（2017）浙0624民初3113号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-09-29
案件名称
袁相土与陈叔淮、张碧琴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新昌县人民法院
所属地区
新昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁相土,陈叔淮,张碧琴,陈剑鸿
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0624民初3113号原告：袁相土，男，1965年1月22日出生，汉族，住天台县。委托诉讼代理人：何亚江，浙江新希望律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜学文，浙江新希望律师事务所律师。被告：陈叔淮，男，1945年5月24日出生，汉族，住新昌县。被告：张碧琴，女，1952年4月15日出生，汉族，住新昌县。被告：陈剑鸿，男，1974年8月8日出生，汉族，住新昌县。被告兼三被告委托诉讼代理人：陈剑荣，男，1970年5月27日出生，汉族，住新昌县。原告袁相土与被告陈叔淮、张碧琴、陈剑鸿、陈剑荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁相土委托诉讼代理人何亚江、姜学文，被告及被告陈叔淮、张碧琴、陈剑鸿的委托诉讼代理人陈剑荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁相土向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告陈叔淮、张碧琴签订的《房屋租赁合同》终止履行；二、判令被告支付原告商业经营面积补助金额、房屋装修补偿金额、附属物补偿金额、商业经营一次性搬迁和临时安置及停产停业损失金额、住宅搬迁临时安置和自行解决周转用房补偿金额、大型设备搬迁补贴、腾空搬迁奖励等共计1304044.3元（已扣除陈叔淮支付的200000元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年9月28日，原告与陈叔淮签订了《租房协议》。协议约定，陈叔淮将其经营的宾馆用房即人民中路173号福华宾馆一、三、四、六楼及原有中镇庙一弄14号的饭店租赁给原告经营；租赁费每年90000元，期限自2004年9月28日起至2009年9月28日止五年等。2009年9月28日、2015年9月28日，原告再次与陈叔淮、张碧琴签订了《房屋租赁合同》各一份，其中2015年的《房屋租赁合同》约定，租赁房屋坐落于人民中路173号福华宾馆，租赁期限从2015年9月28日起至2023年9月27日止，租金为每年160000元，前两年的租金每季度付一次，第三年起房租一次性付清，租赁房屋用途为宾馆、小店，租赁期间装修维修由原告自己负责，且同意原告转租、安装电梯等。合同签订后，原告因经营需要，对承租的房屋进行重新装修，共计投入装修款1217741元。2017年4月，因新昌县市民公园项目建设需要，原告承租的房屋被新昌县人民政府列为拆迁范围。房屋征收实施单位委托评估机构对人民中路173号房屋装饰装修、设施设备搬迁损失等进行了评估。评估后，原告多次与被告就一次性搬迁损失费、安置补偿费、停产停业损失补偿费等问题进行协商，但均未达成一致意见。由于搬迁时间临近，陈叔淮在2017年6月12日向原告出具了欠条，同意先行补偿原告400000元，并限于搬迁腾空后10日内付清。2017年6月22日，陈叔淮支付了200000元，余款逾期未付。被告与征收实施单位共签订了三份《房屋征收货币补偿协议》，一、编号为A015的征收个人商品房协议为人民中路173号福华宾馆一楼与原海澜之家租赁部分的补偿，福华宾馆一楼面积17平方米，按面积比计算，一次性搬迁和安置补偿费为6435.5元、停产停业损失补偿为32177.5元及签约腾空奖的一半2550元，应归由原告享有；二、编号为A015的征收个人住宅协议为人民中路173号福华宾馆三至六层房屋的补偿，应归属于原告享受的补偿为装修补偿478071元、附属物补偿132464.16元、签约腾空奖91989元（50﹪）、自行解决周转用房91989元、大型设备搬迁损失50790元、商业经营面积补助359968.35元（1799841.75元的20﹪）；三、编号为A218的协议是针对中镇庙14号的补偿，应归属于原告的补偿为装修补偿71486元、附属物补偿3066元、搬迁补偿6381.2元、临时安置补偿17144.64元、签约腾空奖的一半即11906元、自行解决周转用房11906元、商业经营面积补助67574.95元（337874.76元的20﹪）。