（2017）吉0821民初1463号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2018-02-09
案件名称
镇赉县富达物业管理有限公司与宫立莉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
镇赉县人民法院
所属地区
镇赉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
镇赉县富达物业管理有限公司,宫立莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0821民初1463号原告(反诉被告)：镇赉县富达物业管理有限公司。法定代表人：陈恩生，系经理。被告（反诉原告）：宫立莉，女，满族，无固定职业，现住镇赉县科苑小区A区**号楼。委托诉讼代理人：段立春，男，汉族，无固定职业，现住镇赉县科苑小区A区**号楼，与宫立莉系夫妻。原告(反诉被告)镇赉县富达物业管理有限公司(下称富达物业公司)与被告（反诉原告）宫立莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。本案当事人原告法定代表人陈恩生、被告宫立莉的委托诉讼代理人段立春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富达物业公司向本院提出诉讼请求：要求宫立莉支付2016年11月1日至2017年10月31日间的物业费479元、房屋维修基金96元、二次供水电费60元、楼道电费24元，合计659元。事实与理由：2012年11月1日起，富达物业公司开始从事对镇赉县科苑小区（A区、B区）的物业管理，并与德惠市顺达房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，向宫立莉等业主提供了物业服务，双方形成物业服务合同关系。依据法律、法规之规定，宫立莉应缴纳物业费等各项费用共计659元，但其至今未付。宫立莉辩称，1、请求确认富达物业公司利用开发商签订的物业服务条款无效。业主从未与该公司签订物业服务合同，现请求确认业主与开发商签订的购楼合同中的格式条款为无效条款。2、物业合同没有约束物业公司应提供什么样的服务，只约束业主应该交多少钱，属霸王条款，物业公司只是一味的提高物业费，没有提供与之相当的服务。书香蓝郡79平方米的楼房收费572元，科苑小区79.9平方米的楼房收费659元，而科苑小区的绿化、保安等服务根本没有达到相应的标准。3、富达物业公司挤占业主的公共绿地和停车位，自己乱建车库等违章建筑，私自销售或留作私用。4、富达物业公司利用自己的管理地位，擅自默许业主建车库、临街平房一间，侵占业主的共有空间。5、小区物业不仅是收费和服务，更负有管理小区内公共事务的职能。物业公司默许好邻居小卖店在小区车辆交叉最多的地方占用公共空间摆放废旧纸箱，经举报也不管理，导致车辆拥挤，而且存在火灾安全隐患。12号楼小区车棚有业主存放垃圾，物业公司也不管理。6、12号楼1单元门洞下水道地漏常年向上呛甲烷气味，向小区反映过多次，小区拒绝处理。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求，并依法追究其侵害业主空间的违约行为，拆除违章建筑，恢复业主的公共空间。宫立莉向本院提出反诉请求：1、请求富达物业公司先履行应提供给小区业主的服务,之后业主才能支付物业费。因富达公司未完全履行合同义务，所以应承担违约责任，减免物业费；2、请求物业公司按照物业管理条例的相关规定行使物业管理职权，依法请求相关部门拆除违法建筑，归还业主公共空间；3、反诉费要求富达物业公司承担。富达物业公司辩称，1、我方已经按合同履行相应义务，不同意减免物业费；2、违章建筑通过司法局与我公司的合作，已拆除；3、反诉费不同意承担。根据富达物业公司的起诉和宫立莉的答辩以及宫立莉的反诉和富达物业公司的答辩，本庭归纳本案本诉和反诉的争议焦点问题是：富达物业公司要求宫立莉给付物业费等费用的诉求是否符合法律规定；宫立莉的反诉请求是否符合法律规定。本诉部分，富达物业公司为证实自己的主张，向法庭提供如下证据：前期物业管理服务合同、富达物业公司营业执照、中华人民共和国物业服务企业资质证书复印件各1份。