交，我认这个费用，物业费、卫生费有异议，我们之间沟通过，上一任住户欠的，我有证据，水费、电费我有异议，因为我们水费电费我都提前缴纳的，并且数额较多，没想到会欠费，没用的我不能认，3个月租金、物业费我有异议，我是被动解除合同，提前3个月他们就给我打电话，房租我已经交了，但是房子没有用，房东也知情，我半年不用，他们也给我打过电话，我也一一解释过，因为厨房问题无法经营，我要转作早教园房东也同意，2016年5月份到期的3个月前他们与我沟通，他们同意给我时间，因为合伙人一直在外出差，与房东说因为与合伙人沟通不好不能继续经营，然后他们就解除合同。对于本案原告的诉求维修费有异议，她扣除我1万元押金，我主动给她打电话，说一起恢复，她不同意，维修费4300元用不上，她就是一半的间壁墙。玻璃钱我也有异议，两个门都没有动，她说不用我恢复，也不给我钱，当时没有协商好她就已经贴出租了，她很多次去找我要钥匙带人看房，主观意识不租给我，押金1万元远远超出维修费，我要求恢复是原告不同意，我2016年6月份中旬交的钥匙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：田玉华举证：1、电费、水费、物业费、卫生费票据各1张。对真实性予以认定，因具体数额需在本院评判时予以认定，故对证据效力性不予评判；2、协议书、收条各1份，欲以证明恢复间壁墙、电路费用等。因未提供具体施工量及正规收据，出证人孙忠友亦未出庭作证，且被告有异议，故本院对该证据不予采信。ＸＸＸ、刘翠翠提供证据：1、手机平台短信，欲以证明出租房屋转租是经原告同意的。本院认为，该证据真实性予以认定，但原告否认经其同意的事实，被告亦未举出经原告同意的相关证据，故对其证明目的本院不予采信；2、证人程默菡出庭作证证人证言，欲以证明水宝宝幼儿园于2015年10月份搬离承租房屋。原告虽有异议，但未提供反证，故本院予以采信；3、证人李勇出庭作证证人证言，欲以证明2016年5月份上旬ＸＸＸ找其对门市房4个门进行恢复重装。原告对证人证言予以否认，证人亦在干活期间未见过原告，故本院不予采信。关于原、被告争议承租房屋交付时间问题，原告主张是2016年6月29日，被告主张是2016年6月中旬。被告作为承租人应当承担举证证明其将承租房屋交付原告相关证据，因其未能举证证实，本院认为，应以原告自认交付时间2016年6月29日确定为承租房屋交付时间。根据当事人陈述和本院对证据的认定，查明事实如下：ＸＸＸ与刘翠翠系夫妻关系。2013年6月27日，田玉华将其所有的位于梅河口市天龙御都31号门市房（毛坯房）出租给案外人刘旭，签订房屋租赁合同，租赁期限到2018年9月1日，刘旭负责装修费用。刘旭于2014年9月在田玉华不知情的情况下将承租房屋转租给ＸＸＸ、刘翠翠经营幼儿园。由于刘旭违约，田玉华与刘旭解除房屋租赁合同。2014年11月11日，田玉华（作为甲方）与ＸＸＸ、刘翠翠（作为乙方）经协商签订房屋租赁合同，合同约定租赁时间2014年9月起至2018年4月30日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁满期的2个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；乙方需向甲方交租房押金人民币1万元,到期后如不继续租用，租房期满两个月后没有异议的情况下，甲方返给乙方租房押金1万元；2014年8月31日至2015年8月31日此期间的房屋租金己付。（其中2015年5月1日一8月31日房租1万元为租房押金）下一年租房时间为2015年5月1日至2016年4月30日止。租金为3万元整。