（2017）鲁0104民初1349号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2018-06-28
案件名称
杨娇与恒生地产济南有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨娇,恒生地产济南有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初1349号原告：杨娇，女，1984年12月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：谷新杰，山东勤力律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙珂，山东勤力律师事务所实习律师。被告：恒生地产济南有限公司，住所地济南市。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。原告杨娇与被告恒生地产济南有限公司（以下简称恒生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，被告恒生地产在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院审查后作出（2017）鲁0104民初1349号民事裁定，驳回了恒生公司提出的异议。恒生公司不服该裁定，上诉至山东省济南市中级人民法院，该院审查后作出（2017）鲁01民辖终670号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告杨娇及其委托诉讼代理人谷新杰、被告恒生公司的委托诉讼代理人牛新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨娇向本院提出诉讼请求：1.判令恒生公司向其支付逾期交房违约金28374.75元；2.全部诉讼费用由恒生公司承担。事实和理由：2014年2月17日，双方签订商品房买卖合同，我购买恒生公司商品房，购房总价款716534元。根据合同约定，恒生公司应于2016年1月31日前将房屋交付使用，如出现逾期交房则自2016年2月1日至实际交付之日，按日向我支付已付房款万分之一的违约金。恒生公司在2017年3月2日才将房屋交付我使用，应根据约定向我支付逾期交房违约金28374.75元（716534×396×0.0001）。双方多次协商未果，提起诉讼，请求支持我的诉讼请求。恒生公司辩称，1.杨娇的诉���请求没有事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。双方签订的商品房买卖合同附件五即合同补充协议第五条交接第一款明确约定商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。商品房单体竣工验收合格是指按照国务院建设工程质量管理条例第十六条的规定建设单位组织勘验、设计、施工，工程监理单位进行的建筑单体（楼座）工程竣工验收合格，由参加竣工验收各方签署的竣工验收合格证明文件是证明房屋具备交房条件的证明文件。商品房买卖合同第八条约定的交房条件，与本条款约定不一致的，以本条款约定为准。上述条款明确约定房屋的交付条件，并且杨娇在合同上签字确认，即表明杨娇认可约定的交房条件，且该约定不违反法律行政法规的强制性规定。2.我公司在房屋通过单体竣工验收合格后曾通知杨娇收房，是杨娇一直不履行收房义务。其因自己原因不接受房屋，不能要求我公司支付逾期交房的违约金。3.根据商品房买卖合同第八条的约定，因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的其他不可归责于出卖人的原因造成停工的，出卖人可以逾期交付房屋。根据上述规定我公司因政府举办大型公众活动和其他不可归责于出卖人的原因造成停工52天，按照合同规定我公司可以予以延期52天。本案当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨娇提供《商品房买卖合同》及附件、发票，恒生公司提供《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，双方质证无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年2月7日，恒生公司作为出卖人，与作为买受人的杨娇签订《商品房买卖合同》，合同编号为销售（字）201410765497，约定买受人购买出卖人开发建设的房，建筑面积为86.93平方米；单价每平方米7990.24元，总价款694592元；付款方式为银行按揭付款，买受人应于签订本合同当日交付首付款214592（含已付定金），剩余房款48万元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目���行调整导致工期延误的，以及因市政配套设施的批准与安装的延误，出卖人在履行告知义务情况下可据实需以延期，交房时间顺延；3.因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的，施工期间日最高温度超过37°C，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；其他不可归责于出卖人的原因。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过120日（含120日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。双方另签订附件，包括附件一：房屋平面图、附件二：公共部门与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰设备标准、附件四：民用建筑节能信息公示、附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议在第五条“交接”处约定：1.商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件，买受人须持本人身份证、《商品房买卖合同》、购房全额发票或收据办理房屋交接手续。“商品房单体竣工验收合格”是指按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的建筑单位（楼座）工程竣工验收合格，由参加竣工验收各方签署的竣工验收合格证明文件是证明房屋具备交付条件的证明文件。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件与本条款约定不一致的，以本条款约定为准。2.下列情形视为出卖人已按期交付房屋及买受人已验收合格，相关房屋风险及各项有关费用（包括但不限于物业管理费、取暖费及其他原因管理该房屋所支付的费用）自动转移至买受人承担：（1）具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续。