证明富达物业公司取得了合法经营的权利，具备物业服务资质；管理服务合同证明对科苑小区从事了物业管理。宫立莉对上述证据本身无异议，结合上述证据与本案的关联性，本院对其予以采信。宫立莉举证为照片16张，书香蓝郡小区的房照、收费凭证及小区绿化的照片6张，宫立莉的购房合同复印件1份。证明物业公司没有实际履行合同，侵犯业主公共空间，书香蓝郡小区的收费标准和物业服务情况，同时证明自业主买楼至今，物业公司从未要求与业主签订物业服务合同。富达物业公司对该证据的真实性无异议，但主张其已进行了相应的服务，对小区存在的问题也协商相关部门进行了解决。富达物业公司虽没有与业主签订书面的物业服务合同，但是与开发公司签订了合同；公司收取的物业费是每平方米0.5元，房屋维修基金是每平方米0.1元，书香蓝郡的维修基金在售楼的时候已经一次性收齐了，科苑小区在售楼时未收取维修基金，所以现在每年要收取一次；关于违章建筑，已协调相关部门予以解决，物业公司没有执法权，对有些居民的违法行为只能予以劝导。本院经审查认为，上述证据中书香蓝郡小区的房照、收费凭证及小区绿化的照片6张，无法证明宫立莉的主张，故本院不予采信；宫立莉的购房合同复印件1份，只能证明富达物业公司未与业主签订物业服务合同，但无法据此推定富达物业公司对该小区无物业管理的权利，故本院对其不予采信。其他证据，能够证明小区物业管理方面存在一定的瑕疵，本院对其予以采信。对宫立莉要求本院调查取证的申请，本院经审查认为，该申请事项与本案无关联性，故本院不予准许。反诉部分，宫立莉举证内容及证明问题同本诉部分，富达物业公司的质证意见同本诉部分。反诉部分富达物业公司未向法庭提供证据。经审理查明：宫立莉是镇赉县科苑小区A区12号楼1单元102室的业主，富达物业公司是该小区的物业服务管理公司，并一直依法对该小区实施物业管理。现富达物业公司要求宫立莉给付2016年11月1日至2017年10月31日间的物业费479元、房屋维修基金96元、二次供水电费60元、楼道电费24元，合计659元。本院认为：富达物业公司要求宫立莉给付物业费、房屋维修基金、二次供水电费、楼道电费的诉讼请求依法应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中富达物业公司和德惠市顺达房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同书》合法有效，其收费标准未超过合同约定，该合同对小区内所有业主均具约束力，业主应该遵照执行。宫立莉主张的绿化带被小区居民占用的问题，反映了小区物业管理方面可能存在一定的瑕疵或不足，但未影响居民的正常居住，故宫立莉不能以此作为自己不缴纳物业费的抗辩理由。其主张的小区内的板房及其他一些建筑是否为违章建筑及是否应予拆除，非物业公司管理范围，宫立莉应寻求其他合法途径予以解决。至于其主张的12号楼1单元门洞下水道地漏常年向上呛甲烷气味的问题，物业公司承诺若是雨漏的问题，可以协助适当挪位，若是下水的问题，宫立莉则应另寻相关部门予以解决。本院认为，富达物业公司要求宫立莉给付物业费、二次供水电费、楼道电费等相关费用共计659元的请求符合法律规定，依法应予支持。宫立莉的反诉请求本院不予支持。根据本院查明的事实，本院认为，富达物业公司已按物业合同约定提供了相应的服务，虽然存在一定的瑕疵，但未构成违约，故对宫立莉主张的减免物业费的诉求本院不予支持。关于拆除违章建筑的诉求，因其非物业公司管理范围，本院不予支持。物业公司在房屋维修基金收取后未上交有关部门的问题，应按照法律规定来予以解决，不属于民事案件调整的范围。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、宫立莉于本判决生效后立即给付镇赉县富达物业管理有限公司2016年11月1日至2017年10月31日间的物业费、房屋维修基金、二次供水电费、楼道电费，共计659元；二、驳回宫立莉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由宫立莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审判员 莫琳二〇一七年八月二十五日书记员 李爽 搜索“”