（2017）苏0411民初4124号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-12-13
案件名称
4124常州国展物业服务有限公司与江苏昊润电子科技有限公司、常州新区龙虎房地产综合开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市新北区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常州国展物业服务有限公司,江苏昊润电子科技有限公司,常州新区龙虎房地产综合开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第二十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0411民初4124号原告：常州国展物业服务有限公司，住所地常州市新北区衡山路22号B座2楼，统一社会信用代码91320411598603809X。法定代表人：兰辉，该公司董事兼总经理。委托代理人：王骏，常高新集团有限公司法务。委托代理人：戎剑平，该公司员工。被告：江苏昊润电子科技有限公司，住所地常州市新北区龙虎塘信息大道6号1幢，统一社会信用代码91320411573830394Y。法定代表人：孙天宝，该公司总经理。被告：常州新区龙虎房地产综合开发有限公司，住所地常州市新北区龙虎塘街道资产办（新北区衡山路6-6号四楼），统一社会信用代码913204117140966228。负责人：钱娇娜，该公司董事兼总经理。原告常州国展物业服务有限公司（以下简称“国展公司”）诉被告江苏昊润电子科技有限公司（以下简称“昊润公司”）、常州新区龙虎房地产综合开发有限公司（以下简称“龙虎公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法由审判员陈哲勇适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王骏和戎剑平、被告昊润公司的法定代表人孙天宝到庭参加诉讼，被告龙虎公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告龙虎公司之间签订《物业管理委托合同》一份，约定，原告于2014年3月至2016年3月承接新北区龙虎塘街道信息大道6号（龙虎塘标准厂房1-7幢）项目的物业管理服务，总建筑面积45058.44m2，物业服务标准为1.3元/平方米/月。2017年3月15日，原告与被告龙虎公司又签订《补充协议》一份，约定，2016年12月31日前执行服务费标准为1.3元/平方米/月，自2017年1月1日起物业服务费标准为0.8元/平方米/月。被告龙虎公司与被告昊润公司签订《厂房租赁协议》1份，被告龙虎公司作为出租人，将位于新北区龙虎塘街道信息大道6号（龙虎塘标准厂房第1幢）租赁给被告昊润公司，并于2016年3月办理入住手续，建筑面积为7123.18m2，并约定由被告昊润公司向原告交纳物业服务费。合同签订后，原告按物业管理服务质量标准提供了物业服务，但被告昊润公司只向原告支付了2017年1-3月的物业服务费17095.62元（0.8元/平方米/月*7123.18m2*3个月），2016年4-12月的物业服务费83341.17元（1.3元/平方米/月*7123.18m2*9个月）至今未付。经多次催要未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告立即支付原告物业服务费83341.17元及直至付清时的逾期利息，暂计算至2017年6月30日的利息为3514.56元（详见利息计算明细表），合计86855.81元；二、本案诉讼费由被告承担。被告昊润公司答辩称：第一，原告提供物业服务是事实，2017年1-3月份的物业费已交纳，2016年的物业费没有交纳，我方之所以交纳2017年的物业费，并将开票资料交与原告，是因为原告当时口头承诺免除2016年的物业费；第二，我方是2016年7月1日开始租赁信息大道6号龙虎塘标准厂房第1幢房屋的，租赁期为5年。当时只知道物业服务费标准为1.3元/平方米/月，具体物业公司名称不清楚。因我方认为该服务标准不合理，故没有与原告签订物业服务合同，我方与原告之间不存在合同关系，原告与被告龙虎公司签订的合同对我方无约束力。被告龙虎公司未作答辩。经审理查明：原告与被告龙虎公司于2016年8月31日补签《物业管理委托合同》一份，约定，原告于2016年3月15日至2017年3月14日承接新北区龙虎塘街道信息大道6号（龙虎塘标准厂房1-7幢）项目的物业管理服务，总建筑面积45058.44m2，物业服务标准为1.3元/平方米/月，由原告根据物业服务合同向业主或实际使用人收取；物业服务费用按季度交纳，在每季度开始的10日前交纳，业主或实际使用人应按合同约定交费时间内履行交纳义务。被告龙虎公司与被告昊润公司签订《厂房租赁协议》一份，被告龙虎公司作为出租人，将位于新北区龙虎塘街道信息大道6号（龙虎塘标准厂房第1幢）租赁给被告昊润公司，约定，建筑面积为7123.18m2，租赁期限5年（2016年7月1日-2021年6月30日），昊润公司必须按时交纳物业管理费，昊润公司入驻时须同物业公司签订《物业服务合同》，并根据合同约定按物业公司指定方式交纳物业管理费。2017年3月15日，原告与被告龙虎公司又签订《补充协议》一份，约定，2016年12月31日前执行服务费标准为1.3元/平方米/月，自2017年1月1日起物业服务费标准为0.8元/平方米/月，上述物业服务费由各入租企业按照租赁面积按时向原告全额计付；原合同物业服务期限为2016年3月15日起至2017年3月14日止，现调整为2016年3月15日起至2017年3月31日止；在2017年3月31日原告撤场前入租企业所应缴的物业管理费用，甲方将予以协调和督促、协助原告及时收缴。对拒不缴费的入租企业，原告保留法律诉讼的权利。合同签订后，原告按物业管理服务质量标准提供了物业服务，但两被告仅支付了2017年1-3月的物业服务费17095.62元（0.8元/平方米/月*7123.18m2*3个月），2016年4-12月的物业服务费83341.17元（1.3元/平方米/月*7123.18m2*9个月）至今未付。经多次催要未果，原告遂起诉来院，要求处理。