上述款项总计1504044.3元。因原告系人民中路173号福华宾馆及中镇庙一弄14号饭店的实际使用人，在租赁其未满的情况下终止合同所造成装修及设备损失、一次性搬迁损失、安置补偿损失、停产停业损失等均属原告的实际损失；商业经营面积补助是因为原告将被征收的房屋用于商业经营而获得；腾空搬迁行为有原告配合，相应奖励也应由原告部分享有。对于上述款项，被告仅支付了200000元，余款均未支付。被告陈叔淮、张碧琴、陈剑鸿、陈剑荣答辩称：新昌县人民中路173号福华宾馆1997年起由陈叔淮一家经营，至今为止营业执照登记的经营者还是陈叔淮。因为本身是作为宾馆在经营，相应的设施及装修都是被告在租赁前就存在了的，被告把宾馆租赁给原告经营，相应的宾馆设施也移交给了原告，原告经营期间只进行过维修。现在福华宾馆被拆迁，相应的房屋价值、装修等补偿都应该归产权人即被告所有，与原告没有关系。征收公告后的2017年6月12日，陈叔淮曾与原告协商免掉原告尚未交的房租，补偿给原告400000元，因此向原告出具了欠条，并且已支付给原告200000元。这虽是陈叔淮个人与原告协商的，其他被告原来还不清楚，但事后都是认可的。因为原告在陈叔淮弟弟处尚有120000欠款未还，原告说好收到第一笔200000元补偿款后即归还欠款的，但因原告失约未付，被告对于余款200000也就没有再支付过。福华宾馆全部的装修不足400000元，大部分都是被告装修好的，原告租赁期间只是作了维修。请求驳回原告的诉讼请求。原、被告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据的交换与质证。原告袁相土为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1、2004年9月18日、2009年9月28日、2015年9月28日原告与陈叔淮、张碧琴签订的房屋租赁合同。证明被告将人民中路173号福华宾馆租赁给原告经营，其中2015年9月的租赁合同约定租期到2023年9月27日。被告质证认为：三份房屋租赁合同属实。2、2016年10月8日、2017年1月25日陈叔淮收到租金的收条。证明原告已支付2016年9月28日前的租金，2016年9月至2017年9月该一年度的租金为160000元，已支付了40000元。被告质证认为：无异议。3、原告代表福华宾馆与中国电信新昌分公司签订的安装宽带影视包协议与通信费的发票、装修材料销售清单、收款收据与2016年装修总结以及福华宾馆拆迁前拍摄的照片、视频资料。证明原告在2015年对福华宾馆进行了装修。被告质证认为：一、收款收据是白条，不是正式发票，其真实性有异议；即使是事实也只能证明原告租赁期间曾对宾馆有过维修。二、照片、视频资料真实性无异议，但不能证明福华宾馆的装修是原告所为。4、新昌县市民公园房屋征收与补偿资料。证明本案所涉人民中路173号福华宾馆因市民公园项目被列入拆迁范围。被告质证认为：无异议。5、被告陈叔淮2017年6月12日向原告出具的欠条。证明被告为了获得腾空奖励同意先行支付原告400000元，并免除原告剩余房租120000元。被告质证认为：欠条真实无异议，虽是陈叔淮个人出具的，但其他被告也均是认可的。其中房租全免的意思是2016年9月至2017年9月该一年度尚欠着的房租免除。6、2017年6月8日原告与陈剑荣的通话录音。证明原、被告之间就福华宾馆终止没有达成一致意思表示，且陈剑荣同意另行补偿原告100000元。被告质证认为：通话录音基本属实，录音中是“一万一天”。因为征迁办要求在2017年6月20日前完成搬迁，因此陈剑荣曾向原告承诺如原告在20日前完成搬迁，每提前一天补偿原告10000元，原告是6月18日才搬迁腾空的。