（2017）闽01民终3108号

裁判日期: 2017-08-25

公开日期: 2017-09-26

案件名称

许真真、陈玉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3108号上诉人（原审原告）：许真真，女，1982年11月9日出生，汉族,住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：邹华，福建知信衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈玉，女，1960年12月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：林丰夏，福建通享律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏林晓，福建通享律师事务所实习律师。上诉人许真真与上诉人陈玉因房屋租赁合同纠纷一案，均不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。许真真上诉请求：撤销一审判决，改判支持许真真的诉讼请求；一、二审诉讼费用由陈玉负担。事实和理由：一、一审法院在认定木地板全部损坏系陈玉使用不当造成的情况下，仍认定《房地产租赁契约》于2015年12月解除，是错误的。本案不存在合同解除的法定或约定事由，陈玉要解除合同只能通过双方协商方式。一审法院采信陈玉举证的通知解除函（许真真从未收到，且陈玉超过举证期限提交），即认定《房地产租赁契约》于2015年12月起解除，是错误的。二、一审法院认定陈玉提交的两份EMS快件单不存在故意拖延举证的事实，与客观事实不符。因陈玉的原因造成扩大损失，应由其承担。木地板损坏后，许真真曾向陈玉发律师函要求赔偿，但陈玉不予理睬。起诉前，许真真曾与陈玉协商，但因陈玉不愿赔偿而无果。起诉后，一审法院电话通知陈玉领取应诉材料，陈玉不予理会，造成必须通过公告方式送达相关法律文书。陈玉提交的前述两份EMS单快件是在开庭后提交的，系故意拖延举证。一审法院通知陈玉到庭说明房屋因何原因造成损害，陈玉不予配合。可见，本案系因陈玉的原因造成损失扩大。三、一审法院认定的事实与判决存在矛盾。一审法院认定系陈玉使用不当造成木地板全部损坏，但不完全支持评估损失，是错误的。不论合同是否解除，诉争房屋迄今仍空置着，在陈玉没有与许真真协商解决赔偿事宜前，许真真的房屋不可能再出租给他人，他人也不愿承租木地板损坏无法使用的房屋。一审法院对2015年12月后的房租不予支持，是错误的。一审法院对迟延支付租金的滞纳金仅按中国人民银行同期贷款利率计算，不符合合同约定，也不公平。四、一审超过审理期限，程序错误。陈玉辩称，许真真提供的房屋水管老坏、爆裂，不适合居住条件，请求驳回许真真的诉讼请求。陈玉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许真真的诉讼请求；许真真负担一、二审案件受理费、评估费及公告费。事实和理由：陈玉解除合同系因租赁房屋不符合基本居住条件。由于该房屋水管自身损耗及水管设施老坏、爆裂造成房屋漫水，陈玉无法继续租赁该房屋，遂与许真真协商解决，但许真真置之不理。该房屋地板损坏的原因及许真真所主张的房屋空置期间的房租损失，系许真真自身房子水管老坏和许真真怠于处理问题造成的，与陈玉无关。许真真辩称，陈玉的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回陈玉的上诉。许真真向一审法院起诉请求：1.陈玉立即支付许真真2015年9月、10月、11月、12月四个月的租金8000元（租金暂算到2015年12月，应算至陈玉实际交还租赁房屋之日止）；2.陈玉立即支付许真真逾期支付前述租金的滞纳金9000元（双方约定的按拖欠租金每日5%计算，暂算到2015年11月11日，应算到陈玉实际支付之日止）；3.陈玉立即支付许真真房屋木地板损害造成的损失10000元（以法院委托的有资质的评估机构评估结论为准，暂按10000元计算）；4.陈玉支付许真真拖欠的水电物业等费用500元；5.陈玉立即支付许真真聘请律师花费的代理费3000元；以上几项合计30500元；6.本案诉讼费用均由陈玉承担。一审法院认定事实：2015年4月10日，原告通过作辉房产中介与被告签订了一份《房地产租赁契约》，合同约定原告将鼓楼区国色天香X#XXXX房屋出租给被告，每月租金为2000元，租赁期限自2015年4月11日至2016年4月10日止，押金4000元。契约第八条第四款约定“按时缴纳租金，否则以每日按月租金的5%支付滞纳金”，第九条第二款约定“任何一方如需提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金”。被告2015年9月、10月、11月的租金共计6000元均未支付给原告。被告于2015年12月7日分别向原告许真真国色天香X号楼XXXX单元、福州市鼓楼区鼓屏路XX号发EMS快件并附上房间钥匙（快件单号分别为1041195045818、1041220025718）要求原告收回房屋等，被原告拒收。福州市鼓楼区鼓屏路XXX号地址与原告许真真起诉状地址一致。另，依据原告申请，一审法院对讼争房屋鼓楼区国色天香2#1507单元木地板损失进行评估，福建开诚资产评估土地房地产估价有限公司作出闽开评报字[2016]第7276号资产评估报告书，评估结果为损失价值8282元，评估花费1500元。原告许真真称“评估报告及结果均无异议”。被告陈玉称“评估报告真实性无异议，评估价值结果无异议，关联性有异议，与我们无关。该损失是原告自身水管自然损耗加上由于水管设施老坏，爆裂，造成的”。一审法院认为，原、被告所签订的《房地产租赁契约》有原、被告的亲笔签名及手印，系双方的真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按该合同全面履行。被告陈玉应支付拖欠原告的2015年9月、10月、11月的租金共计2000元/月×3个月=6000元。被告陈玉于2015年12月7日分别向原告许真真国色天香X号楼XXXX单元、福州市鼓楼区鼓屏路XX号发EMS快件并附上房间钥匙，要求原告收回房屋等，虽被原告拒收，但应视为单方提出解除合同，故原、被告双方的《房地产租赁契约》于2015年12月起解除。