（2017）吉2401民初3455号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2018-07-23
案件名称
延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司与崔美岭、金哲龙租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司,金哲龙
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第二百一十二条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初3455号原告：延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司，住所地：延吉市。法定代表人：龚新安，该公司董事长。委托诉讼代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。被告：崔美岭，1985年8月30日出生，女，现住韩国。被告：金哲龙，1980年6月3日出生，男，现住延吉市。二被告委托诉讼代理人：李成元，延吉市小营法律服务所法律工作者。原告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司（以下简称延边汇鑫公司）与被告崔美岭、金哲龙租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法由审判员张妍妍独任审理，分别于2017年6月29日、2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胥志强，被告金哲龙及被告崔美岭、金哲龙委托诉讼代理人李成元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延边汇鑫公司向本院提出诉讼请求：要求崔美岭、金哲龙支付自2016年2月1日至2016年9月30日期间的承租费185832元及逾期交付租金的滞纳金15695元。事实和理由：崔美岭与延边汇鑫公司于2014年4月16日签订的租赁经营合同第四条、第五条明确约定免租期限至2016年1月31日止。第七条约定了承租费用支付时间及支付方式，于每自然季度末前缴纳下季度所有承租费用，逾期每日收取0.05%的滞纳金。合同第十四条约定崔美岭在承租期届满前，单方提出解除本合同，延边汇鑫公司不予退还崔美岭已缴纳的履约保证金，崔美岭还应支付合同总标的总额10%的违约金，经公司管理层研究决定，免于收取崔美岭的违约金257905元。崔美岭、金哲龙辩称：对滞纳金的计算标准没有意见。1.崔美岭于2016年3月15提出退租申请，当时因没有崔美岭的签字确认，商场管理人员亦没有与崔美岭商量，要求金哲龙在房租费清单上签字，因清单中房租费、违约金不合理，金哲龙没有同意，未签字。2016年5月4日，崔美岭再次提交退租申请，并于2016年5月5日收到回复，要求崔美岭7日内按照约定交付租赁的商铺及缴纳承租费、物业费共计116314元，按照合同总标的10%交付违约金600695元。金哲龙认为虽然租金、物业费数额与其计算的数额有差别，但比较合理，但因违约金过高，故未同意签字。且因崔美岭本人将所有积蓄投入儿童乐园中，无法承担上述费用。至2016年5月4日，崔美岭、金哲龙应交租金为70056元、滞纳金3538元，共计73594元，因已交保证金15万元，扣除费用后仍有余款；2.2016年5月末6月初，商场管理人员电话通知金哲龙交纳租赁费、物业费、违约金等共计70余万元，双方未协商一致。2016年6月末，有客人向金哲龙购买设备，金哲龙计划卖掉设备后偿还一部分其认为合理的费用，金哲龙与客人到商场发现房屋内锁门并贴了封条，无法进入。延边汇鑫公司称设备属于公司所有与金哲龙无关。设备按照当时损耗能够卖上价钱。2016年7月20日，金哲龙收到延边汇鑫公司发出的告知函，场地内一切物品均当做无主废品处理，并将收回租赁场地不另行通知。金哲龙称出售设备后支付租金，延边汇鑫公司要求先交付租金才可以取走设备。延边汇鑫公司多次发通知书、告知函，金哲龙无法接受60余万元违约金，双方至今始终协商不成，租赁费、滞纳金至今已经几十万元，延边汇鑫公司应深思损失和后果由谁来承担；3.根据合同法第119条，延边汇鑫公司当时有金哲龙、崔美岭交纳的保证金15万元，2016年5月5日能够结算清楚。现以不合理的租金、物业费、违约金数额及锁门、贴封条方式不让金哲龙取走设备，造成各项费用增多。延边汇鑫公司应根据法律规定，防止损失扩大，故发生的损失不能要求崔美玲、金哲龙负担。经审理查明：崔美岭、金哲龙系夫妻关系。2014年4月16日，延边汇鑫公司（甲方）与崔美岭（乙方）签订“房屋租赁合同”，约定：延边汇鑫公司同意出租、崔美岭同意承租南滨国际广场C区第2层第001至006、050至-059号商铺，承租商铺建筑面积为1843.56平方米，租期自2014年6月1日至2024年5月31日止，共计120个月。装修免租期自2014年6月1日至2014年8月31日止（3个月），经营免租期自2014年9月1日至2016年1月31日止（17个月），2016年2月1日至2016年5月31日，租金每月22123元；2016年6月1日至2016年12月31日，租金每月24335元。免租期内仅免承租费，其他费用（包括但不限于物业管理服务费、商场管理费、房产使用税、取暖费等）仍须由崔美岭自行缴纳。为确保本合同各项义务的履行，崔美岭同意合同签订之日向延边汇鑫公司缴纳履约保证金15万元，履约保证金作为崔美岭为保证履行本合同约定之各项义务和责任、遵守商场经营管理制度（包括商品质量、服务质量等）的保证。履约保证金自缴付之日起至本合同约定退还崔美岭之日止，不计算任何利息。崔美岭于每自然季度末前向延边汇鑫公司缴纳下季度所有承租费用，逾期每日收取0.05%的滞纳金，以银行转账或现金方式支付。