从2016年5月1日起房屋租金甲方可根据实际情况随行就市调整租金，乙方必须在每年5月1日前一次性交付全额租金；乙方可根据需要对承租房屋进行装修，但不得改变房屋的主体结构，乙方如改变房屋的内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均需要事先征得甲方的书面同意，经有关部门批准后方可施工。租赁期满后乙方如不继续租用，不得拆除屋内任何设施，依附于房屋的装修归甲方所有，并依照原样修复各家之间的间壁墙、电路、自来水管及地热水管等。乙方不得有任何欠费的情况，若有房屋损坏或者欠费情况，甲方有权从租金中扣除；自本合同签定之日前此房屋所欠的一切费用（水费、电费、取暖费、物业费等）均由乙方负责缴纳，甲方概不负责。租赁期间所发生的水、电、暖、物业费、房屋租赁税费等一切费用由乙方承担，经营中所发生的一切税费均由乙方承担。在租赁期间的日常维修由乙方负责。合同签订后，双方履行合同。2015年10月ＸＸＸ、刘翠翠经营的幼儿园整体搬迁出承租房屋。2016年4月30日前田玉华找ＸＸＸ、刘翠翠催要下1年房租，ＸＸＸ、刘翠翠提出解除房屋租赁合同，双方因租赁房屋恢复原状、返还租房押金协商未果。2016年6月29日，ＸＸＸ、刘翠翠将租赁房屋钥匙交付给田玉华。田玉华收到钥匙后自行对房屋间壁墙、电路等进行恢复原状。2016年7月15日，田玉华向国网吉林省电力有限公司通化供电公司交纳该出租房屋电费47.18元。2016年8月2日，田玉华向梅河口市阜康热电有限责任公司交纳该租赁房屋2015-2016年度基本热费674元。2016年9月23日，田玉华向梅河口市自来水公司交纳水费210元，其中往欠180元。2016年7月14日，梅河口市洪达物业管理有限公司因田玉华所有门市房即本案承租房屋欠缴2013年9月10日至2016年9月10日期间物业费6465元，卫生费108元，起诉到本院，本院于2016年11月21日作出（2016）吉0581民初1488号民事判决，判决：被告田玉华于本判决生效后十日内立即给付原告梅河口市洪达物业管理有限公司物业费2191元，并自2014年9月10日起按人民银行同期贷款利率计算滞纳金；给付物业费2191元，并自2015年9月10日起按人民银行同期贷款利率计算滞纳金；给付物业费2191元，并自2016年9月10日起按人民银行同期贷款利率计算滞纳金。案件受理费60元，由被告田玉华负担。该判决已发生法律效力。2016年12月7日，田玉华向梅河口市洪达物业管理有限公司交纳2013年9月10日至2016年7月30日物业费6225元，卫生费108元。现田玉华起诉要求解除与ＸＸＸ、刘翠翠签订房屋租赁合同；要求ＸＸＸ、刘翠翠承担租用房屋期间所欠的取暖基本热费674元，物业费6225元，卫生费108元，水费210元，电费47.18元；给付使用3个月的房屋租金7500元及3个月的物业费538.75元；承担恢复房屋原状支付的维修费4330元，大门玻璃损坏更换费300元；承担因不及时交纳物业费给原告造成的诉讼费损失60元。上述合计19992.93元，扣除ＸＸＸ、刘翠翠交纳的押金1万元，ＸＸＸ、刘翠翠应承担9992.93元。在诉讼过程中，ＸＸＸ、刘翠翠申请对承租房屋间壁墙、电路等恢复原状费用进行评估，本院委托通化中远资产评估有限责任公司进行评估，资产评估报告评估结论为：经评定估算，委托鉴定价值的资产于评估基准日的评估价值为4800元。本院认为，本案争议焦点问题为：1、田玉华与ＸＸＸ、刘翠翠签订的房屋租赁合同是否有效；2、ＸＸＸ、刘翠翠在履行合同过程中是否存在违约行为，应否承担给付田玉华诉求各项费用的义务。关于合同是否有效，ＸＸＸ、刘翠翠主张合同部分条款无效，但未举出合同无效的法定情形相关证据，故本院不予支持。房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合同的形式、内容符合有关法律规定，是合法有效合同，受法律保护。