7、房屋征收实施单位与被告签订的房屋征收货币补偿协议三份及相应的评估报告。证明本案所涉新昌县人民中路173号、中镇庙一弄14号被征收的补偿情况。被告质证认为：户编号为A0015的补偿协议属实，只是被告未带原件，对里面的具体数额现不能确定；中镇庙一弄14号的补偿协议与本案无关，该房屋不在本案租赁范围内，与原告无关。被告陈叔淮、张碧琴、陈剑鸿、陈剑荣就其事实主张向本院提交了如下证据：8、新昌县城关福华宾馆的营业执照、食品经营许可证、烟草专卖许可证及卫生许可证。证明福华宾馆1997年2月起由陈叔淮注册经营，至今经营者仍是陈叔淮。原告质证认为：证据真实性无异议，但不能达到被告主张的现福华宾馆仍由陈叔淮本人经营的举证目的，也与被告自己的答辩意见不相符。9、2004年9月27日资产移交清单。证明2004年9月原告是将在正常经营的福华宾馆租赁给原告经营，相应的宾馆设施也是被告移交给原告的。原告质证认为：这是2004年9月份首次签订房屋租赁合同时的清单，但到2009年9月份签订第二份租赁合同时就没有了清单，是被告将这些东西搬走了，故在第二份租赁合同里也没有了相应设备清单。本院认为：证据1，被告对证据真实性无异议，可以证明本案被告陈叔淮2004年9月与原告签订租房协议，将所经营的人民中路173号福华宾馆一楼、三楼、四楼、六楼及原有饭店租给原告经营，租期满后的2009年9月28日原告与被告陈叔淮、张碧琴又签订了关于人民中路173号房屋三至六层的房产租赁合同，租赁该房产作为宾馆经营，租期至2015年9月28日；2015年9月28日原告再次与被告陈叔淮、张碧琴签订房屋租赁合同约定，被告出租人民中路173号福华宾馆给原告作为宾馆、小店，期限自2015年9月28日起至2023年9月28日止，租金为每年160000元，其中前两年租金每季一付。证据2，被告无异议，租期内第一年的租金已全部支付，第二年即2016年9月至2017年9月期间的租金已付40000元。证据4，被告无异议，本院予以确认。证据5即欠条，欠条系被告陈叔淮2017年6月12日向原告出具，可以证明本案相关事实，内容为“今房东陈叔淮福华宾馆补偿款合计肆拾万元（400000.-），于搬迁腾空后拾天内付清（房租全免），付给袁相土”，本院依法应予确认。欠条上的“房租全免”双方均认可系已付40000元外实际租赁期间的剩余租金。证据6，被告无异议，且可以与证据5即欠条相映证，本院予以确认。2017年6月8日19时的通话内容证实，一、该日前陈叔淮已经在与原告商谈补偿事宜，初步方案为补偿原告400000元；二、录音中陈剑荣表示另行赔偿“一万一天”、“十万赔给你”，结合前后语句可以认定陈剑荣向原告承诺的是提前搬迁再给予每天10000元的补偿，从6月8日晚准备搬迁到6月20日大致会有100000元；三、原告在此基础上又向陈剑荣提出要求免掉房租，认为其因装修停业，装修不到一年又拆迁，如再要扣房租无法接受，陈剑荣表示免房租这事须由原告与其父陈叔淮商量，认为只要原告好好讲应该会同意免掉的。证据7，系房屋征收实施单位与被告签订的补偿协议，属于征收实施单位根据征收政策对被征收人作出的补偿。证据3、8、9，原、被告争议的是本案租赁房屋的装修问题。一、证据8、9证实人民中路173号自1997年起由被告陈叔淮为个体经营者审批为宾馆经营，2004年9月陈叔淮将该宾馆用房出租给原告，因此宾馆原有的一些设施移交给了原告，原告仍以陈叔淮所审批的名称福华宾馆名义对外经营；二、约定的租赁期限届满后，原告分别于2009年9月、2015年9月与陈叔淮、张碧琴又签订了房屋租赁合同；三、原告实际经营该宾馆已十余年，特别是2015年签了为期8年的租赁合同，原告对宾馆设施进行过必要的维修与装饰也在情理之中，上述原告与被告陈剑荣的通话录音也证实原告在2015年曾对福华宾馆装修；四、证据3中的销售清单、送货单上许多没有销售双方的内容；部分收款收据上不但没有收款人签章，原告反成了收据开票人，证据的形式与内容均不符合法律规定，因此被告就证据3所主张的异议成立，证据3不足以证明原告装修房屋花费了1217741元的事实。综上，本院经审理认定如下事实：1997年2月，坐落于新昌县南明街道人民中路173号由陈叔淮向工商部门审批作为宾馆经营，同时零售香烟、食品等，取名称为新昌县城关福华宾馆。2004年9月18日，陈叔淮与原告签订了《租房协议》。