（2017）川0116民初6979号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2017-11-10
案件名称
原告陈彤与被告四川省立泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市双流区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈彤,四川省立泰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初6979号原告：陈彤，女，1967年12月2日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。被告：四川省立泰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县。法定代表人：周永清，董事长。委托诉讼代理人：张朝建，四川英特信律师事务所律师。原告陈彤与被告四川省立泰房地产开发有限公司（以下简称“立泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈彤的委托诉讼代理人徐茂辉到庭参加诉讼，被告立泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。陈彤向本院提出诉讼请求：1.立泰公司立即为陈彤办理不动产权证；2.立泰公司按照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款之约定向陈彤支付违约金至产权证办下止，截止起诉之日暂为38810.53元。事实和理由：2010年8月12日，陈彤与立泰公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：立泰公司将位于双流县成白路的“阳光·地中海”×幢×单元×层×号房屋售予陈彤。该房成交总价为350592元，合同标明预售许可证号为成房预售双字第9082号。2013年6月27日，立泰公司向陈彤交房，陈彤办理了入住手续，同时向立泰公司交纳了办理产权证的契税和国土证费。按双方签订的买卖合同约定，立泰公司应在2014年6月22日内将陈彤买受的房屋产权证过户至陈彤的名下，但时至今日立泰公司仍未向陈彤办理房屋产权证及国土使用权证。按双方合同约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付本套房屋总款万分之一的违约金……”以及《中华人民共和国合同法》的规定，立泰公司应向陈彤承担相应的违约责任。陈彤为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。立泰公司提交书面答辩意见辩称，第一，陈彤与立泰公司系“委托代办证关系”，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条约定：“买受人必须委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权登记的相关手续”；第二，陈彤与立泰公司之间属无偿委托法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：“……委托费用Ⅹ元人民币”；第三，立泰公司没有重大过错，陈彤未提交证据证明立泰公司在办理产权证过程中有故意或重大过失，也未证明其受到什么损失，陈彤应承担举证不能的后果；第四、立泰公司未能在委托期限内办理产权证不是立泰公司的过错，系多种客观因素造成，如房管部门工作失误，不慎损毁大产权清册，地税机关要求报税材料增加，业主提交材料拖沓等；第五，虽然迟延办证系上述多种原因所致，但立泰公司愿意协助陈彤办理不动产权证的相关手续；第六、陈彤主张的违约金过高，请求法院依法调减。综上，陈彤的请求，没有事实和法律根据，请求依法予以驳回。庭审中，陈彤围绕诉讼请求，依法提交了下列证据材料：《商品房买卖合同》及补充协议，首付款收据，房款收据，交易登记费收据，契税、印花税、国土证费收据，维修基金费收据等。立泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其自身诉讼权利的放弃。对于上述证据材料，本院经审查认为，其具有真实性、合法性，关联性及证明力，能够证明本案的案件事实，本院予以采信。本院根据上述有效证据，对本案案件事实认定如下：陈彤与立泰公司于2010年8月12日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，立泰公司将其开发的位于双流县成白路“阳光·地中海”7幢3单元1层103号房屋销售给陈彤，该房屋总价款350592元。陈彤委托立泰公司代交专项维修资金、契税、物业服务费用、按国家规定办理产权的相关费用、其他办理权证所需的税费。还约定立泰公司应当在2011年7月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，陈彤委托立泰公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因立泰公司的责任，陈彤未能在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自陈彤应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，立泰公司按日计算向陈彤支付本套房屋总款万分之一的违约金。补充协议约定，陈彤必须委托立泰公司办理本合同项下商品房的房屋产权等相关手续。立泰公司在向陈彤交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由陈彤承担的办理房屋产权登记所需各种税费，陈彤应同时提交相关资料。如因陈彤原因导致在商品房交付时未将上述费用支付给立泰公司或没有同时提交完整的相关资料，陈彤须按日向立泰公司支付人民币100元的违约金，并且不得视为立泰公司原因延期履行办理变更登记义务……在本项目办理完商品房分户产权证书后三年内，立泰公司协助陈彤办理分户国有土地使用权证书。2013年6月27日，立泰公司向陈彤交付该商品房，陈彤向立泰公司支付契税、印花税、国土证费。“阳光·地中海”楼盘7栋已于2011年8月30日办理了初始登记。时至2017年8月17日，立泰公司仍未向双流区不动产登记中心提交陈彤的转移登记申请资料。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。本院认为，陈彤与立泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理产权证问题而引发本案诉讼。陈彤主张立泰公司协助其办理不动产权证，立泰公司答辩称愿意协助陈彤办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故陈彤要求立泰公司协助其办理不动产权证具有事实和法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点在于：1.立泰公司是否违约及应否承担违约责任；2.陈彤诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1.关于立泰公司是否违约及应否承担违约责任的问题。本院认为，首先，立泰公司与陈彤签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付本套房屋总款万分之一的违约金”的约定，系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的合意，双方均应按约履行、承担责任。且根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，立泰公司协助陈彤办理案涉房屋的产权证系立泰公司的附随义务，案涉房屋买卖合同自立泰公司与陈彤签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到陈彤名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要立泰公司提供，如果立泰公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理，故立泰公司具有协助陈彤办理案涉房屋产权证书的义务；其次，合同第十九条第二款对委托费用虽约定为无偿委托，但立泰公司作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与陈彤签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且立泰公司协助陈彤办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，立泰公司辩称协助陈彤办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故不应承担责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。陈彤诉请立泰公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，本院予以支持。2.关于陈彤诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）的问题。本院认为，立泰公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，立泰公司应按约承担相应违约责任。按照《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，立泰公司应于2014年6月22日前协助陈彤办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2014年6月23日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后立泰公司已经无法协助陈彤办理房屋所有权证书，故立泰公司在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而陈彤并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、立泰公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为7538元。综上所述，陈彤与立泰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，立泰公司未在约定时间内协助陈彤办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合陈彤的实际损失，本院酌情支持7538元。立泰公司应于本判决生效后三个月内向不动产权登记部门申请办理案涉房屋权属转移登记为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、四川省立泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内向不动产权登记部门申请办理陈彤所有的“阳光·地中海”7幢3单元1层103号房屋的不动产权证；二、四川省立泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈彤违约金7538元；三、驳回陈彤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，由陈彤负担115元，四川省立泰房地产开发有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 黄红斌二〇一七年八月二十五日法官助理 范仲卿书 记 员 王秋媛