（2017）沪0105民初4744号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-28
案件名称
刘敏与梁永华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘敏,梁永华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初4744号原告：刘敏，女，1987年3月15日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：刘婕，上海博拓律师事务所律师。被告：梁永华，男，1975年6月27日生，汉族，户籍地上海市松江区。原告刘敏与被告梁永华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月8日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘敏及其委托诉讼代理人刘婕到庭参加诉讼，被告梁永华经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘敏向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的《不动产租赁合同》；2.判令被告退还原告房屋租金贰万玖仟元整(29,000元)；3.判令被告退还原告保证金贰万玖仟元整(29,000元)。审理中，原告明确诉请如下：1.判决原、被告之间签订的《不动产租赁合同》于2016年11月28日解除；2.判令被告退还原告房屋租金24,167元(扣除十天的租金4,833元)；3.判令被告退还原告保证金贰万玖仟元整(29,000元)。事实和理由：2016年9月14日，原告(乙方)和被告(甲方)签订《不动产租赁合同》(以下简称合同)。合同第一条约定：原告承租被告的房屋为“上海市长宁区定西路XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)”；合同第二条约定，“租赁期限自2016年11月21日至2021年11月20日止，共计60个月”；合同第三条约定，“每月租金为壹万肆仟伍佰元整(14,500元)，租金每贰个月支付一次，即贰万玖仟元整，租金以转账方式支付”；合同第四条对于保证金的约定为“保证金为贰万玖仟元整(29,000元)，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应与租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方”；合同第十一条补充约定了：“甲方于2016年11月1日将涉讼房屋交还乙方使用；自2016年11月1日至2016年11月20日为乙方的免租期。免租期内不计算房屋租金、网络宽带、电话、水、电等在使用过程中产生的相应费用由乙方承担，合同经甲乙双方签字后，乙方于签约当日支付首期租金及押金部分伍仟元(5,000元)，首期租金及押金余款伍万叁仟元(53,000元)于2016年9月18日支付”。2016年9月14日，原告支付了首期租金及押金伍仟元(5,000元)给被告。因原告是为其所在公司办公所需租赁涉讼房屋，原告同事王治君于2016年9月18日转账共计伍万叁仟元(53,000元)给被告。因原告所在公司经营困难无力承担这么高的租金，原告在2016年11月5日给被告打电话协商解除双方签订的合同，由被告将涉讼房屋另外出租，原告表示会帮助被告寻找新的承租人，被告同意将房屋重新出租。2016年11月8日给被告发去短信，再次提到协议解除房屋租赁合同的事情。2016年11月14日原告通知被告有位租房意向者需要看房；2016年11月15日，该意向者打算签订房屋租赁合同，但提出了两个额外要求，其一是要求安装一个一拖四的空调，其二是要求免租期到月底。这两个要求是原告无权决定的，原告与被告短信沟通此事，被告回复“好的”。于是原告将意向者的手机号码给了被告，让被告直接与意向者沟通。被告在11月29日短信告知原告“有个租客付了定金啦！”，同时，原告又了解到，新的承租人就是原告寻找到租房意向者，已经入住涉讼房屋。根据原、被告签订的合同，原告的租赁期限自2016年11月21日始，2016年11月1日至2016年11月20日为原告的免租期，原告是在免租期内与被告协商解除房屋租赁合同，被告也同意将房屋再次出租，原告帮助被告寻找到新的承租人，被告已经与新的承租人签订了房屋租赁合同将房屋重新出租了。原、被告属于协商解除合同。原告没有给被告造成损失，被告应该退回全部租金和保证金给原告。为保证原告的合法权益，根据我国民事法律的相关规定，原告特此提出如上诉讼，恳请法院依法作出公正的裁判，支持原告的诉请。被告梁永华未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对《不动产租赁合同》、被告银行卡、汇款单、中国银行网上银行电子回单、微信往来截屏、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的《房屋租赁合同》复印件中所涉房屋与涉讼房屋地址不一致，本院不确认该份证据与本案具有关联性。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，原告(承租方、乙方)和被告(出租方、甲方)经中介居间介绍就涉讼房屋签订合同。合同约定如下：涉讼房屋租赁用途为办公用房，租赁期限自2016年11月21日至2021年11月20日止，共计60个月；每月租金为壹万肆仟伍佰元整(14,500元)，租金每贰个月支付一次，即贰万玖仟元整，每次租金于到期日前十日支付，先付后租。租金以转账方式支付；保证金为贰万玖仟元整(29,000元)，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；乙方于签订合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失，乙方还应负责赔偿；甲方于2016年11月1日将涉讼房屋交还乙方使用；自2016年11月1日至2016年11月20日为乙方的免租期。免租期内不计算房屋租金,网络宽带、电话、水、电等在使用过程中产生的相应费用由乙方承担。原、被告签字后，原告向被告支付了5,000元，余款53,000元由案外人王某某代原告于2016年9月18日向被告支付。之后，原告向被告提出合同解除，被告虽表示同意，但同时表示原告违约在先，保证金不退。审理中，原告自认涉讼房屋是原告代公司租赁的，原告在2016年11月初就收到涉讼房屋钥匙，之后因公司经营困难，想另租小房，原告因此向被告协商解除合同。原告提供了一份被告与案外人上海板吼吼信息技术有限公司签约的《房屋租赁合同》复印件。《房屋租赁合同》复印件记载出租房屋坐落于“定西路XXX号凯阳大厦5G”，租赁期限自2016年12月1日至2018年11月30日止。原告因此以合同2016年11月21日为起租日，以上述《房屋租赁合同》复印件记载的2016年12月1日为租赁截止日，共计10日的租金原告要求在被告退还原告的租金内予以扣除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本院根据原告提供的证据确定原、被告签订的合同系约定解除，但解除的原因系原告违约在先，原、被告再协商一致解除合同，被告同时未放弃追究原告的违约责任。综上所述，本院确认原、被告签订的合同予以解除。至于原告主张合同的解除日，该日期来源于原告提供的《房屋租赁合同》复印件落款日期，因本院未确认该份证据与本案的关联性，故原告主张的合同解除日本院不予采纳。因被告未到庭应诉答辩，原告主张的第2项诉请又无不当，本院依法予以支持。合同中关于保证金的相关条款约定如下：原告于签订合同后，未经被告书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失，乙方还应负责赔偿。原告主张的第3项诉请显然违反上述合同条款的约定，被告又在双方往来的微信中要求原告承担违约责任。因此，原告要求被告返还保证金的诉请既无合同依据，又无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本院确认原告刘敏与被告梁永华就上海市长宁区定西路XXX号XXX室房屋签订的《不动产租赁合同》予以解除；二、被告梁永华应于本判决生效之日起十日内退还原告刘敏房屋租金24,167元；三、驳回原告刘敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,250元，由原告刘敏负担521元，被告梁永华负担729元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 吴寅星审 判 员 李 冬人民陪审员 杨耀丰二〇一七年八月二十五日书 记 员 卢思洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”