崔美岭经营使用水、电、燃气、地暖、电话、网络、闭路电视等相关费用自行承担。承租商铺用途为经营儿童乐园。承租期届满前，一方以书面通知对方即可解除合同，经双方协商同意，可解除合同。崔美岭拒不缴纳其应承担的各项费用或迟延履行，经延边汇鑫公司催告后在30日内仍不履行，延边汇鑫有限公司有权解除本合同，不予退还履约保证金，并主张相应的赔偿责任。崔美岭在承租期届满前，单方提出解除本合同的，延边汇鑫公司除不予退还崔美岭已交纳的履约保证金外，崔美岭还应支付合同总标的总额（所有承租费用，含商场管理费、物业服务费）10%的违约金。延边汇鑫公司在承租期届满前，单方提出解除本合同的，应退还崔美岭已交纳的履约保证金，并支付合同总标的总额（所有承租费用，含商场管理费、物业服务费）10%的违约金。合同签订后，崔美岭交付履约保证金15万元，延边汇鑫公司于2014年7月21日出具收据。2016年3月5日，延边汇鑫公司向崔美岭发缴费通知，限崔美岭于2016年3月15日前交清需缴纳的所有费用，逾期不交将按合同约定收回承租的商业用房，并追究责任，金哲龙签收。2016年3月15日、2016年5月4日，崔美岭向延边汇鑫公司提出退租申请，并希望退还15万元履约保证金。2016年5月5日，延边汇鑫公司向金哲龙发出退租申请回复，要求三日内自行解决租赁期内产生的能源费用，七日内交出租赁商铺，并交纳至2016年5月4日止的租金及物业费116314元，交纳违约金600695元。2016年7月20日，延边汇鑫公司向崔美岭发告知函，因崔美岭一直未出面解决此事，现通知该租赁场地内的一切物品均当做无主废品处理，将收回租赁场地且无需另行通知，由此造成的一切后果及法律责任均由崔美岭承担。金哲龙于当日签收该告知函。另查，崔美岭、金哲龙于2014年10月成立延吉市哈乐星儿童游乐有限公司，法定代表人系崔美岭，现该公司已停止经营，尚未注销。2017年6月27日，经金哲龙与延边汇鑫公司协商，金哲龙取走租赁房屋内物品。2017年6月29日，延边汇鑫公司与崔美岭、金哲龙均要求解除租赁合同。认定上述事实的证据有：房屋租赁合同、保证金交纳收据、告知函、退租申请书及双方当事人的陈述。本院认为，延边汇鑫公司与崔美玲签订的“房屋租赁合同”系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照该合同约定各自履行义务。根据合同约定，延边汇鑫公司已交付涉案房屋，崔美岭应当按照合同约定交纳租金及各项费用。现崔美岭未按合同约定交纳租金，崔美岭与金哲龙系夫妻关系，且崔美岭承租房屋后，二人共同经营、使用，故对延边汇鑫公司要求崔美岭与金哲龙共同支付租金及滞纳金的主张，本院予以支持。关于租金及滞纳金的数额，延边汇鑫公司主张应交至2016年9月30日。根据双方签订的合同，免租期至2016年1月31日，故崔美玲、金哲龙应自2016年2月1日起交纳租金。延边汇鑫公司于2016年5月5日已要求崔美岭七日内返还商铺，崔美玲未予返还。金哲龙提出租金应计算至2016年5月5日，因当日延边汇鑫公司未同意解除合同，且金哲龙亦未将涉案物品取出，故对该主张，本院不予支持。2016年7月20日，延边汇鑫公司向崔美岭发告知函，通知租赁场地内一切物品延边汇鑫公司均当做无主废品处理，并将收回租赁场地。该告知函已向金哲龙送达并签收，故租金应计算至2016年7月20日为宜，故租金为129050.33元（22123元×4个月=88492元；24335元×1个月+24335元÷30日×20日=40558.33元，合计129050.33元）。关于滞纳金，实为迟延交付租金产生的违约金，金哲龙对双方约定的标准即按照每日0.05%计算无异议，现崔美玲、金哲龙未向延边汇鑫公司交纳租金，故违约金亦计算至2016年7月20日为宜。因合同约定崔美岭于每自然季度末前向延边汇鑫公司缴纳下季度所有承租费用，故第一季度租金最迟应于2015年12月31日交纳，第二季度租金最迟应于2016年3月31日交纳，第三季度租金最迟应于2016年6月30日交纳，故违约金为：44246元×201日×0.05%（2016年1月1日至2016年7月20日，共计201天）+68581元×110天×0.05%（2016年4月1日至2016年7月20日，共计110天）+129050.33元×19天×0.05%（2016年7月1日至2016年7月20日，共计19天）=9444.66元。合同签订后，崔美岭已交付履约保证金15万元，因履约保证金作为崔美岭为保证履行本合同约定之各项义务和责任、遵守商场经营管理制度（包括商品质量、服务质量等）的保证。故履约保证金可以抵付崔美岭拖欠的各项费用。结合本案，崔美岭于2016年3月15日、2016年5月4日提出退租申请后，延边汇鑫公司于2016年5月5日亦作出相应回复，要求交付费用及商铺。但双方因拖欠费用数额未达成一致直至诉讼时，合同仍未解除，延边汇鑫公司对损失的扩大亦存在过错。崔美玲未按照合同约定交纳费用，已承担违约付款的责任，故履约保证金应予以抵付崔美玲所欠租金及违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告崔美玲、金哲龙于本判决发生法律效力后立即向原告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司支付租金129050.33元及违约金9444.66元，共计138494.99元（上述费用应当在崔美岭已交付的15万元履约保证金中予以扣除）；二、驳回原告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4323元，减半收取2161.5元（原告已预交，退还原告2161.5元），由被告崔美玲、金哲龙负担1535元，原告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司负担626.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 张妍妍二〇一七年八月二十五日书记员 邹珊巍 关注公众号“”