双方当事人应认真履行合同约定的义务;关于ＸＸＸ、刘翠翠在履行合同过程中是否存在违约行为，ＸＸＸ、刘翠翠在房屋租赁合同履行过程中存在未到房屋租赁合同履行期限届满的情况下，单方擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务，其行为是违约行为，应依法承担相应的违约责任;关于田玉华请求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，ＸＸＸ、刘翠翠已实际搬离承租房屋，且在诉讼中表示同意解除房屋租赁合同，故本院予以支持。关于解除房屋租赁合同时间，ＸＸＸ、刘翠翠于2016年6月29日向田玉华交付承租房屋钥匙，房屋租赁合同法律关系自该时间已实际解除;关于ＸＸＸ、刘翠翠应否承担给付田玉华诉求各项费用的义务.按照合同约定，ＸＸＸ、刘翠翠应承担给付田玉华如下各项费用：关于基本热费674元，ＸＸＸ、刘翠翠认可该费用，并同意支付，本院予以支持；关于物业费、水、电费，ＸＸＸ、刘翠翠主张部分费用为刘旭租赁期间所欠费用，不同意支付，但在双方签订房屋租赁合同时，ＸＸＸ、刘翠翠已同意承担该笔费用，且法无禁止性规定，故其主张本院不予支持。物业费计算至2016年6月29日为2年9个月零19天，费用为6039.95元。水费交费时间为2016年9月23日，户名大盛二手车，交费用水月份是2015年7月至2016年8月，其中往欠是180元，本院认为应以180元为准。电费票据交费日期为2016年7月15日，电费年月2016年7月，不能证明是6月29日前所欠，故不予支持。卫生费为108元；关于诉讼费60元，是ＸＸＸ、刘翠翠未按合同约定支付物业费等，田玉华被物业管理部门诉讼而产生的费用，故应予保护；关于恢复房屋原状费用，经评估为4800元，田玉华诉求为4330元，在合理数额范围内，本院予以支持；关于3个月租金7500元及3个月物业费538.75元，2016年4月30日前租金ＸＸＸ、刘翠翠已交付，未交付租金时间为2016年5月1日至2016年6月29日，因ＸＸＸ、刘翠翠未交付承租房屋，故应承担该期间租金。关于恢复原状期间应否承担租金，按照双方签订合同约定租赁期满后如不继续租用，依照原样修复间壁墙、电路等，并未约定此期间支付租金，故田玉华要求该期间租金，无合同依据和法律依据。据此租金为4916.66元（2500元＋2500元÷30天×29天）。3个月物业费，前述物业费已保护至租赁关系解除时，再次主张，属重复主张，本院不予支持；关于大门玻璃损坏更换费300元，田玉华未举出相关证据，本院不予支持。综上，上述各项合理费用合计为16308.61元，扣除田玉华应返还ＸＸＸ、刘翠翠租房押金1万元，剩余为6308.61元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告田玉华与被告ＸＸＸ、刘翠翠签订的房屋租赁合同；二、被告ＸＸＸ、刘翠翠给付原告田玉华基本热费674元，物业费6039.95元、水费180元、卫生费108元、诉讼费60元、恢复房屋原状费用4330元、租金4916.66元，共计16308.61元，扣除原告田玉华应返还被告ＸＸＸ、刘翠翠租房押金1万元，剩余6308.61元，于本判决生效后立即付清；三、驳回原告田玉华其他诉讼请求。如果被告ＸＸＸ、刘翠翠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告ＸＸＸ、刘翠翠负担。被告ＸＸＸ、刘翠翠不履行本判决确定的义务，原告田玉华向本院申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长 田 伟人民陪审员 付文霞人民陪审员 王晓辉二〇一七年八月二十五日书 记 员 李 旸 更多数据：搜索“”来源：