另查明：庭审中，对于被告昊润公司入驻信息大道6号第1幢的时间，原告主张被告昊润公司于2016年4月1日开始入驻装修，主要依据为原告先后于2016年5月4日、5月18日两次向被告昊润公司发出过整改通知；被告昊润公司认可签收了5月4日的整改通知，对5月18日的整改通知不予认可，不认可4月1日已入驻装修的事实，仅认可租赁期系2016年7月1日开始的。再查明：2016年7月15日，被告昊润公司出具收条一份，载明：今收到龙虎塘标准厂房物业服务中心3公斤的干粉灭火器38只、4公斤的干粉灭火器2只、消防带19条、消防龙头19个，另楼钥匙全套。还查明：根据原告提供的利息计算明细表，2016年2-4季度每季度的物业费均为27780.40元（1.3元/平方米/月*7123.18*3个月），利息起算时间分别为2016年4月11日、7月11日、10月11日，计算至2017年6月30日的逾期天数分别为439天、349天、259天，计算标准为年利率4.35%，计算结果为1473.63元（27780.40*4.35%/360*439）、1171.52元（27780.40*4.35%/360*349）、869.41元（27780.40*4.35%/360*259）。上述事实，由原告提供的《物业管理委托合同》1份、《厂房租赁合同》1份、《补充协议》1份、银行客户专用回单1份、被告昊润公司盖章确认的营业执照复印件及开票资料、收条1张、整改通知2份、重要文件收发登记表等证据及到庭原、被告的陈述与自认予以证实。本院认为：本案的主要争议焦点为：第一，昊润公司是否为本案适格被告，即原告直接向昊润公司主张物业费是否有相应的法律依据？第二，如果原告向被告昊润公司主张物业服务费的主张成立，则被告昊润公司承担物业费的标准及数额应如何确定？针对第一个争议焦点。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条、《江苏省物业管理条例》第二十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，主张物业费不严格受合同相对性的限制，如业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，两被告的租赁合同第五条第1项明确约定，被告昊润公司必须按时交纳物业管理费，且实际上，被告昊润公司已直接向原告交纳过2017年的物业费，并向原告提供了盖章确认的营业执照复印件及开票资料，故原告要求被告昊润公司承担物业费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。同时，根据法律的规定，被告龙虎公司作为业主，应对被告昊润公司的交纳义务承担连带交纳责任。针对第二个争议焦点。对于物业费计算标准问题，庭审中，被告昊润公司陈述称，租赁房屋时对1.3元/平方米/月的标准是知情的，当时认为标准过高，不合理，故没有与原告签订物业服务合同，该标准系原告与被告龙虎公司在合同中约定的标准，对其不具有约束力。本院认为，被告昊润公司在明知该标准的情况下，仍然租赁信息大道6号第1幢的厂房，可以认定其默许了原告的物业服务及其收费标准，故被告昊润公司主张该收费标准对其无约束力的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。对于被告昊润公司应承担物业费的起算时间问题，庭审中，原告主张自被告昊润公司入驻装修时的2016年4月1日开始计算，主要依据为2016年5月份发出的两份整改通知；被告昊润公司则对原告主张的入驻时间不予认可，认为整改通知不能证明其4月1日已入驻的事实，原告应进一步举证，根据租赁合同的约定，租赁期的起始时间为7月1日。本院认为，整改通知不足以直接证明被告昊润公司2016年4月1日即入驻装修的事实，且因被告昊润公司并未按租赁合同第五条的要求与原告签订物业服务合同，故原告要求被告昊润公司承担2016年7月1日前的物业费缺乏依据，本院不予支持。结合两被告租赁合同中约定的租赁起算时间为2016年7月1日、被告昊润公司出具收取消防器材收条的时间为2016年7月15日等情况，本院确认被告昊润公司应承担物业费的起算时间为2016年7月1日，即被告昊润公司应承担2016年第3、4季度的物业费，被告龙虎公司承担连带交纳责任，2016年第2季度的物业费仍应由业主龙虎公司承担。对于原告提交的利息计算明细表，经审查，该明细表中计算的物业费正确，本院依法予以确认，利息起算时间及计算标准均具有合理性，不违反法律规定，本院予以支持。被告龙虎公司在答辩期内不作答辩，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对原告所举证据质证权利和对本案实体抗辩权的放弃，依法可以缺席审理。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《物业管理条例》第四十二条，《江苏省物业管理条例》第二十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告常州新区龙虎房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常州国展物业服务有限公司2016年第2季度的物业服务费27780.40元及利息（截止至2017年6月30日的利息为1473.63元，自2017年7月1日起至实际清偿之日止，计算标准为年利率4.35%,计算基数为27780.40元）。二、被告江苏昊润电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常州国展物业服务有限公司2016年第3、4季度的物业服务费55560.80元及利息（截止至2017年6月30日的利息为2040.93元，自2017年7月1日起至实际清偿之日止，计算标准为年利率4.35%，计算基数为55560.80元）。三、被告常州新区龙虎房地产综合开发有限公司对被告江苏昊润电子科技有限公司的上述第二项付款义务承担连带清偿责任。四、驳回原告常州国展物业服务有限公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取986元，由被告常州新区龙虎房地产综合开发有限公司负担329元，由常州新区龙虎房地产综合开发有限公司、江苏昊润电子科技有限公司连带负担657元。（原告方同意被告方承担的诉讼费用由被告方在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 陈哲勇二〇一七年八月二十五日书记员 陶涵栋 来源：百度搜索“”