如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，自《交房通知书》规定的房屋交付之日起，视为出卖人已交付，买受人按照总房款的万分之二/日支付违约金，买受人除按物业管理规定交纳各项费用外，还应承担房屋损毁、灭失的风险……。该补充协议中双方还另对关于产权登记的约定、公共部位附属物的所有与使用等内容进行了约定。同日，双方签订《商品房买卖合同》，合同编号为销售（字）201410765520，约定买受人购买出卖人开发建设的房，建筑面积为6.59平方米；单价每平方米3100元，总价款20429元；付款方式为一次性付款，买受人于本合同签订当日向出卖人交付全部总房款20429元。该合同也包括附件一：房屋平面图、附件二：公共部门与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰设备标准、附件四：民用建筑节能信息公示、附件五：合同补充协议。合同其他约定内容同合同编号为销售（字）201410765497的《商品房买卖合同》。2017年2月7日，济南市城乡建设委员会就恒生公司开发的住宅楼、地下车库出具济综验第2017011号《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。2017年3月2日，杨娇接收所购买的商品房及地下室。2017年3月16日，恒生公司向杨娇出具发票，载明主房695950元，地下室20584元，总金额716534元。对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人双方有争议的事实：1.恒生公司主张住宅于2016年3月21日完成单体竣工验收，并提供《建筑工程竣工验收报告》复印件，该复印件内容不清晰，杨娇对真实性不予认可。庭审后，恒生公司提供《房屋建筑工程竣工验收备案单》原件，载明该2#住宅竣工验收日期为2016年3月21日，济南市城乡建设委员会于2017年1月11日出具备案意见，写明“该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以���工验收备案”。杨娇对该备案单的真实性没有异议，认为该备案单证明恒生公司在约定的交房时间并未通过竣工验收备案，且通过竣工验收备案时间与实际交房时间没有关联性。对此，本院认为恒生公司在开庭审理时提供《建筑工程竣工验收报告》的复印件，在开庭审理后提供了《房屋建筑工程竣工验收备案单》的原件，对恒生公司提供的以上证据本院予以采信，对恒生公司主张恒生望山项目地块二2#住宅于2016年3月21日完成单体竣工验收的事实亦予确认。2.恒生公司提供标注时间为2014年11月1日的《建筑工程暂停施工通知书》复印件、标注时间为2015年8月20日的《关于济南市第22届国际历史科学大会、中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念日空气质量保障通知》复印件、《工作联系单》复印件，其主张依���上证据结合合同约定，因政府要求停工等原因可以顺延交房时间52天。杨娇对恒生公司提供的以上证据真实性不予认可，并认为即使存在停工也是因恒生公司自身管理原因造成的，与政府行为无关，不符合合同约定交房时间顺延的条件。对此，本院认为恒生公司提供以上证据均为复印件，真实性不能确定，且杨娇持有异议，本院对恒生公司提供的以上证据不予采信，对恒生公司主张的相应事实亦不予确认。3.对于交付时间，恒生公司陈述其在单体竣工验收合格后就电话通知业主交房，但业主拒收导致实际交房时间在约定时间之后。杨娇不予认可，认为交付条件成就与实际交付是两个不同概念，根据补充协议第五条的约定，应以恒生公司发出通知的时间为准，恒生公司未在约定期限内即2016年1月31日前交房。对此，本院认为恒生公司对其主张的拒收并未提供相应证据予以证实，杨娇对此不予认可，本院对恒生公司主张的该项事实不予确认。本院认为，杨娇与恒生公司签订的两份《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，相应内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，均为有效。双方在合同及附件签订后均应严格履行，如有违反则应承担相应的违约责任。杨娇在本案中要求恒生公司向其支付逾期交付商品房的违约金，恒生公司提出异议，否认其存在违约行为。经本案审理，可以确认，依双方签订合同的约定，商品房交付时间应为2016年1月31日前，对该时间双方并无异议。现双方争议的主要焦点为商品房交付的条件。杨娇认为按合同的约定，恒生公司应在取得开发项目《分期综合验收备案证明》后将符合合同约定的商品房向其交付，其还认为合同补充协议中关于交接的约定条款为无效条款；恒生公司则主张应按合同附件五即合同补充协议的约定，商品房单体竣工验收合格后，双方应视为房屋达到交付条件。对双方争议的该问题，本院认为，合同补充协议约定的内容并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为有效。杨娇在该争议焦点中的观点有误，本院不予采纳。但本院同时注意到并需指出的是，即使按恒生公司所依据的交房条件即合同补充协议的约定来说，实际上应该有两项条件，一为实质条件，即恒生公司向杨娇交付本案所涉商品房要达到合同补充协议约定的相应标准；另一为形式条件，即在商品房达到交付条件时，恒生公司还应当负有通知的义务。此项义务在合同及补充协议中均有明确体现，其中合同第十一条“交接”中明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”，补充协议第五条“交接”中也明确约定“具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续”。本案中恒生公司并无证据证明其在具备交房条件后即时向买受人即杨娇发出了《交房通知书》。换言之，即使商品房具备了交付条件，但恒生公司未进行通知，杨娇仍然是无从知晓商品房是否具备了交付条件，客观上也无法办理相应交接手续，那么在此情形下，恒生公司仍应向申用建承担逾期交房的违约责任。其另提供的欲证明政府原因导致工程延期、可以顺延交房日期的证据本院亦未予采信，不能免除其相应责任。鉴于以上，本院确认恒生公司在与杨娇签订商品房买卖合同及附件后，未按合同约定时间履行向杨娇交付商品房的义务，存在着违约行为，应向杨娇承担违约责任。杨娇要求恒生公司以购房款716534元为基数、按每日万分之一的标准，自2016年2月1日起至2017年3月2日止承担逾期交付商品房的违约金符合合同约定，于事有理、于法有据，本院对杨娇的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：恒生地产济南有限公司于本判决生效之日起十日内向杨娇支付逾期交付商品房的违约金，以购房款716534元为基数，按照每日万分之一的标准，自2016年2月1日起计算至2017年3月2日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费509元，减半收取计254.50元，由恒生地产济南有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 夏 珍二〇一七年八月二十五日书记员 焦婷婷 微信公众号“”