协议约定，陈叔淮将其经营中的宾馆用房即人民中路173号福华宾馆一、三、四、六楼及原有中镇庙一弄14号饭店出租给原告经营，并提供有效齐备的经营证照；租赁费用每年90000元，租赁期限自2004年9月28日起至2009年9月28日止五年，宾馆现有资产由双方盘点移交，原告添置的设备期满后归陈叔淮等。租赁期满后，陈叔淮、张碧琴夫妻与原告于2009年9月28日又签订了《房产租赁合同》，两被告将上述福华宾馆三至六层出租给原告作为宾馆用房使用，租期至2012年9月28日止。期满后两被告再次与原告在2015年9月28日签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，租赁房屋坐落在人民中路173号福华宾馆，租赁期限从2015年9月28日起至2023年9月27日止，租金每年160000元，前两年的租金每季度付一次，第三年起房租一次性付清，租赁房屋用途为宾馆、小店，租赁期间装修、维修由原告自己负责，且同意原告转租、安装电梯等。合同签订后，原告对宾馆进行了装修。2016年10月8日，原告向被告陈叔淮付清了第一年租期的房租，2017年1月25日、2月26日两次支付了2016年9月至2017年9月年度的租金40000元。2017年4月，因市民公园项目建设需要，新昌县人民政府作出了对市民公园项目征收范围内房屋实施征收的决定，上述中镇庙一弄14号、人民中路173号福华宾馆被列为拆收范围。2017年5月18日，房屋征收实施单位新昌县南明街道办事处与被告陈叔淮、张碧琴、陈剑荣、陈剑鸿分别就上述中镇庙一弄14号、人民中路173号福华宾馆签订了《房屋征收货币补偿协议》，并约定四被告应在2017年6月20日前腾空搬迁被征收房屋，交付征收实施单位验收。征收协议签订后，因《房屋租赁合同》无法继续履行，陈叔淮、陈剑荣分别与原告商谈补偿事宜。经协商，陈叔淮于2017年6月12日向原告欠条一份，欠条载“今房东陈叔淮福华宾馆补偿款合计肆拾万元（400000.-），于搬迁腾空后拾天内付清（房租全免），付给袁相土”；陈剑荣另向原告承诺如在6月20日前腾空搬迁，每提前一天补偿原告10000元。2017年6月18日，原告腾空搬迁出福华宾馆。事后，陈叔淮支付了原告补偿款200000元，余款因成纠纷未付。2017年7月5日，原告因此诉讼来院。本院认为：本案原告向被告租赁经营人民中路173号福华宾馆，租赁期内福华宾馆因市民公园项目建设需要被征收，原、被告间《房屋租赁合同》因不可抗力而无法继续履行。2017年6月12日原、被告协商，陈叔淮向原告出具欠条承诺免除原告2017年实际租赁经营期间尚欠的全部租金、补偿原告400000元并限期支付，同时陈剑荣承诺如在期限内提前搬迁另行补偿每天10000元，原告接受上述条件，腾空搬迁返还福华宾馆，这是双方当事人的真实意思表示。因此，可以认定原、被告已就本案《房屋租赁合同》终止后补偿问题达成了协议，而且原告已按协议在2017年6月18日腾空搬迁返还福华宾馆、被告也支付了部分补偿款。该补偿协议不违反法律、法规的强制性规定，依法应为合法有效，对原、被告双方当事人均具有约束力。因此，对于本案原、被告间《房屋租赁合同》终止后的补偿问题，依法应当遵照该补偿协议履行。另本案原、被告就《房屋租赁合同》终止后的补偿问题达成了协议，说明双方已就《房屋租赁合同》的解除协商一致，即本案原、被告间《房屋租赁合同》已于2017年6月12日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告袁相土与被告陈叔淮、张碧琴2015年9月28日签订了《房屋租赁合同》已于2017年6月12日解除；二、被告陈叔淮、张碧琴、陈剑鸿、陈剑荣支付原告袁相土补偿款220000元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告袁相土的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，减半收取计7800元，由原告袁相土负担6000元，被告陈叔淮、张碧琴、陈剑鸿、陈剑荣负担1800元，限于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 杨伟东二〇一七年八月二十五日书记员 王金英 来源：