（2017）豫0423民初3941号
裁判日期: 2017-08-25
公开日期: 2018-07-17
案件名称
周凌凌与鲁山县上宅置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
鲁山县人民法院
所属地区
鲁山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周凌凌,鲁山县上宅置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0423民初3941号原告：周凌凌，女，1979年1月16日生，汉族，市民，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：雷国军，鲁山县汇源街道法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：鲁山县上宅置业有限公司，住所地鲁山县南阳路南段西侧。统一社会信用代码91410423596285851Y(1-1)。法定代表人:陈建伟，总经理。委托诉讼代理人：桂运良，男，1987年2月8日生，汉族，农民，住河南省内乡县。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：焦宇晖，男，1973年7月28日生，汉族，市民，住郑州市金水区。代理权限为一般授权。原告周凌凌与被告鲁山县上宅置业有限公司（以下简称上宅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周凌凌的委托诉讼代理人雷国军、被告上宅公司的委托诉讼代理人桂运良、焦宇晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凌凌向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付从2015年11月1日至起诉之日的违约金98607.6元；2、判决被告支付从起诉之日至实际交付房屋之日的违约金（日168.56元计算）。事实与理由：2014年8月28日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同编号：410430201408280004，并依约于2014年9月支付了全部房款42.1411万元，被告于2015年11月4日才给原告开据发票。而依据合同第九条约定的交付期限，被告应当在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，但是，至今被告没有交付，不仅给原告造成了巨大损失，也给原告生活带来不便。为督促被告尽快交房，维护自身合法权益，依据合同第十条约定，原告依法提起诉讼，望人民法院依法判决。被告上宅公司辩称，2014年上宅公司与原告周凌凌签订了《商品房买卖合同》，将位于鲁山县上宅公园世纪1号楼东2单元8层东户房号为2-801的商品房一套出售与原告。2014年8月16日收到原告房款131411元，并于2014年9月30日收到原告于平顶山市住房公积金管理中心办理的公积金贷款290000元，答辩人实际收到原告的款项为421411元。按照双方合同第九条交付期限约定“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合第4种条件的商品房交付给买受人使用：4、买卖双方同意按照补充协议附件八第十四条约定的交付条件执行。”第九条同时约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。附件八第十四条约定：“合同正文约定的不可抗力包括导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、××等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况”。为了如期交房，答辩人全力以赴跟催工程进度，但由于连续受到鲁山县5.25大火事件、马楼电死人事件、望城国际吊篮摔死人事件、抗战70周年大阅兵等影响、政府防尘治理等不可抗力因素影响，根据政府要求工地数次被要求停工整顿。同时，因政府对项目承诺的配套设施未实现、应返还的土地出让金等费用尚未返还、项目通水通电等相关问题未得到解决，都严重影响了工程进度，为履行对业主如期交房的承诺，我公司先后三此致函鲁山县委县政府请求予以协调解决，均未得到解决，致使项目工程建设工期一延再延，致使项目未能实现如期交房。上述情况均符合上述《商品房买卖合同》第九条、附件八第十四条约定的可据实延期的理由，答辩人也已如实告知被答辩人，也在尽力协调市政关系，达到交房条件，但这并非答辩人原因造成。原告的诉讼理由和请求无事实和法律依据，答辩人恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年8月28日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于鲁山县上宅公园世纪1号楼东2单元8层东户房号为2-801的商品房一套。合同上主要载明：“商品房买卖合同。出卖人：鲁山县上宅置业有限公司，注册地址：鲁山县南阳路南段西侧，营业执照注册号：410423000012711，企业资质证书号：410405355，法定代表人：陈建伟。买受人：周凌凌，本人姓名：周凌凌，户籍：本市城区，婚（否）：已婚，居民身份证：。地址：河南省鲁山县城关镇南后街1号院……第一条：项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于城××新区××大道与××交叉口西南角、编号为鲁国用（2012）第220430号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为410423-CR-2013-0022-3426。该地块土地面积为60746.79平方米，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2012年12月26日至2082年12月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为上宅·公园世纪（以下简称该商品房项目）。建设工程规划许可证号为建字第41042320140401，施工许可证号为410423201405210101。第二条：商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为鲁山县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鲁建预售证第【2014】002号。第三条：买受人所购商品房基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第鲁山上宅公园世纪1号楼东2单元8层东户。该商品房用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9米。建筑层数地上18层地下1层。该商品房有阳台1个，该商品房阳台是未封闭式阳台。该商品房合同约定建筑面积共126.09平方米，其中，套内建筑面积98.58平方米，应分摊的共有建筑面积27.51平方米（应分摊的共有建筑面积清单见本合同附件二）……第五条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥3342.14元，总金额（大写）肆拾贰万壹仟肆佰壹拾壹元整……第七条：付款方式及期限……3、按揭贷款：首付款￥131411元；剩余部分￥290000元于2014年9月25日前用按揭贷款支付……第九条：交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:……第十条出卖人逾期交房违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。……出卖人（签章）：鲁山县上宅置业有限公司合同专用章，陈建伟印（盖章）。买受人（签章）：周凌凌（签字，按指印）。2014年8月28日，签于上宅·公园世纪。”合同签订后，原告于2014年8月16日向被告支付房款131411元、并于2014年9月30日通过平顶山市住房公积金管理中心办理公积金贷款290000元，该款已于当日亦支付给了被告。合同约定的交房日期到期后，被告未能按期交房。现原、被告就违约金协商未果，引发本案诉讼。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定行使权利、履行义务。原告已经按照约定将购房款向被告支付完毕，被告理应按照约定于2015年10月31日前向原告周凌凌交付合格房屋，但被告直到2017年7月12日原告起诉之日仍未交付房屋，已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。原、被告对逾期交房约定的违约责任为“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。”本案中，原告并未要求解除合同，仅要求被告支付违约金。现原告已经交付的购房款为421411元，应付违约金的支付期间为2015年11月1日至实际交房之日止。被告辩称的延期交付的理由不属于法律规定的不可抗力，故本院对此不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告鲁山县上宅置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告周凌凌支付违约金（按421411元的日万分之四自2015年11月1日起计算至实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1133元，由被告鲁山县上宅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长 王炳阳审 判 员 张利娜代理审判员 徐毅平二〇一七年八月二十五日书 记 员 刘晓璐 来源：百度搜索“”