关于被告陈玉英支付原告许真真的违约金，因双方约定的租赁期限至2016年4月止，契约中第九条第二款明确约定“任何一方如需提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金”，故被告陈玉单方提出解除合同，应支付原告许真真一个月租金2000元作为违约赔偿金。至于原告主张的欠付租金的滞纳金，因契约第八条第四款约定的“按时缴纳租金，否则以每日按月租金的5%支付滞纳金”明显过高，依法予以调整，即被告陈玉应支付原告许真真的滞纳金为以欠付的租金6000元为基数，自2015年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至款项实际支付之日止。关于原告主张被告提交的上述两份EMS单超过举证期限，因被告不存在故意拖延举证的事实，且该两份EMS快件与本案具有直接利害关系，故对原告的抗辩不予支持。关于讼争房屋鼓楼区国色天香2#1507单元木地板损失评估结果为损失价值8282元，确实存在明显凸起等状况。被告陈玉自2015年4月10日起租至2015年12月7日止，若木地板存在明显凸起不符居住条件的状况下，原告仍签订租赁契约，与客观常理不符，故本案木地板主要系被告陈玉使用不当造成。考虑到木地板使用自身存在损耗等，酌定本案木地板损失8282元，由原告许真真负担1282元，由被告陈玉负担7000元。关于原告主张被告尚欠其物业费500元，并无相应证据，应自行承担相应不利后果，一审法院不予支持。关于原告主张的其聘请律师支出的费用3000元，不属于本案必然支出费用且合同对此未明确约定，故一审法院对该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：一、被告陈玉于本判决生效之日起十日内支付原告许真真租金6000元及滞纳金（以6000元为基数，自2015年12月8日起按中国人民银行同期贷款利率计至款项实际还清之日止）；二、被告陈玉于本判决生效之日起十日内支付原告许真真违约金2000元；三、被告陈玉于本判决生效之日起十日内支付原告许真真木地板损失费7000元；四、原告许真真于本判决生效之日起十日内返还被告陈玉押金4000元；五、驳回原告许真真的其他诉讼请求。如果陈玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费562元，评估费1500元，公告费260元，由原告许真真负担162元、由被告陈玉负担2160元。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉《房地产租赁契约》第八条约定：“在租赁期间，陈玉保证负责并承担下列责任：1.……如原装修和设施损坏，应修复或照价赔偿。……”本院认为，案涉《房地产租赁契约》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据案涉《房地产租赁契约》第八条第1款的约定，如原装修和设施损坏，陈玉应修复或照价赔偿。案涉木地板在陈玉租赁期间损坏，陈玉亦未提供证据证明案涉木地板损坏系因案涉房屋水管设施损耗或水管设施老坏、爆裂造成的，故木地板损害的损失应由陈玉承担。木地板损失经评估损失价值8282元，考虑到木地板使用自身存在损耗等因素，一审法院酌定陈玉承担木地板损失7000元，许真真自行承担1282元，已臻合理，本院予以维持。案涉《房地产租赁契约》第九条第2款约定：“任何一方如需提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金。”该条款系对合同任何一方解除合同条件的约定。陈玉于2015年12月7日分别向许真真的住址（亦为许真真在起诉状中所记载的住址）和案涉房屋所在地址寄送了EMS快件，并在快件上注明了许真真的联系电话（即《房地产租赁契约》约定的许真真的联系电话，以及许真真在起诉状中所记载的联系电话）。陈玉在快件中附上案涉房屋钥匙，要求许真真收回房屋、返还押金等，表明陈玉已于该日单方提出解除《房地产租赁契约》，许真真拒收快递，并不影响陈玉通知解除合同的法律效力。故许真真上诉主张本案不存在合同解除的法定或约定事由，不能成立。租赁期间，陈玉应依约向许真真支付租金。许真真诉请陈玉支付拖欠的租金，算至陈玉实际交还租赁房屋之日止，而2015年12月7日陈玉已通过EMS快件向许真真寄送诉争房屋钥匙，故一审判决陈玉向许真真支付2015年9月至11月的租金，并无不当。许真真拒收EMS快件（含房屋钥匙），导致的房屋空置期间的租金损失，应由其自行承担，故对许真真2015年12月之后的租金主张，一审法院不予支持，并无不妥。陈玉逾期支付租金，应向许真真支付拖欠租金的滞纳金。因《房地产租赁契约》第八条第四款约定的逾期支付租金滞纳金以每日按月租金的5%计算，明显过高，一审法院调整为按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金，并无不妥。按照《房地产租赁契约》第九条第2款的约定，陈玉如提前解除合同，应赔偿许真真相当于一个月的租金即2000元作为违约金。如前所述，陈玉并不能证明案涉房屋木地板损坏系因案涉房屋水管设施损耗及水管设施老坏、爆裂造成的，其以案涉房屋不适合居住条件为由拒付违约金，不能成立。许真真主张陈玉尚欠其物业费500元，并无相应证据。许真真主张的其聘请律师支出的费用3000元，因《房地产租赁契约》未明确约定。故一审法院对许真真的上述诉讼请求不予支持，是正确的。另，陈玉提交的两份EMS快件单确已超过举证期限，但该两份证据与本案基本事实有关，一审法院予以采纳，并不违反《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条的规定。综上，许真真、陈玉的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉人许真真、陈玉的上诉，维持原判。二审案件受理费562元，由许真真负担162元，由陈玉负担400元。本判决为终审判决。审 判 长　　林　薇审 判 员　　余秋萍审 判 员　　李文颖二〇一七年八月二十五日法官助理　　陈碧珍书 记 员　　赵　坤PAGE